我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，最近跑盤，看到好幾個二手房，都是裝修了一半的婚房，想自住，價格會稍微高一點，這種盤可以買嗎？

回答：有些房東，在賣房前會把房子重新裝修一遍，然後再加價出售，專業一點的，會把房子整得看起來很上檔次，但這種以增加賣相為目的而裝修的房子，用的材料都不好，並不值得入手，但不少購房者，因為懶得自己裝修，又聽信中介的饞言，會為賣相加價買單。中介一般會怎麼說？這套本來是裝修來當婚房的，現在房東的老婆懷孕了，所以要置換成三房，急售…（房東會事先教中介話術，並承諾給高佣金，或者，中介也被房東騙了，但這種可能性極低） 其實，「房東」自己可能也是個中介，這種房子，在重慶被稱為串串房。

提問：您好，光谷東，桃花源，1.4單價的60平米小兩房，毛坯現房。你覺得投資如何？

回答：不建議買八十平以下的，流通性不好

提問：名下有一套商貸在換，公積金沒用過，再買算二套對吧，二套公積金毛坯能貸幾成，貸多少錢？

回答：算二套，首付5成，二套公積金最多貸50萬

提問：美女，你好！戶口在深圳，但事業在武漢，若純投資房產，首選深圳還是武漢？謝謝！

回答：優先買深圳低價區，臨散子彈打武漢

提問：房姐你好，本人婚前龍陽1號一套兩房，貸款還有5萬還完，最近想買二套，手上有資金90w，想學校和面積能夠相對兼顧，有沒有什麼好的操作方法嗎？想過兩種方式，（1）過戶給爹媽，但是他們不是武漢戶口，且以退休不滿60，不知可否操作。（2）首套還完後抵押貸款，是否可行，目前抵押利率是多少？

回答：1.父母年齡不符合投靠條件，不能操作。可以嘗試J離婚，不過有風險。2.全款房可以做抵押，利率根據你的徵信情況來定的，最低6%

提問：房姐，你好！坐標武漢，請問是咬牙買個中心城區（江漢區或者南湖）的學區房，二手或者小新房，非常小，估計只有60-70平，還是買個遠一點的100多平的三房（白沙洲，東西湖，光谷東）？總價差不多，我剛結婚還沒小孩，糾結怎麼選？謝謝！也不太了解武漢學區政策，上學規定房屋面積或者什麼年限嗎？

回答：1.投資和自住的需求是不一樣的，投資可以買白沙洲，光谷東這些窪地，漲幅快。自住主要考慮離你生活半徑近的。2.除非孩子馬上到了上學的年紀，必須要買學區了，不然堅決不碰學區房。詳見知識星球精華文章《為什麼學區房100%會虧》

提問：房姐好，坐標上海可以sfsd，也可以經濟適用房，為了syf放棄sfsd是否不合適？你說過大華顧村比較適合自住，但也說過京滬高鐵阻斷了區位，產業導入不足，發展有限。在自住兼保值的問題上是不是比上大虹橋？大虹橋商務區看瀋海以東，長三角一體化看新城，華為又在澱山湖，天空之城區域會不會成雞肋？是不是正因為這樣，你才說很有想像空間？謝謝答疑

回答：沒必要為了經濟適用房，放棄首房首貸。經濟適用房只有自住價值，未來售出的時候沒有流動性，也沒有漲幅。如果有錢能買商品房的話，儘可能還是買商品房。大華顧村的優勢就是距離離市中心特別近，但是劣勢就是我說的那些交通的阻斷。從區位上來看，它長線應該會以中環其他區域走平，但是他它目前的規劃都沒有落地，短期來看更看好大虹橋。

提問：中建御景新城160平，單價2.4，總價390。中民仁壽里180平，單價2.1，總價390。家裡二個小孩，如果自主，建議怎麼選擇？二套房都是辦證不滿2年。

回答：中建價格高了，最近成交價都在2.2左右，而且160平的大戶型本來流動性就不太好，建議這兩個都先嘗試壓價，然後再進行對比。中建小區更大，自住更好。年底看房人少，業主著急賣的話會讓步的，砍價一定要跟業主哭窮...
追問：中建的2.4，砍價砍到2.1，是否有可能性？一般鏈家標價，砍價多少是基本呢？
回答：砍到2.1應該問題不大，跟中介多交流下，拉拉關係，讓中介幫你說話，他們對業主的心理比較了解，首先這房子沒有滿2年，然後是大面積，年底看房人也少。如果中介不肯幫忙，只能靠自己砍了，約業主當面聊。

提問：房姐您好！急！！sfsd貸款140萬，是用異地公積金呢？還是商貸划算？準備貸30年，因為異地公積金可能還不夠沒月還款額度的2倍，需要增加共還人，但是因為父母都不在武漢，可能會比較麻煩。如果商貸的差不多？請問哪家銀行可能利率會低一點？萬分感謝！

回答：選商貸，滙豐利率低

提問：房姐，什麼是負現金流，這種情況還能生活嗎？

回答：多軍內部的指標是，月供10萬以上才是入門。個個生龍活虎。

提問：房姐，又來請教您了。上次你讓我關注光谷東降價二手房，目前留意到朗詩里程有16000，桃花源16000（滿二稅少），佳源花都14500您覺得那個更有投資價值？

回答：價格相同我選朗詩，位置更好，桃花源質量太差了
追問：房姐，還是光谷東二手房的問題。小兩房朗詩里程17500，光谷滿庭春16000那個性價比更高？記得你之前跟我說的同一區域，選擇價格更低。朗詩里程比光谷滿庭春每平米貴1500
回答：對，選低的，我說你之前為啥說朗詩單價1.6呢，如果1.6的話可以買。面積大單價就低，朗詩流通最好的是70剛需小2房

提問：房姐，能不能講講毛坯房裝修。如果不找裝修公司承包的話，怎麼計算材料需要多少，就怕需要經常退貨或者補貨。還有一個就是改水電的問題。想跟房姐學一下裝修方面的知識。

回答：可以半包，施工方式和材料選擇自己多上心。找個體裝修隊，別找裝修公司。自住家具可以找大品牌，宜家，顧家等，性價比高的可以直接找工廠訂做。裝修篇可以寫好多文章，我慢慢更新吧。詳見知識星球內部資料《裝修篇——如何花5萬裝出30萬的效果？》

提問：美麗的房姐商鋪有沒有投資價值

回答：商鋪是走租金邏輯，但是現在小區的商鋪基本不掙錢，租售比8%以上的寫字樓或者商鋪可以考慮

提問：武漢房姐，你好。手上有90w，廟山碧桂園御景灣按揭一套，南湖風華天城一套（無房貸） 問1：想再投資一套房，請問在武漢非限購區域，哪些盤可以入手？問2：廟山這塊有升值空間麼？問3：如果沒有升值空間，怎麼處理相對合理？備註：剛剛創業。

回答：廟山地理位置尷尬，光谷不疼江夏不愛，兩邊都不親。一般都是跟著市場喝湯，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字頭公交車，想去光谷一座湯遜湖大橋堵的你懷疑人生。教育和商業基本上一片空白。廟山本來就不建議非土著切入了，除非自己住。

南湖區域是機場地塊改建，規劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區的功能定位，也基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運氣了。但整體居住環境都不錯，也很成熟，所以拉動力不足，但會比較穩。

賣出評級，沒有貸款 房齡老的優先賣，風華天城可以考慮出手做裂變。騰出你的二套房票，再開發1張老人票，入手2套。武漢純投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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