轉自米筐投資
作者菌爺
1
半夜雞叫
7月上半月，銀保監會針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，開展了警示，作為管錢的操盤手，它往往決定著一個行業的興衰沉浮。
這一點無論是活在當下還是展望未來，都要認清現實，打起十萬分的精神重視。
誰能不圍著「錢」轉？
強調紀律的會議上，還明確給出了五點要求：
1）重申了「房住不炒」這條鋼鐵紅線。
這個也在我們的預期之內，因為這是由我們正處於產業爬坡過坎的「過渡期」現實決定的，老鐵們應該已經比較清楚。
2）打破剛兌的年代，銀行們要「量力而行」。
這是家長的善意提醒，房地產已經過了包賺不賠的時代，銀行們也要注意規模，注意風險。
3）房產信託要合規矩，不能浪。
一直以來，房地產信託都是開發商融資的重頭戲，但伴隨著銷售周期不確定性以及成本的上升，對於某些開發商的信託產品，爆雷已經是很現實的風險。
4）要控制規模，上半年有點猛，下半年要收一收。
上半年房地產信託增速超過兩位數，下半年房企融資收緊已經成為事實。其中被約談後，光大信託更是傳言「暫停所有房地產類項目募集」（包括直銷和代銷）。
5）精細化房地產信託的服務管理方式，提高服務能力，銀行對於開發商要有照妖鏡的硬功夫。
這條有點「打幾巴掌，給個糖吃」的意思，錢是緊的，但並不意味著趕盡殺絕了，對於龍頭和實力強的開發商來講這是一個「大魚吃小魚」的好時代，同時對於銀行特別是中小銀行來講，要練好火眼金睛術。
開發商的一場殘酷淘汰賽已在路上。
這個雷，請躲遠點！
2
債務毒酒
一邊是開發商2019年和2020年集中還債大年；一邊是管錢的操盤手收緊信託融資的渠道大門。
開發商該怎麼活下去？
債務是一條帶血的主線，見證著冒險者的高光時刻，也旁觀著「那群貪財的哥們兒」死於槓桿的悲催時刻。為了還錢，有相當一部分開發商開始舉借外債，而且成本高的嚇人。
7月12日，屬於開發商前20強的泰禾，借了4億美元外債，3年期，票面年息15％，每半年付一次利息。可以說是創下了借款利率新高。
地球人都知道，借新還舊，用低利率的錢還高利率的錢是好的操作，如果一個地產20強用極高利率的錢還舊債，其實就已經非常危險了。
這幾乎是在走鋼絲搏命，搏這次能從死亡企業堆里爬出去。
我的好友村口大爺說：「那些孤注一擲的人，往往內心是極其脆弱的，他們知道幸運這個事兒根本就是騙孩子們的，每一次最後的關鍵，是看誰能在最後一秒弄到更便宜的錢。」
如果是弄到更貴的錢呢？
死扛！
當開發商的集中還債期疊加融資端的利率高企，誰在走向滅亡，誰在收割兄弟們的屍體，市場裡的遊戲，過程不重要，關鍵看誰笑到最後。
房企債務到期償還量數據（來源：WIND）
2015年和2016年是房企加槓桿負債的瘋狂時刻，而且大多數是5年期債務，因此從2019年開始到2021年這幾年將是債務到期的大年。
從數據上來看2018、2019年大概4000多億，2020年4700多億，2021年是個大年，是7300多億的到期債務。
這是一個最好的時代，也是最壞的時代，擺在很多房企面前的要麼斷臂求生，要麼賣身求生具體該選那一條路，時間已經不多了。
因為債務是「鋼」性的。
3
空頭正確
房子是政策市，真是因為有如此的邏輯，才會有曾經的三年一變天，我們所感受到的周期也就是這麼變出來的。
房企的「供給側革命」是不是房價的末日呢？
站在北京的街頭，看著高懸的房價，人在其中是如此的渺小，內心很想說：「不是」！
為什麼？
明明看到房價暴漲的三顆龍珠土地、放水和信心正在被挨個按下。
憑什麼說，你對長期房價依然樂觀呢？
大家是否還記得2015年樓市牛前面的「股市牛」嗎？
雖然發生在 不一樣的市場，但基本的邏輯是一樣的，換了個馬甲，本質是一個貨色。
都可以用一句話總結：槓桿牛。
只是股市最後跌了，樓市最後無限期耗著了。
盤點整個牛市的演進邏輯，其實就是配資加槓桿。行情的初期，因為後期漲幅空間大，賺的錢能夠彌補配資的高額成本，炒股的和配資的能夠形成階段性的「正循環」。
但當股指突破4000點之後，後期雖然還有漲幅，但分化的行情和賺錢效應已經不能夠完全蓋住配資的巨大成本了。
也就是槓桿正在顯示出「負反饋」階段。
有人說：「2015年A股是官方嚴監管造成的」。
胡說。
槓桿牛從一開始就意味著最終的滅亡，都在賭誰是最後一棒的遊戲，你說能玩多久呢？
樓市其實也是一樣，只是參與的選手有政府，莊家一直沒出，還在不斷維穩、踩剎車，這種情況下，散戶走幾個，其實也就不影響大局了。
樓市的震盪期正在延續，在這樣的行情里，巨大分化是必然的，收益大機率回歸平庸也是必然的。
如果有人要想在這樣的行情里淘到超越平庸的標的，那拼的不只是運氣，還有長期煉獄般實戰之後的專業眼光。
沒有不學習就躺贏的投資。
未來，更加兇險