規模重要還是利潤重要？就最終目標來說，這個問題不難回答：企業當然要盈利。即便是亞馬遜（貝索斯當年在美國電視台《對話》節目中坦言：我要做一個偉大的企業，還要8年不賺錢，因為追求利潤的企業必死無疑，等他們都死了，我就成功了）這樣的企業，最終還是要盈利。
然而，現如今，對不少房企來說，這卻不是一個容易回答的問題。因為很多房企還走在沖規模的路上，並願意為此犧牲一定的利潤。
最近，有知名房企老總認為，開發商應該理性考慮下利潤，而不是一味的沖規模。明源君也認為房企應該在沖規模和保利潤之間找到平衡點，追求有利潤的收入，有現金流的利潤。然而，數據顯示，沖規模是必要的，沒有規模，利潤也很難保住。最終的利潤之王只會屬於規模房企。
銷售規模上去之後
萬科恆大相繼超越曾經的利潤之王
2018年全年業績會，面對媒體「中海未來怎麼繼續保持凈利潤優勢」的提問，中海地產董事會主席兼行政總裁顏建國表示，對中國海外來說，始終堅持追求的是稅後凈利潤持續穩健的增長，規模對我們來說不是特別追求的目標，我們也不一定特別看重排名，但是如果為了凈利潤的持續穩定增長所需要的規模增長，那是必須的。
顏建國做如此表態的大背景是，中海地產保持多年的「利潤之王」的寶座在2017年易主了。
2008年，中海地產的利潤（稅前）首度超過萬科之後，就一直保持領先的態勢，時間長達10年之久，可謂一騎絕塵，直到2018年才被萬科超越。
來源：Wind、明源地產研究院
值得一提的是，2008年，金融風暴中的萬科，首次出現利潤下滑。當時，還是萬科總裁的郁亮在股東大會上表示：「萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當的始終是中海！」當年萬科的銷售額為479億元，位列第一；中海地產的銷售額266億港幣。
2011年萬科股東大會上，郁亮再次表示「中海盈利水平確實在同行中傲視群雄」「有了中海作為榜樣，萬科未來還可以創造出更優秀的業績，並會認真研究和學習中海」。
要知道，那會以及此後的數年，萬科都是銷售的龍頭老大，中海的實力可見一斑。
中海在凈利潤上面領先萬科的時間段沒有那麼連貫，然而，2000年以來，中海同樣有10年的時間超過萬科，直到2017年才被萬科反超（如下圖）。
來源：Wind、明源地產研究院
如果說，中海的利潤總額和凈利潤被萬科超越，還是預料之中，那麼，中國恆大登頂利潤之王的寶座，卻有點超乎預料。
2017年，恆大實現凈利潤370.5億元，大幅上漲110.3%，雖然略低於萬科的372億元，但考慮到2016年恆大一次性賣出萬科股票虧損70億元，剔除這個非經常性損益因素，中國恆大實際的凈利潤遠超萬科。此外，2017年，無論是凈利潤還是核心凈利潤，恆大均超越此前的「利潤之王」中海地產。
值得注意的是，此前的2016年全年，中國恆大累計實現合約銷售額3733.7億元，超過了萬科登上年度銷售冠軍的寶座。
2018年，恆大繼續發力，進一步鞏固了其利潤之王的寶座——2018年度全年，中國恆大核心凈利潤783.2億，同比大增93.3%；凈利潤722.1億，同比大增106.4%。
無論是萬科還是恆大的表現均證明，高周轉，上規模，到一定程度也可以快速的實現高利潤。
美國等成熟市場的開發商
沒有規模同樣難有高利潤
當然，可能有人會說，目前我國還處於城市化進程中，各房企依然還有新的可能，這也是為什麼這麼多房企要衝千億、五百億的原因。假以時日，這種規律，或許就會發生變化。
然而，明源君發現，在城市化早已完成的美國，開發商同樣遵循類似的規律，沒有規模，利潤幾乎不可能稱王。
以普爾特（此前的帕爾迪）為例，其自創始人Wiiliam JPUulte於1950年建第一所房子起到2006年，都保持著連續盈利能力，在房地產這樣一個周期性如此之強的行業里不啻為一個奇蹟！
即便在2008年，普爾特的前身帕爾迪銷額依然是全美第一，市占率5.6%；銷售量位列全美第二，市占率為4.3%。2009年，帕爾迪完成對另一大開發商桑坦克斯的併購，變身為新帕爾迪，即普爾特，銷售額更是一度占到全美的10.3%，銷量占到全美的8.1%，比當時排名第二的霍頓公司分別高98%和64%。
帕爾迪一度是萬科的學習對象。2003年12月，萬科派出學員遠赴美國登門求教，隨後請來帕爾迪前任資深副總裁到萬科授課。
然而，金融危機對普爾特造成了重大衝擊。2007年，自成立以來連續57年保持盈利的帕爾迪巨虧22.56億美元，此後四年其繼續虧損，合計虧損超60億美元，而此前10年（1997年~2006年），其凈收入也才50億美元出頭，直到2012年，凈收入才勉強回正，錄得2.06億美元的凈收入，真可謂是兵敗如山倒（如下圖）！
來源：Wind、明源地產研究院
隨之而來的是，普爾特在銷售規模、營收和凈利潤上面，也開始讓位於霍頓，以及晚其二十餘年成立的後起之秀萊納。
來源：Wind、明源地產研究院（註：19和20年為機構測算值）
如果說，美國的土地和住房制度跟中國有很大差別，對比的意義不是那麼強。那麼，我們還可以對比中國香港。畢竟內地房地產行業的諸多玩法均借鑑自中國香港。
中國香港的開發商很早就開始採用租售並舉的模式，慢周轉，使得其既能吃到土地增值的收益，又能獲取物業增值的收益（租賃物業），盈利能力十分強悍。以典型代表新鴻基地產為例，在過去數年裡，其凈利潤均高於萬科、中海。
來源：Wind、明源地產研究院
然而，沒有REITs等的加持，租售並舉的代價是，銷售規模的擴張會受到較大的抑制。研究表明，如果投資物業的毛租金回報率為10%，凈租金回報率為5%，那麼，投資物業在總資產中的占比每上升10個百分點，降低的周轉率和槓桿率將導致開發物業銷售額增速下降30%。
近年來，新鴻基地產每年的物業銷售對營收的貢獻在300億元左右。2015年，其凈利潤被萬科和中海雙雙超越。
來源：Wind、明源地產研究院
哪家房企會成為未來的利潤之王？
這就是為什麼這麼多房企要衝千億的原因，哪怕為了這個戰略，要犧牲部分區域的利益。因為沒有規模，利潤也很難出眾，不到一定的規模，甚至無法繼續留在這個市場上，還談何利潤？！
對很多中小房企來說，特別是中型房企來說，沒有選擇。
如上所說，以前類似中海這樣的公司，憑藉低融資成本、強悍的成本管控和工藝創新等，可以在銷售額相對較低的情況下，坐擁利潤王的寶座。可是，如今，中海在追求有質量的發展的同時，在土儲上也更加進取。在中指研究院的排行榜中，中海2018年的銷售排名位列第7，拿地金額位列第5。
2015年至2018年，中海地產每年新增土儲的建築面積分別為761萬平米、972萬平米、1741萬平米、1764萬平米。截至2018年底，中海地產總土地儲備上升至9144萬平米，相對2015年幾乎翻倍。
其他開發商，論融資成本，成本控制能力，幾無中海的對手。一些小開發商，部分中型開發商是自有資金在做開發，比如某百強房企老總告訴明源君，他們就欠銀行2個億而已，其他都是自有資金。這樣的房企，可以深耕某個小區域，關注利潤。然而，這種開發商畢竟只是極少數。整個房地產行業的趨勢是朝著巨頭壟斷的態勢邁進的。
因此，如果你想追求較高的利潤，就不得不參與規模戰。總銷售額高，基數大，總的利潤自然會高，而且大機率一路走高。因為規模上去之後，信用評級更容易上去，融資成本更容易降下去，這樣一來，又更有助於你家房企使用槓桿，做大做強。
為啥？因為全國一二三四五線城市，行情的起落是不一樣的，規模大了之後，全國布局，三四五線行情不好的時候，可以賺一二線城市的錢；一二線城市嚴控時，可以賺三四五線的錢。
某K企，在15、16年一二線城市火爆之時，重倉三四五線城市，而在17年三四五線城市的行情開始起來的時候，又割肉三四五線城市，重倉一二線城市。每次都完美踏空。因為它規模不夠大，無法均衡布局。經過這麼一番折騰，不僅規模沒有了，利潤更是無從談起……
所以，總而言之，想要在未來獲取高利潤，並位於前列的房企，只有一條路可走——繼續做大規模，然後逐步降低負債、控制成本、打造精品。
那麼，誰會成為利潤之王呢？
目前看，未來幾年內，恆大利潤之王的地位比較難被撼動。因為其地產開發板塊依然在穩健增長，同時，文旅板塊、健康板塊以及高科技，也將逐漸貢獻營收以及利潤。
當然，有實力的挑戰者也不少。比如碧桂園、萬科以及中海，保利和融創也有不俗的競爭實力。目前，這幾家房企的銷售規模處於第一陣營，且依然保持不錯的增長勢頭。可以確定的是，不管是哪家房企新晉凈利NO1，必定會在千億之上。屆時，千億銷售額的追逐，也將變成千億利潤的競爭。
上述幾家房企你最看好哪一家，為什麼？（作者：明源地產研究院 凌峰）