江蘇省與浙江省比鄰而居，地貌特徵卻完全不同。浙江省以其獨特的山地森林資源大力發展特色小鎮產業。而江蘇省，以平原地貌為主，在大力發展經濟的同時，響應《「健康中國2030」規劃綱要》，越來越注重康養產業的建設。作為江蘇省首個康養特色小鎮項目，也是省級特色小鎮項目，湯山溫泉康養小鎮值得一看。
湯山溫泉康養小鎮位於南京市江寧區湯山礦坑公園附近，由中國金茂、蘇豪健康，湯山建投聯合打造，投資126.04億元建設湯山溫泉康養小鎮。項目於2019年8月27日正式開鎮，目前處於起步階段，所以對於其成功與否的評論還為時過早。本文將從其資源稟賦、功能配套、設計布局以及政策支持等多角度進行具體分析，給出客觀評價。
資源稟賦
所謂康養小鎮，是以「健康」為小鎮開發的出發點和歸宿點，以健康產業為核心，將健康、養生、養老、休閒、旅遊等多元化功能融為一體，形成的生態環境較好的特色小鎮。其強調「健康」的特色，決定了康養小鎮所處的環境一定要好，並且依託一定的特色資源。
提到湯山，南京人民一聽就會想到溫泉。一直以來，湯山憑藉天然溫泉、環境清幽、生態療養、度假勝地等標籤深入人心。湯山是中國四大溫泉療養區之首，也是世界著名溫泉療養區，與法國依雲、德國巴登-巴登等頂級溫泉齊名，有「千年聖湯，養生天堂」之美譽。
湯山境內還坐擁15萬畝山林，山、水、泉、林、寺、碑、洞……景點，星羅棋布，美不勝收。湯山溫泉自帶的養生特性，加之坐擁的豐富的森林資源，在此基礎上，發展康養小鎮產業，至少無過。
政策支持
國務院發布的《「健康中國2030」規劃綱要》中指出，應積極促進健康與養老、旅遊、網際網路、健身休閒、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。在「健康中國」和「特色小鎮」的發展戰略下，健康小鎮成為下一步中國各地健康水平整體提升、產業升級和經濟發展的特色發展模式，國家積極鼓勵建設健康小鎮。
緊接著，江蘇省委、江蘇省人民政府出台《「健康江蘇2030」規劃綱要》，健康領域整體協調發展，健康生活方式得到普及，健康服務更加優質公平，健康產業進一步壯大，人人享有高質量的健康服務和高水平的健康保障，城鄉居民主要健康指標達到國際先進水平。
2017年，南京市政府對湯山改造支持政策不斷加碼。當年，湯山板塊被南京市政府列入重點開發區域，並定製了4個規劃：《世界溫泉小鎮規劃》、《湯山新城規劃》、《古泉小鎮規劃》、《湯水河濕地公園規劃》。
2017、2018年連續兩屆金洽會，湯山新城投入近332億資金，引入眾多優質配套，涵蓋旅遊、商業、產業、教育、交通等各大方面，總投資金額甚至超過了南京很多熱點板塊。
2018年底，南京地鐵S6號線正式開工，在湯山境內設置了湯泉西路站、湯山鎮站、湯山站，預計2023年通車，未來S6號線6站接軌馬群站，換乘2號線，可達新街口。
2019年，南京正式實施 「東部地區崛起」戰略 ，為實現「紫東板塊」以「更活力、更世界」的姿態展現輸入動力，標誌著湯山正在全面煥新，憑藉高屋建瓴的科學規劃和豐厚獨特的人文底蘊，通向快速發展的軌道，著力建設紫東地區文旅之城，打造城市的新增長點。
區位優勢，輻射市場
湯山位於江蘇省省會東部，距離南京新街口商圈直線距離25公里，位於長三角輻射圈，緊鄰蘇錫常城市圈，距離上海和杭州300公里內，車程範圍在四小時。可以滿足周圍城市群中產階級休閒、娛樂、養生、度假等需求。
周圍配套設施
1、文旅資源配套。
位於湯山風景區，周邊有湯山國家地質公園、南京猿人洞風景區、礦坑公園、紫清湖溫泉度假區等豐富文旅資源。
2、商業配套。
已有成熟運營多年的百聯奧特萊斯，今年加快了以景楓商業MALL、湯山匠人村、明月冰雪小鎮等為主的六大新增商業項目的落地速度，屆時將形成七大商業體環伺的新格局，全面滿足居民日常購物娛樂需求。
3、醫療設施配套。
目前，東部戰區總醫院湯山分院現已運營，依據規劃，湯山在未來計劃建設有省中醫院湯山分院、江寧醫院湯山分院兩家醫院，將極大地完善區域內康養產業的布局結構。
以上均從湯山溫泉康養小鎮的外部條件來看，國家康養產業發展契機為「天時」，區位、交通以及溫泉資源為「地利」，已有的溫泉度假概念的知名度為「人和」，也正是所謂的「天時、地利、人和」具備。筆者看來，在天時、地利、人和均具備的前提下，通過獨特的理念，科學的布局以及用心的設計，一定可以打造出一個獨一無二、成功的康養小鎮範本。接下來筆者帶大家看下小鎮的內部布局。
功能定位
湯山以溫泉產業為發展主題，依託境內溫泉、水體、山林等地自然資源，發展休閒度假、溫泉養生、會議會展、園藝展覽、文化創意、健康養老等功能的同時，也將同時按照產業與生活相融、宜居宜業的要求，拉動湯山產業升級，推動旅遊、度假、康養、文創、休閒等業態的深度融合發展。
預計2023年前實現溫泉康養、健康旅遊全產業鏈的形成，打造中國溫泉康養旅遊第一目的地。
規劃布局
湯山溫泉康養小鎮，以「康養」為核心、以湯山溫泉資源為特點，4+2的產業模式進行規劃設計。主要集「醫療康復集群（醫）、頤樂文博集群（文）、旅遊度假集群（游）、老年貿易集群（財）、生態休閒集群（娛）、CCRC生命公寓（住）」六大功能集群於一體。
1、醫療養生。
設有中醫養生館，對應的就是小鎮規劃的省中醫院湯山分院。將在小鎮里打造了一個占地70畝、400床位、大專科小綜合的一個康養式醫院。
小鎮食堂，別出心裁，可以通過科學分析得出的日常食材健康分層，幫助小鎮業主搭建合理健康飲食。
2、文化傳承。
文博中心未來將是小鎮的地標建築，該建築由台灣設計大師姚仁喜擔當總設計師，打造文化藝術空間+生活方式中心，創造精神的家園。同時小鎮的閱覽室是頤樂學院的縮影，這裡也將設置小鎮圖書館、文化禮堂、運動場、游泳館等配套設施，在物質豐盈的時代，更注重人們精神層面的滿足。
3、低密度居住區。
小鎮一期C、E、F地塊就定位為養老公寓用地板塊，打造的產品有中式合院、疊院、電梯洋房，均為低密度產品。
模仿蘇氏園林建築風格，回歸質樸的新中式感覺，正是滿足現代都市人群，在物質生活滿足之後，追求逆城市化的心靈居所。
4、休閒度假。
小鎮在設計中，融合了山泉水系，打造出一條禪意水街，將溫泉康養與中醫養生、醫美、西醫水療、康養用品統籌結合，將讓小鎮變得更為靈動。
模式分析
筆者認為，湯山溫泉康養小鎮的模式，和浙江的烏鎮雅園有異曲同工之處。烏鎮雅園，作為養老地產的先例，創新式的將其與學院風結合，超前而接地氣。
1、運營模式。
湯山溫泉康養小鎮以「養生養老+溫泉度假+休閒度假」為主要模式，依託湯山溫泉旅遊資源，以養老地產為主營業務，同時帶動可覆蓋全年齡層的休閒旅遊產業發展。
2、盈利模式。
其盈利模式主要來自於兩塊。其一是來自於房地產銷售的一次性收入來源（目前尚未開盤），主要對象為老年群體；其二是長期運營收入，包括住宅物業運營費用，溫泉養生度假游相關收入，這方面收入面向全年齡段，和吃住玩緊密聯繫，也是考驗項目除地產外，產業發展如何的關鍵。
特別提到湯山溫泉康養小鎮的「頤樂學院」，和烏鎮雅園的「頤樂學院」同名。作為現代康養休閒小鎮，滿足中產階級精神層面需求已經是必不可少的元素，目前湯山的「頤樂學院」僅帶有圖書館等功能，未來能否引進學校託管，引進老年大學課程，對康養的概念才是真正考驗，特別是之後的整體運營情況。
小結
對於2019年8月份開鎮的湯山溫泉康養小鎮，就目前狀況來看，筆者持肯定態度，畢竟其具備了一個成功的康養小鎮所要具備的基本條件，包括資源稟賦、政策支持、輻射區域以及合理的布局、明確的功能定位。
但是對於很多功能布局，關注硬體設施的齊全僅僅是基礎，關鍵是要能夠將更深層次的軟體服務做到位，運營好，通過服務來把握住消費者的需求，抓住消費者的心。
路漫漫其修遠兮，湯山溫泉康養小鎮不斷探索的路還很長，小鎮需要用心經營，不斷創新，注入新的元素。時間從來不語，卻可以告訴我們答案。
文章來源：元亨祥集團
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