【疫情下降低市場銷售預期】 時代中國2020年全年銷售目標823億人民幣, 同比僅為5.92%, 遠低於往年的指引, 亦遠低於過往三年公司38.8%的實際銷售增速。公司計劃可售貨值1400-1500億人民幣, 同比增長7.7%-15.4%, 遠低於過去三年公司39.4%的實際貨值增速。事實上, 公司一月銷售66.72億元, 已占全年目標8.04%, 大幅超出過去4年2.69-5.33%的1月銷售占比。計入2月10.8億銷售, 1-2月占比跌幅僅為0.02個百分點。我們認為假設過於保守, 不符合當下市場的共識。即使考慮到公司受疫情拖累, 3月及4月無法完全復工及新推貨的情況下, 公司仍有大機率可以在全年提供超過1620億貨值, 目前亦有最少438.5億貨值可供3-5月最多188.9億的銷售。我們認為, 公司2020年更有可能以55.5%的去化率(去年60.3%)實現超過900億的銷售額, 同比增長14.9%。
【舊改進展有助抵消車位銷售風險】 截至2019年12月31日，時代中國在16個城市約2300萬平方米的土地儲備，其中91%位於廣東省, 66%位於大灣區, 可售貨值總計約4000-5000億人民幣；當中60.9%是住宅, 8.8%是商業, 30.3%是停車場及配套設施。在疫情影響及全球經濟衰退風險增加的時候, 車位的銷售未必被視為購房標配, 甚至有部分可能會轉化為無效土儲, 對於2020年去化率也可能產生負面影響。可幸的是, 公司下半年舊改項目有突破性進展, 全年成功共轉化10個城市更新項目，其中8個轉為土儲，貢獻建築面積約349萬平方米。舊改的突破性進展抵消部分銷售不如理想的風險, 預期全年毛利率及凈利潤率都將有驚喜。
【多被券商列為中小市值房企首選】從近半年的券商覆蓋情況來看, 時代中國基本上是資本市場的寵兒。在中小市值房企中, 時代中國多被券商列為首選。公司2019年確認收入及凈利潤增長, 皆達到券商業績前預期的上限, 然而大部分券商都認為公司未來一年預期過於保守, 整體對公司未來三年凈利潤增長預期在15-25%。市值方面, 券商普遍維持公司的12月目標市值299-435億元, 對應每股價格為15.45-22.7元,目前股價對應券商預測的20年市盈率約為3.3-3.9倍, 低於行業平均的4倍市盈率。
1
銷售
公司制定全年目標過於保守
不符合當下市場共識
2019年時代中國銷售放緩，累計合同銷售金額為人民幣783.6億元，同比增長29.3%。相比起2016-2018年超過40%的年均增長, 公司在去年年底剛好完成全年銷售目標750億人民幣, 超額完成4.48%。2019年合約銷售均價為14,655元/平方米，較2018年合約銷售均價16,233元/平方米下降9.72%。全口徑銷售金額排名維持在2018年的第46位, 權益金額排名則由第42位提升至第33位。
鑒於目前疫情對全球經濟的影響, 時代中國在制定銷售目標上比去年更為保守。公司2020年全年銷售目標823億人民幣, 同比僅為5.92%, 遠低於往年的指引, 亦遠低於過往三年公司38.8%的實際銷售增速。公司計劃可售貨值1400-1500億人民幣, 同比增長7.7%-15.4%, 遠低於過去三年公司39.4%的實際貨值增速。即使考慮到公司受疫情拖累, 3月及4月無法完全復工及新推貨的情況下, 公司仍有大機率可以在全年提供超過1620億貨值, 以55.5%的去化率(去年60.3%)實現超過900億的銷售額, 同比增長14.9%。
我們根據去年可售貨值1300億, 減去合同銷售金額784億, 來推算公司2020年初剩餘貨值共516億。即使假設公司1-2月完全沒有新推貨值, 再除去1-2月77.5億銷售, 公司仍有438.5億貨值可供3-5月最多188.9億銷售(占全年目標22.76%)。事實上, 公司一月銷售66.72億元, 已占全年目標8.04%, 大幅超出過去4年2.69-5.33%的1月銷售占比。計入2月10.8億銷售, 1-2月占比跌幅僅為0.02個百分點。也就是說, 公司假設2020年剩下月份的銷售, 完全無法補償2月的同比跌幅。我們認為假設過於保守, 不適用於當下市場的共識。
武漢項目延遲推出
無礙公司全國化布局步伐
2019年，時代中國年度合同銷售貢獻主要來自12個城市共計134個項目。廣州及佛山項目銷售分別貢獻27.6%及29.0%, 同比下降2.5和6.8個百分比。新進入城市中, 潮汕﹑肇慶及成都共錄得2.3%的貢獻, 可見公司在多城市布局上, 特別是在廣東省外布局上已初見成效。展望未來,公司於去年首入杭州、武漢的項目將在一到兩年內產生銷售貢獻, 即使考慮武漢項目因為疫情影響而有所推遲, 公司的全國化之路只有前進, 不言後退。
2
土地
車位占土儲比例較高,
疫情下將影響整體去化率
截至2019年12月31日，時代中國在16個城市約2300萬平方米的土地儲備，其中91%位於廣東省, 66%位於大灣區, 可售貨值總計約4000-5000億人民幣；當中60.9%是住宅, 8.8%是商業, 30.3%是停車場及配套設施。在疫情影響及全球經濟衰退風險增加的時候, 車位的銷售未必被視為購房標配, 甚至有部分可能會轉化為無效土儲, 對於2020年去化率也可能產生負面影響。
2019年公司新增土地共28塊, 建築面積共757萬平方米, 權益占比為65.0%。相較往年, 時代中國已聽取市場聲音, 逐漸走出廣東省, 在長沙, 成都, 武漢, 杭州四個城市均有布局, 為突破現有城市銷售瓶頸作出準備。
城市更新有突破性進展
為重視業績高增長打下基礎
公司下半年舊改項目有突破性進展, 全年成功共轉化10個城市更新項目，其中8個轉為土儲，貢獻建築面積約349萬平方米。公司目前將潛在城市更新項目數目, 從上半年的85個，大幅拓展至年底的120個, 潛在總建面約4300萬平方米。巨額的潛在舊改儲備, 將為公司中長期提供毛利率的保障, 為未來重現高增長作出準備。
3
財務
一級土地結轉分成
抵消增長放緩風險
2019年全年，時代中國實現營收783.6億元，同比增長27.3 %，毛利潤124億元，同比上升17%；凈利潤55.6億，同比上升15.6%；股東應占核心凈利潤為人民幣54.7億，同比增長30%, 四年復合增長率44.5%。受益於公司規模化後的產品溢價, 公司近5年的毛利率皆處於上升趨勢。未來城市更新項目的結轉將有助於公司毛利率穩定在目前的高水平。凈利率方面, 公司舊改一級土地結轉利潤將為公司抵消一部分確認收入的增長放緩, 預期未來幾年利潤率將維持在現有水平。
負債水平健康
債務風險可控
截止2019年12月31日，公司凈負債率為67.2%，較中期業績下降3.7個百分點，相較於我們上半年統計的174家房企平均凈負債率91.4%, 低24.2個百分點。短期償債能力方面，公司現金短債比下跌至1.57，高於174家房企平均1.33, 但處於2013年上市以來的最低位。現金短債比下降的主要原因是一年內到期借款大幅上升。相信在目前貨幣政策的逐漸寬鬆, 公司有條件置換更便宜的資金。
4
資本市場
從近半年的券商覆蓋情況來看, 時代中國基本上是資本市場的寵兒。在中小市值房企中, 時代中國多被券商列為首選。公司2019年確認收入及凈利潤增長, 皆達到券商業績前預期的上限, 然而大部分券商都認為公司未來一年預期過於保守, 整體對公司未來三年凈利潤增長預期在15-25%。市值方面, 券商普遍維持公司的12月目標市值299-435億元, 對應每股價格為15.45-22.7元, 目前股價對應券商預測的20年市盈率約為3.3-3.9倍, 低於行業平均的4倍市盈率。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:克而瑞地產研究