炒作樓市的論調總是悄無聲息的在四處滲透，想必大家在買房猶豫不決時都聽過這麼一句話：你買房才給30%的首付，另外70%是在銀行借的貸款，大頭都是銀行出了，連銀行都不怕房價下跌，你還有什麼可擔心的。不明所以的人認為這句話是真理，內心一琢磨：既然上面有銀行撐腰我還怕什麼，天塌下來都不關我的事，不就是首付30%嗎？就算借錢，就算套信用卡我今天都要買房。
果然，沒過多久房價漲了！興奮的想大喊房產銷售員誠不欺我，如果當初不是房產銷售員給予我信心和勇氣，或許今天我還是一個無房者，還是一個徘徊在十字路口的彷徨者。好了，這就形成了樓市的第二真理：房產銷售員果然是樓市真知者，這麼多年，聽話買了房的人都賺了！每每看到網絡上有人發表這種言論時，後面總能有一些人點贊，若有所悟般的評論到「還真是這樣」。
這些個論調，聽起來好似真理，其實容不得深入推敲，因為都是胡扯。就拿銀行放你房貸這件事情來說：首先，要明白銀行房貸不是無償免費給你借的，第一銀行會收取你較高的利息；第二銀行會提前跟你簽訂好房貸合同，其中羅列好了各種明細規則，最基本的就是貸款人不能逾期還款、不能斷供。如果說有一天房價真的跌了，你的房貸一分不少，你該還多少一分跑不了。
甚至有人會說如果房價跌的多了，我就不要房子，我「棄房逃貸」，你以為銀行會拿你沒辦法嗎？千萬別太天真，一般來說，銀行首先會收回你的房子，然後進入拍賣程序，用以抵償房貸。如果房子的價值不夠還清，你還會被納入失信人員名單，限制消費和出境，直到還清貸款為止。
另外，房產銷售人員說房價還會上漲的論調是不是真理？就這麼跟你說，10年前的銷售員這麼說，現在的銷售員還是這麼說，有些城市的房價明顯上漲無力了，當地的銷售員仍然會鐵口不改的表示，未來還是漲、漲、漲！道理也很簡單，如果說跌，你還買嗎？你不買了他怎麼拿你買房的提成。
無需解釋太多，房產銷售說房價會漲，是職業性質決定，而不是因為他能準確預測房價走勢，如果他們能預測，那何必每天起早貪黑的發傳單、找客戶買房，自己買幾套悶聲發大財豈不悠哉。
真理是什麼？是站在不同的立場，能透過現象看清本質。關於高房價問題，房價走勢我們不需要看過多的專家論壇，不需要聽過來人的建議，更不用聽房產銷售的專業話術。到底誰在搗鬼？小區保安無意間揭底真相，說出2個觀點讓人醍醐灌頂。
1.小區真正的入住率不高
不知有多少人親自了解過自己所在城市的某個片區或某個小區的入住率，其實想知道大概不難，比如晚上的時候去該片區的小區看一看，數一數一棟樓有多少住戶，有多少亮著燈。如果想掌握精確一些的數據，那就辛苦一點，連續統計出一周的數據。
當然，這項調查的任務量比較大，不是物業等從業人士很難統計清楚，但是，有小區保安跟我聊過真實情況。這位保安大叔在我們城市的一個新城區的小區工作，他說每個月物業都會貼欠費單，門上一連幾個月貼的單據沒人撕的基本都是沒人住的房子。
這個小區3年前就已經交房，算上裝修時間該住進去的人也都住進去了。據了解，目前入住率只有40%左右，如今陸續還有個別幾戶在裝修，也有很多戶直接毛坯空著。後來通過住在這個小區的朋友口中得知，當時買的時候就有人定幾套，有以公司名義買的，還有借他人名義買的。所以，真相是什麼大家都懂的。
2.小區里同一家房產中介頻繁進出
小區保安大叔表示，有一件事情他一開始就覺得有貓膩，小區屬於封閉式管理，外人不得進入，哪怕房產中介帶人看房也需要和房東打電話確認，但是有一個房產中介的人員都有小區門禁卡，而且出入很頻繁。後來得知，這家中介和小區物業合作了，據說一年給10多萬。
這是房產中介的一種「買斷」套路，就是和物業達成利益合作，而後把小區里的大部分二手房源都給這家中介獨家代理，這樣小區的二手房掛牌價，有多少房源都是由這家中介來操作。對於有賣房需求的業主而言，只要房子能賣出高價，自己多賺錢就是好中介，何況有些業主就是專業炒房的，所以也願意把房源給到他們，由此形成利益鏈。
二手房不同於新房，沒有限價約束，過去幾年，全國很多城市都出現新房價格和二手房價格倒掛的現象，通俗理解就是新房比二手房賣的便宜，所以很多人都搶購新房賺差價，沒房的人爭著買，有房的人把手上的房子賣了也要買。不過，幸好限售也隨之而來，樓市狀態較熱的城市基本都是三年內不能交易，這對炒作二手房起到了很大的遏製作用。
風水輪流轉，2020年的房地產市場已經進入寒冷期，很多城市的二手房市場比新房市場更加冷，進入陰跌狀態，要不然就是高位橫盤有價無市，而新房市場裡，房企在各種打折促銷賣房，這對二手房交易只會造成更大的衝擊。
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文章來源: https://twgreatdaily.com/zh/S_VCW3UBURTf-Dn5DDpH.html