港龍中國地產集團有限公司（以下簡稱「港龍中國地產」）已於6月24日通過港交所聆訊，市場消息稱，港龍中國地產預計於7月3日完成定價，7月15日正式於港交所掛牌。
本次港龍中國地產計劃在港募集資金16.4億港元。
近年來房企赴港上市潮迭起，然而成功入圍者並不多，目前尚有7家房企處在排隊序列。屈指算下來，自1月16日匯景控股（09968.HK）掛牌以來，港股內房企新上市已現5個月的空檔期，港龍中國地產即將成功上岸給諸多未上市房企帶來更大信心。
招股資料顯示，港龍中國地產是一家位於長江三角洲地區的房地產開發商，專注於開發及銷售主要作住宅用途並附帶相關配套設施的物業，包括商業單位、停車場及配套區域。根據行業報告，按2019年已售的合約建築面積計，港龍中國地產於中國住宅物業市場的物業開發商中排行第83名。
就在今年5月，港龍中國地產喜獲中指院「2020值得資本市場關注的房企」殊榮，表明市場對其成長質量、投資價值的認可。對比與港龍中國地產體量相當的景業名邦（02231.HK）及匯景控股（09968.HK），截至6月24日港股收盤，兩者市盈率分別為9.22倍及15.62倍，高於港股地產發展商板塊的市盈率均值6.56倍，港龍中國地產的後續上市想必也有不錯的市值空間。
聚焦長三角，戰略性布局新市場
港龍中國地產於2007年在江蘇常州成立，並於次年推出首個住宅項目港龍華庭及首個商業項目港龍尚層。基於常州大本營的成功，港龍中國地產於2012年將足跡擴展至靠近長江三角洲的城市，以充分利用該地區經濟的快速發展。而在2018年，港龍中國地產開始進軍一線城市上海以及河南省和貴州省內多座主要城市。
於往績紀錄期間及直至估值日期，港龍中國地產於22個城市擁有64個開發項目的多元化項目組合。截至估值日期，港龍中國地產在21個城市的53個開發項目的總土地儲備為544.44萬平方米，包括可銷售及可出租建築面積為26.08萬平方米、總建築面積為475.17萬平方米的開發中物業以及總建築面積為43.19萬平方米的持作未來開發物業。
港龍中國地產土儲分布（資料來源：聆訊後資料）
從區域分布來看，長三角仍然是港龍中國地產的深耕區域，蘇浙滬三地土儲合計占其總土儲的比例為93.9%。其中，港龍中國地產在江蘇15個城市擁有42個項目，涉及土儲390.86萬平米，而常州、常熟和南通的項目個數分別為10個、10個及6個；港龍中國地產還在浙江擁有8個項目，涉及土儲112.45萬平米。
而長三角是中國經濟最繁榮、最具活力的地區之一，於2019年占總人口的16.2%以及名義國內生產總值的23.9%。蓬勃發展的經濟環境及長三角總人口的增長，蘊藏對住房的巨大需求，這對當地樓市構成支撐。
堅持深耕長三角之外，港龍中國地產也在戰略性拓展華中地區等新市場，2019年6月將總部遷往上海即是其走向全國的重要一步。針對新市場，港龍中國地產更傾向於選擇具有穩健的經濟增長及低城市化率的核心區域，從其切入河南洛陽和貴州盤州可見一斑。
業績高增長，財務風險可控
憑藉地理和品牌優勢，港龍中國地產在過往取得相當不錯的成績。
截至2019年12月31日止三個年度，港龍中國地產的物業開發及銷售收益分別為4.34億元、16.60億元及19.78億元，復合年增長率為113.5%；同期凈利潤分別為0.33億元、3.32億元及4.70億元，復合年增長率為278.6%。
港龍中國地產利潤表（資料來源：聆訊後資料）
讓同行歆羨的是，港龍中國地產的利潤率水平逐年攀升。其中，毛利率從2017年的21.9%上升至2019年的42.7%，同期凈利率從7.6%上升至23.8%。數據顯示，2019年50家典型上市房企加權平均毛利率為29.9%，而加權歸母凈利率的中位數為10.9%。
以此計算，港龍中國地產的毛利率高出同行12.8個百分點，凈利潤則是同行的一倍有餘。對於往績期間毛利率上行，港龍中國地產歸結為物業平均售價增加、土地成本相對較低以及部分物業以精裝交付三個因素。
港龍中國地產毛利率情況（資料來源：聆訊後資料）
年初新冠疫情突如其來，房地產市場一度陷入停擺。2019年首四個月中國二線城市商品住宅銷售面積及銷售額分別減少26.4%及14.0%，而三線城市住宅物業銷售面積及銷售額分別減少26.0%及22.8%。而在同期，港龍中國地產已預售建築面積達到26.11萬平米，已確認收益12.47億元，相較上年同期分別上漲2.36倍及3.5倍。
通常而言，房企的高增長與高負債相伴而生。港龍中國地產快速增長的同時也留下高的負債，2017-2019年其的資產負債率分別為98.8%、122.1%及172.6%。
港龍中國地產主要財務比率（資料來源：聆訊後資料）
但港龍中國地產的財務風險依舊處於可控區間。2019年年末其的流動比率為1.1倍，意味流動資產仍可覆蓋流動負債；同期利息覆蓋率達到2.1倍，不存在利息償付不上的風險。而截至2020年3月31日止三個月，港龍中國地產分別收取銷售及預售所得款約25.58億元及銀行及其他借款所得款項約25.04億元，為其營運提供資金，並錄得營運資金凈增加。
抱團成合力，既快且穩當
房地產步入白銀時代，依靠單個樓盤形成爆款難度趨大，「廣撒網、多斂魚」的合作模式贏得越來越受到房企的青睞。
以蘇州常熟碧桂園•領譽為標誌，港龍中國地產自2015年底踏上合作之路。此後，港龍中國地產積極探索與其他第三方業務合作夥伴合作的機會，並與碧桂園、中南建設、融創中國、弘陽地產、Seazen、Black Peony及正榮地產等知名品牌旗下第三方合作夥伴進行多個項目共同開發。
港龍中國地產的共同開發項目數由2016年底的六個項目增加至截至2017年、2018年及2019年12月31日處於不同開發階段的24個、35個及49個項目。而在往績記錄期間，港龍中國地產分別與27名、35名及45名第三方業務夥伴合作，其中各年與最大第三方業務夥伴就17個、18個及18個物業開發項目進行合作，分別占其物業開發項目總數的約52%、38%及29%。
合作發展策略加快港龍中國地產的業務增長，成功將其財務表現由2016年初70百萬元的累計虧損扭轉為截至2019年底維持保留盈利7.92億元。而克而瑞數據顯示，2018年港龍中國地產以143.6億元位列全口徑銷售第89位，首次躋身百強之列，2019年全口徑銷售實現翻番達到299.4億元，排名上升至87位。
在港龍中國地產看來，與第三方業務夥伴的合作屬於互惠互贏，兩者可以相互利用對方成熟市場的地方網絡、市場情報及對地方政府政策及法規的知識。與此同時，第三方業務夥伴也能為其聯合開發項目注資，緩解其土地競標的現金流壓力、降低應占物業開發項目的資本成本及開發成本，也能從更多物業開發項目實現風險分散。