調控的「灰犀牛」還在，又現疫情的「黑天鵝」。有人說，疫情是最嚴厲的調控。這一點不錯。2020年，註定是房地產行業坎坷波折的一年。
當然，這也並非全由疫情引起。行業很多細微的變化，早已發生。只是疫情大大加快了這一進程。
疫情對各行各業來說，無疑都是一次危機，但每一次危機之後，總有不少企業逆勢上揚，甚至會突破以前從來沒有達到的規模，奠定了更堅實的江湖地位。因為每一次危機過後，都會導致新變化、帶來新機遇（人們心理的變化，行為方式的變化，消費偏好的變化等），誰能抓住這個機會，誰就能逆勢而上。比如，2003年的「非典」就讓京東和淘寶上了不止一個台階！
對房企來說，當下盡最大可能展開生產自救固然十分重要。但同時也要注意為未來做好準備，這不僅事關房企，也關乎身處其中的每一個地產人。下面，明源君將從行業層面、企業層面和個人層面分別來論述。
對行業
幾十年的模式將被顛覆
產品會迎來一波小升級
中世紀的瘟疫改變了整個歐洲的社會結構。此次疫情遠沒有那麼嚴重，但其對整個社會帶來的影響不容小覷。房地產行業自然不例外。
一、發展模式之變：高槓桿的土儲驅動模式將被顛覆
疫情衝擊下，很多企業說撐不過3個月。其實，能撐3個月已經不錯了，就明源君所知，最近已經有多家房企的資金鍊斷裂裁員。
這跟房地產行業的發展模式緊密相關。一直以來，我國房地產行業都是高負債、高槓桿、高周轉的「三高」發展模式。
得益於巨大的人口和城鎮化紅利，這種發展模式造就了一大批敢賭的房企——今天的土儲就是明天的規模，敢在低谷借錢、拿地，就能彎道超車！
可是，隨著地價和房價的價差越來越小，如今土儲已成雙刃劍。一些前幾年砸重金拿地試圖讓自己變成大魚的房企，最後被另一條大魚給吃了。
2020年，若非政策全面寬鬆，即便按照最樂觀的估計（2月底除湖北以外，其他城市的疫情基本結束），全年商品房的銷量也會下滑。
雖然近幾天有幾個城市「救市」，但主要集中於土地市場稅款減免、緩繳等，像安徽省房地產商會那種「我全都要」——徹底放開限價、限購、限售，降低首付的無理要求，是不可能的。
總規模下滑，競爭將變得更加你死我活，收併購將掀起新高潮。這會促使整個行業反思，加速告別「三高模式」，進入到製造業和精細化管理的階段。
有前瞻性的房企早就在主動降槓桿，向高質量發展轉型。比如恆大。面對此次疫情，恆大不僅捐款額位列房企第一，而且第一個宣布將假期延長到2月16號。
敢擔當的背後，是底氣。這可以追溯到2017年，恆大從「三高一低」模式向低負債、低槓桿、低成本、高周轉的「三低一高」模式轉變。
二、買賣關係之變：無理由退房將成為標配
最近，恆大放出新的大招：交5000定金就可以獲得一套房的認購權益，客戶自己買5000抵2萬；推薦別人購買可以獲取1%佣金及1萬元獎勵，並返還定金；第三方購買，定金全退，並給予補償金5000元；未成功購買，定金也全退。
這相當於是一個收益極高且保本的投資！與線上購房是一套完美的組合拳！是「無理由退房」的升級版！
恆大已經向全行業發起挑戰了，其他開發商跟不跟？2015年，恆大啟動「無理由退房」的舉措，開行業先河。可是，緊接著，一輪牛市就來了。一房難求的大勢下，「無理由退房」基本失去了意義。但這一次不跟不行了。京東、淘寶天貓上幾十塊錢的東西都7天無理由退貨，幾十萬、幾百萬甚至幾千萬的房子，不無理由退貨，誰敢線上下單？
短短几天內，已經有不少房企跟進，退房期限從7天到半年的都有，比如中南置地。敢這麼乾的，都是有實力有底氣的。明源君認為，鑒於我國總體上已經不缺房子等，購房者對房子品質的要求越來越高，無理由退房將成為常態。因為最早這麼乾的房企，一定會嘗到甜頭！
三、產品邏輯之變：產品升級，不重視創新真不行了
這個春節絕大部分人都呆在家裡自行隔離。要在家裡連續呆上14天，人們才發現多麼的不舒服，甚至有人感染本身，就跟房子不好密切相關。
疫情過去之後，社區、住宅產品必然會迎來一次小升級。
從整體上來說，綠色健康社區、智慧社區將逐漸成為潮流。綠色健康不用多說，即便是沒有疫情，這類社區也是受歡迎的。但是，類似通過中央空調這種方式節能的綠色，恐怕會被消費者用腳投票，因為病毒可以通過中央空調傳播。
智慧社區，過去很多人認為那只是一個噱頭，但一旦面臨需要隔離的時候，其重要性馬上就凸顯出來了。
比如，這次疫情一經公布，立馬引發了恐慌，不少根本沒問題的也湧入醫院，增大交叉感染的風險，如果能夠遠程查診會好很多；再比如，隔離期，很多人一早就要起床在盒馬鮮生等平台搶菜，否則晚了就沒了，如果智能家居能幫你搞定這些事，是不是會好很多（平常也可以增加效率）。
這些，此前金科新一代產品「生命建築」就可以做到。其有三大特點：1、智能化從碎片化走向系統化；2、智能化場景從房子延伸到整個社區；3、智慧+綠色，讓綠色從「綠」變為「深綠」。
業主的體溫、脈搏、血壓、心電、呼吸以及血氧等多種身體生理指標的測量可以通過智能手環被讀取，傳送到大數據中心，醫生在線查診並給出建議。智能廚房根據業主口味，不斷調整菜譜，並可以自動下單（提前設定好）購買……
低密度社區當然是最好的，但大城市裡，能消費得起的終究是少數，因此還得從功能上想辦法。
比如，雙衛生間將成為標配——即便是90平的小三居。面積更大一點，要三個衛生間。另外，衛生間下水管道處理，預防反水氣體傳播病毒等設計，都需要改進升級。不怕一萬，就怕萬一。
復合業態的項目將更受追捧。比如，杭州萬科2022項目，規劃了10幢住宅、1幢超甲級寫字樓、4幢總部級獨棟辦公和2萬方濱水商業街，居住、辦公、生活，在一個內部完善的有機系統里就能妥善解決。
項目用10米板，把整個濱水住宅社區抬高10米，從而突破了以往封閉式、圍合式的傳統社區營造模式。
以10米板為界，10米之上，住宅因為高度完全獨立成私密性極高的居住區；10米之下的空間則是半開放式的城市打卡地與遊樂場。業主們穿著拖鞋睡衣走到樓下，就能享受城市的繁華和熱鬧，大大節省了人們的通行時間。真有疫情，很小範圍就可以解決一切所需，減少交叉感染的風險。
2022項目開放國際的生活方式（圖片來自項目效果圖）
對房企
規模大不代表生命力強
需要走向高質量高技術
類似此次疫情這樣的「黑天鵝」不可預測，「灰犀牛」不可避免。知道規律如此，你也改變不了。咋辦？改變不了世界，你就改變自己，不斷努力地進化疊代，去更好地適應這個世界。
第一，提高財務質量，降槓桿、去負債。去年以來，不少房企資金鍊斷裂，陷入破產倒閉的境地，就是因為槓桿過高，稍微遇到銷售不暢，立馬就會倒下。
旭輝董事長林中在去年的總裁峰會上表示，雖然現在很多房企經營槓桿用得很高，但其實還有很多空間，經營的效率，特別是資金的效率提高30%還是能做得到的，現在行業還是太粗放。
第二、高度重視產品和服務。銷售和盈利都要立足在產品和服務做好的前提下（考慮到無理由退房將成為標配，你也必須要死磕產品）。
近年來物業越發受到重視，經過此次疫情，重要程度再上新台階。疫情肆虐，一個社區的防護底線就是通過良好的物業服務來堅守的。
這段時間，大家通過朋友圈或者親身體驗，相信也做出了比較——不同物業公司差距非常大。
甚至有人認為，這會孕育出新機會：物業公司可以替代地產開發公司進行地產建設，形成建設+運營的一體化管理模式，人力、行政、財務等職能部門全部外包第三方機構進行管理，僅保留業務部門的（復合型）專業人才，智能機械進行施工建設及智能化管理，減少施工人員的投入。
第三、由純開發走向租售並舉。旭輝總裁林峰即表示，自身免疫系統才是健康根本，個子大不一定代表免疫力強。
現在的各個百強排行榜其實是百大，未來房企百強不僅要規模，還要質量（利潤）要效率（ROE），更要有安全邊界——負債率的控制；還要有存量資產經營能力，增量會減少，但存量不斷在增，想長遠發展，就繞不開存量的經營管理。強存量經營能力，能吸引資本的加持和獲取低息的資金，會是一條深的護城河。
第四，數字化、科技能力。這次疫情，讓很多人真切感受到了在線的價值。當武漢封城，全國各地都在自我隔離，取消線下各種活動的時候，擁有線上平台的企業反而是大展手腳的時候。
此前，人們一直調侃房地產是離網際網路和科技最遠的行業。如今，很多房企已經走在前頭，但依然還有巨大的提升空間。
這次疫情嚴重的地區，不少物業紛紛離職。這時候咋辦？科技就派上用場了。比如星河產業集團，就引入噴霧消殺YOGO機器人，既保護了物業人員，又能夠為辦公場所做很好的消殺。
再比如裝配式建築、裝配式裝修這些以前不太被重視的，往後都有望流行起來。綠城的裝配式精裝樣板房，15天就搞定了，而且是拆卸式的，十分環保。對疫情過後，急於賣房的房企來說，不可或缺。
第五，組織管理模式變革：領導優於管理。關注管理的人，更多的是關注預算與計劃、職責劃分與權力界限，他們往往更關注指令和流程，關注控制與問題。事實證明這很難應對危機。而關注領導的人，更多的是關注方向與目標，如何聯合組織成員，如何激勵和鼓舞人們去實現目標。
去年已經有不少標杆房企在調整組織架構，共同點都是組織扁平化、加大對一線的授權、總部為一線賦能。變革和沒變革的差異，通過這次疫情各房企的反應，就可以一覽無餘。
對地產人
人才結構優化時刻在發生
自我需要加速疊代進化
2月8日，北京K歌之王宣布：因疫情影響，公司財務承受巨大的壓力，公司決定與全體員工200多人解除勞動合同，30%員工不同意則破產清算。
2月10日，新潮傳媒宣布裁員500人，占總員工數的10%，將涉及公司的銷售、開發、服務等部門，同時，高管集體降薪20%。
……
有人因此調侃說，2020年的這場冠狀肺炎讓我明白：不是工作需要我，是我真的需要工作！
明源君認為，此次疫情對各行各業的衝擊確實不小，但並非根本原因，頂多只是催化劑。比如，有人就指出新潮傳媒從2018年初就開始裁員了。
事實上，過去一兩年，很多房企也在「優化人才結構」。疫情的衝擊，會大大加速這一進程。
企業在自身都沒法生存、需要自保的時候，往往是不顧一切的。這是商業的本質，也是人性的本質。
作為其中的一分子，你需要居安思危：我是否會是被裁掉的那一個？這次幸運地躲過了，下一次呢？如何提升自己的競爭力？
此次疫情中，盒馬鮮生招收其他餐飲企業歇業員工做臨時工，這是一個令人感動的舉措，更是一個共生價值的舉措。那麼，作為地產人的你，是否有這樣被「利用」的價值？如果你的公司往地產上下游拓展新業態，你能否勝任？
這次疫情以一種極為特殊的方式，改變了人們出行、溝通以及工作行為習慣，人們從開始的不適應，到想辦法適應，到現在已適應在線、獨立、協同工作的模式。
智能協同是企業需要擁有的工作方式，因為這種新的工作方式，可以讓組織成員更加具有創造力，發揮更大作用；可以讓企業動態應對變化……
智能協同的工作方式，每一個工作單元成員，可以靈活便捷的組合，組織成員也可以同時在各種不同的組合之中，信息要求更加透明、對稱，而成員之間是圍繞著任務展開工作，而不是圍繞著權力或者流程展開工作。看起來這更自由了，但工作量一點都不少。這些天不少地產小夥伴說，雖然沒去公司，但在家裡上班，工作量是平時的兩倍。這樣的節奏，你能否適應？
這次疫情還將促使人們反思如何平衡工作和生活，健康和財富：
996是拼搏奮鬥，但你45歲的人非跟25歲的拼加班，那你肯定輸。免疫力才是一個人最大的競爭力，是可以摧毀一切商業邏輯的降維打擊。（作者：明源地產研究院 凌峰）