今年的鄭州樓市，春天之後就是冬天。
鄭州房地產的發展起源於九十年代，時至今日已走過20餘年。在這一時期，行業的風雲變幻、同行的競相角逐、政策和市場的博弈、外來房企的輪番進駐、千萬鄭州人休戚相關的命運共同體，鄭州房地產市場上演著一部部風雲跌盪、攻城略地的傳奇故事。20年的彈指一揮間，回首往昔，多少好故事，當時只道是惘然，如今都付笑談中！
一、1992年-1996年 風起於青萍之末，浪成於微瀾之間
1980年是中國房地產的元年，這一年鄧老把房子定義為商品。房改和土改同時被推動，中國房地產正式成為了一個產業，開始緩慢的種子發芽階段。
1991年，胡葆森在港創辦企業，經營房地產業務；1992年回河南投資，與本地的建行合資成立建業房地產開發有限公司。
1992年，羅林芳回到鄭州，創立了英協河南房地產有限公司，打造了當時中原地區無出其右的英協花園。
1993年，建業第一個項目金水花園破土動工。不但是中國大陸最早的一批按揭房屋，而且還採用了全新的銷售模式 「買房可以貸款，十年還能回本。」
1995年，來自南陽鄧州的張敬國下海創辦正商。其創建的第一家房企叫「河南興業房地產開發有限公司」， 合作開發第一個項目叫做興聯公寓。2000年前後，興業收購了正商金色港灣土地，項目開發公司是河南正商置業有限公司，二期藍鑽獲得了國家廣廈獎，順勢成就了今天正商的品牌。
1995年同一年，位於鄭州二七區淮南街與淮河路交叉口的綠雲小區開建，被業界稱為鄭州第一個商品房小區。河南振興集團作為總包單位今天已經成為本土房企中低調的大鱷。
二、1997年- 2006年 治世出能臣，亂世出英雄
1997年，亞洲金融危機爆發，中國房地產行業瀕臨崩潰。出於對行業前景的看好，山西人張勇創建了鑫苑置業，並在10年之後成功登陸紐交所。
同樣誕生於1997的還有亞新、正弘、新田和清華園。算得上鄭州房地產成立的第二波高潮。
1998年7月3日，政府開始救市，宣布全面終止福利分房，「市場化」成為住房建設的主題詞。房地產進入零售時代，房貸成了銀行熱門生意，個人購房比例持續上升。
1999年劉向陽開工興建鄭州首個千畝大盤——21世紀社區，由此奠定其在鄭州房地產的江湖地位，後來劉向陽北上，有了之後的原鄉，社群組織被稱作奧倫達部落。
2000年3月，鑫苑名家開工建設。10月，鄭州首批國家康居示範工程項目清華園動工。它們至今在鄭州仍被視為經典。
2002年，宋革委創立康橋地產，率領團隊先後開發長城康橋花園小區和長城康橋華城。
2005年，李偉成立永威置業。
時至今日，鄭州人眼中康橋和永威可以並稱，可謂一時瑜亮。
三、2006年-2013年 城改大潮起始，房企版圖不斷更迭，限購應運而生
2005年，升龍集團進駐鄭州，開啟了鄭州城中村改造的大幕，之後則是錦藝集團、寶龍地產等紛至沓來尋求發展機會，鄭州迎來了第一波閩系房企到來的高潮。
閩系房企前期大多是招商引資過來，主要參與的是城中村改造項目，較少涉及凈地。隨著鄭州房地產市場越來越熱，代表性閩系房企殺入鄭州，如旭輝、陽光城、融僑等，拿地方式趨於多樣化，既參與城改項目，同時又參與凈地的拍賣。
2006年，鄭州市城中村改造風起雲湧，17個改造試點中，西史趙、西關虎屯和燕莊最為典型。西史趙改造是外地企業招商引資過來的；而燕莊改造打通了未來路斷頭路，曼哈頓廣場引進了住宅樓底層商業的理念；西關虎屯改造後的鄭州國貿中心，融入並促進了花園路商圈的成熟。
2007年6月12日，醞釀已久的「103號文件」終於出爐，鄭州市城中村改造的大潮開始蔓延、擴散。
2009年開始，鄭州迎來外企入鄭高潮，恆大、萬達、華潤、保利等通過各種途徑搶灘中原。也為鄭州房企發展帶來了更多新鮮血液，其中以恆大地產為代表的帶裝修品質樓盤，以及以國內商業地產大佬萬達為代表的大型城市綜合體時代的到來；開啟了樓盤品質、大盤之間的競爭，還引發了一場場地王爭霸賽。
據數據顯示，2009年房價大幅上漲，全國平均房價較2008年，增長23%，房地產市場的黃金時代正式到來。而這瘋狂上漲的房價也讓更大力度的調控拉開序幕，從一線城市向二線城市蔓延，鄭州、南京、武漢等地集體祭出限購政策，從此限購成為樓市調控標配。
四、2011-2016房地產市場進入「中場休息」時期，鄭州房企迎來新挑戰
2011年起，「鄭州都市區」也進入實質運作階段，組團發展、產城融合是鄭州都市區的發展思路。此階段鄭州新區已然四面開花，其中鄭西新城、二七新城、濱河新城、航空港等成為那時熱門話題。
2014年，受經濟下行影響，房地產市場低迷，中央正式從以往以「控房價，抑需求」為導向的政策，轉變為「促改善、穩消費」的樓市調控目標。房地產市場進入「中場休息」時期，「網際網路+」、「新常態」、「白銀時代」成為房地產大佬及企業經常提及和考慮的關鍵詞。而且因為城市框架拉大、剛需客戶需求釋放、主城區客戶外溢，近郊樓市成了聚焦點。
在房價上面，據數據顯示，2014年，在全國一片「跌勢」中，鄭州房價逆市上漲5.5%，房價沖至「9字頭」高位。從2014年的數據可以看出，鄭州的房地產市場正商占了半邊天，另有升龍、建業、恆大、康橋等房企占較大份額。在這些房企中正商城、正商花語裡、升龍城、升龍又一城、正弘藍堡灣、建業春天裡、建業天築、康橋悅島等都是當時很是熱門的樓盤。
這期間，越來越多的開發商意識到只有品牌房企才能夠經受住市場乃至宏觀調控的長期考驗的，它們開始重視品牌的建設，提高企業的戰略競爭能力，不斷探索未來發展之路。比較出名的是2015年，建業新藍海戰略計劃公布，這個河南本土房企標杆性的企業，用未來的戰略規劃為河南房地產市場指引了發展之路。
五、2016年9月中秋節前 地王頻出，高潮迭起，鄭州樓市的瘋狂由此揭幕
2016年註定是鄭州房地產歷史上重要的轉折點，這一年鄭州共出現16個地王，另一個值得關注的現象是大量的一線城市房企、區域性實力房企大量進入鄭州。
這16個地王，從區域來看，鄭東龍湖占了6個，鄭州經開區占了6個，其他區域占了4個。從競得方來看， 11個都是外來房企，其中，榮盛、福晟、金茂、陽光城都是以拿地王的形式首次進入鄭州的（福建福晟是因與K2地產競爭拿下高新區地王）。
7月8日的鄭紡機地王是鄭州一輪輪漲價潮的導火索，是鄭州地產界公認的黑天鵝事件。一些樓盤在該地王產生後一夜之間以每平方米500元、1000元甚至3000元的幅度大漲。
7月底經開區出現的地王「三連冠」，再次引來房價跳漲，加劇了人們對市場的恐慌。
鄭州地產真正的瘋狂就此來臨！
2016年9月14日經開陽光城地王落幕後，旨在限制地王，限制高價地的「鄭九條」於半夜橫空出世。適用範圍為市內五區、鄭東新區、鄭州經濟開發區、鄭州高新區，儼然是地王定製。「限地價，競房價」政策，就是說在「熔斷」發生後，在已確定地價的情況下，各位競拍者需報出未來宗地所坐落房屋的綜合售價（一般情況下是指最高售價），許諾銷售價格最低的人便是這塊宗地的主人。
「鄭九條」的發布讓火熱的地價市場一去不復返，「加快供地」、「網拍熔斷機制」等關鍵詞均包含其中，樓市漸入冰凍，地價房價瘋漲的勢頭得以控制。
六、2016年中秋節後 調控步步加碼， 「不將房地產作短期刺激經濟手段」
2016年9月14日，旨在限制地王，限制高價地的「鄭九條」出爐：
鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，採取「限地價，競房價」，即地價確定，參與網掛的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，參與網掛的競買人進行最後一次現場報價，依據掛牌須知等相關規定，確定競得人。
2016年10月2日 鄭州重啟限購令：
對鄭州市市內五區和鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區、鄭州經濟開發區、鄭州高新區範圍內，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下(不含180平方米)的住房。
2016年10月4日 限購後再限貸 二套房首付40%：
鄭政辦〔2016〕64號文件要求：居民家庭購首套90平方米以下的經適房，最低首付比例為25%，可向下浮動5個百分點;居民家庭所購住房位於「鄭政辦〔2016〕64號」文件規定的限購區域內，首次購買商品房，最低首付比例為30%;擁有1套住房且相應購房貸款未結清、再次購買二套房，最低首付比例為40%。
2016年12月21日 升級限購政策 交夠社保再買房：
自12月22日起，在市政府64號文中規定的限購區域內，180平方米以上住房同時納入限購。要求非鄭州戶籍居民家庭在限購區域內購買住房，需提供近3年內在本市連續24個月以上(含24個月)繳納個人所得稅或社會保險證明。對於通過補繳個稅和社保來獲得購房資格的行為，沒有明確禁止。
2016/12/23起，限貸升級：
在限購區域內，居民的首次購房貸款比例仍為30%保持不變，居民家庭有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有1套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執行，其中，房屋的套數以鄭州市房管部門出具的相關材料為依據。
2017/2/10，鄭州住宅限購出台操作細則：
對本市非限購區域的社保證明及補繳後符合購房前3年內連續繳納24個月條件的予以認可，出現未交存現象的，無論時間長短均從重新繳納計起。
2017年3月17日 補繳個稅或社保，不再作為購房憑證：
3月17日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布通知：凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。
2017年5月3日 限購區域增加 企業炒房、離婚買房路堵死：
在原有限購區域基礎上增加滎陽東、南龍湖和綠博三個區域;，擴大延伸到新鄭市、滎陽市、中牟縣；開創「不向不足註冊三年的企業銷售房產」的調控政策；單身人士有一套房後不能買房；取得「不動產權證書」之日起滿3年才可以出售，實際上是從買到賣5年不得變現銷售；贈與後，3年內不能買房，不能再通過贈與方式轉讓住房。
2017年5月3日 非限購區域同樣「限售」：
鄭州市政府58號文件出台不足9個小時，調控細則也火熱出爐，對網簽時間、單身、企業註冊時間、調控區域等具體問題給予明確規定。並明確表示，鄭州市非限購區域(如新密、登封等)，同樣要遵守「限售」政策，將房地產市場的調控範圍擴大到鄭州市全部行政區。
2017年6月27日鄭州「限價」政策出爐：
6月27日，省住房和城鄉建設廳、省國土資源廳聯合發布通知加強房地產調控，其中明確規定：鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。
2017年11月23日鄭州「智匯鄭州」 「搶人」政策發布：
放寬限購政策，外市戶籍全日制本科及以上學歷畢業生或者副高級職稱及以上職稱買房不需要審核24個月的社保。
2018年5月18日 租售同權:
在中央「房住不炒」調控精神的指導下，鄭州市短期需求側調控和中長期供給側改革共同發力， 2018年不僅短期政策持續嚴控，同時也頒布租售同權政策，加速房地產長效機制的落地。
2018年6月13日
繼鄭東新區和經開區，港區加入土拍熔斷，雙重競價，競綜合地價和熔斷價
2018年8月24日，
鄭州市人民政府官網發布《鄭州市人民政府關於依法查處商品房違法預售行為的通告》，嚴查商品房違法預售行為。
房企未取得預售證不得開放銷售場所，不得以任何形式銷售、收取預售款；
取得預售證後10天內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格；
未取得土地、規劃、建設等手續，不得以房屋銷售形式向社會不特定人員吸收存款；
未取得預售證，不得收取預付款；
房地產企業發布虛假廣告、未取得預售證不得發布廣告；
2019年1月22日
2019年仍要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，完善住房市場體系和住房保障體系，努力實現穩地價穩房價穩預期目標。
2019年3月21日
河南省省直機關住房資金管理中心發布官方信息，省直住房公積金的最高貸款額度發生調整，其中夫妻雙方最高貸款額度調整為80萬元，其他情況貸款額度調整為60萬元。
2019年6月11日
鄭州不動產登記中心公布已順利打通民政婚宴登記信息，實現了鄭州市房屋交易、不動產登記、稅收一窗受理系統與全省婚姻登記數據信息共享利用，讓那些偽造離婚手續的「假離婚」夫妻無所遁形！
2019年下半年 樓市金九難金？房企扎堆促銷，有樓盤每平直降近萬元
8月5日，經開區物流區鄭政經開出〔2019〕017號（網）住宅用地流拍。
8月12日，上街區鄭上出[2019]9號住宅用地同樣流拍。
為什麼住宅用地會流拍？
顯而易見，房企沒有錢了！
成交量的下跌加重了房企的資金壓力。8月份， 40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%，同比下降3%。其中，4個一線城市成交面積環比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環比下降10%，同比增長6%；三四線城市方面，成交面積環比、同比分別下降4%和17%。
融資難同樣成了房企難以承受之重。央行日前降准釋放長期資金約9000億元，但是限制房地產信託融資、限制房企外債融資、嚴查資金違規進入房地產、嚴控房地產開發貸四道高牆阻隔了資金流向樓市。這一輪寬鬆，主要著眼點在於實體經濟，在於基建投資，房地產已被明確排除在外。
促銷走量、回籠資金成了諸多房企不約而同的選擇，以往屢試不爽的降價招數此番還會奏效麼？金九成色還需要時間再驗證。但是對於廣大的置業者而言，慢慢挑一挑，好好選一選，確實到了好時節！
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