「我的月供比去年少了92元！」
近日，不少人都收到了銀行的還貸信息，他們驚喜地發現，自己的月供每個月都省出了一份「大盤雞」錢。
2021年1月1日起，部分存量個人房貸利率迎來重定價日。
2020年5年期以上貸款市場報價利率（LPR）經歷兩次下調，選擇以LPR定價的購房者，月供將在2021年發生變化。
月供具體將如何變化？
以100萬房貸，貸款時間長度30年房貸為例，如果選擇等額本息方式還款，當初簽合同的時候是基準利率（4.9%）上浮10%，即5.39%，那麼在2020年實際負擔的月供是5609.07元。
轉換為LPR之後，上浮10%要轉換為「加點」。計算方式是4.9%×1.1減去2019年12月的5年期LPR利率（4.8%），為0.59%，即加點59個基點。以此類推，每個月大概也能省出一餐大盤雞的錢。
但也有人發現，自己的還款不少反多，這是怎麼回事呢？
這其實和月供的計算方式有很大的關係。以往的月供在利率不變的情況下，大部分的銀行都是按照每個月30天來計算利息，所以每個月還款額都一樣。
但由於1月1日的利率發生了改變，則要按照實際的天數來計算利息。如果原利率是a，新利率是b，還款日是M，那麼本月利息的計算公式為：
「31-M」（12月的天數減去上個月的還款日的天數）*本金*a+M*本金*b=應還款利息
可以發現，1月的計息天數成了31天，進而導致了自己月供便多了。
LPR基礎利率，房貸利率，還傻傻分不清楚？
2019年8月的時候，央行正式宣布房貸利率和LPR基礎利率掛鉤，也就是所謂的LPR定價，當時無論是固定利率還是LPR定價，客戶都有一次自主選擇權。而對於當時沒有自主選擇的存量房貸，大多數銀行都在2020年8月底統一批量轉換為LPR定價，同時給到了貸款人一次在2020年12月31日之前反悔的機會。
從2021年開始，凡是選擇LPR浮動利率的，房貸利率每年都會切換一次。2021年1月1日，第一批房貸利率轉換已經如期到來。
這一次，房貸利率到底能降多少？
2020年以來，央行一共進行過兩輪LPR降息：
1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計降息30個基點；
5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計降息15個基點。
由於住房貸款幾乎都是中長期貸款，那麼多半是按照5不年的LPR利率來計算，因此，今年的房貸利率相比去年來說，整體降低了15個基準點（0.15%）。這意味著從15年以來，6年一直沒有變動過的存量房貸也將迎來「首次降息」，房貸利率浮動的時代正式開啟。
不過需要指出的是，利率的變動僅僅涉及商貸的部分，對公積金貸款的部分不會產生任何影響。
那麼，從這次LPR的利率調整中，是否可以窺探到未來的利率趨勢呢？
從長遠來看，阿福覺得利率在未來仍將以下降為主。
首先從歷年的利率趨勢可以看出，從2008年以來，從最初的7%，到如今的4.65%，我們國家的利率始終處於下行的方向。
在LPR利率制度實施後，具體到各個城市的房貸利率水平又將如何發展呢？阿福認為主要還是看城市的加點，如果樓市火熱，房貸利率勢必會順勢上漲，來抑制房價過快地上漲，而如果樓市冷淡，銀行則會通過下調房貸利率，降低購房成本，刺激更多的剛需入場。
當然，也不能排除短期之內由於疫情或國際市場的衝擊，導致LPR進入上升周期，利率上漲走高的的情況，但目前的情況來看，即使面臨有史以來最大的疫情，中國的經濟仍然能夠實現正增長，並且LPR利率持續保持8個月的按兵不動，這也是在國家以穩為主，房住不炒的前提下，各地因地制宜的調控政策的能力體現。
至於未來LPR如何走，方正證券首席經濟學家顏色認為，貨幣政策大體上不能急轉彎，同時結合當前全球疫情還是比較猛烈的形勢，預計2021年經濟或將還有較大波動，全球都還處於貨幣政策寬鬆時期，貨幣政策突然收緊對經濟復甦會形成較大的壓力。根據目前的宏觀經濟形勢，LPR繼續維持穩定的可能性比較大。