轉自真叫盧俊
什麼是投資中最困難的事？
記得我還是鮮嫩小韭菜時，投資圈的一位資深老韭菜就這麼告訴過我，判斷一個投資者的進擊，不是在底部打撈了多少籌碼，而是在頂部的踩踏前可以風緊扯呼。
本質上說，逃頂，這個動詞換個說法，就是反人性了。
也不要懷疑如此簡單字眼的難度，判斷方向的背後，好比話劇演員在台上寥寥兩三小時的張力表演，鬼知道他在台下演練了幾年。
當然，作為國內最大的投資賽道，樓市算最省心的。
畢竟復盤經驗來說，出現系統性崩壞，只有手指頭數的過來地方，整體上大家城市最多都是玩了下伏地挺身，長線上，起碼數據的回報都不錯。
不過，和房產投資圈打交道越深入，接觸的普通購房者越雜多，我發現相當人在房產投資上未必能有預期的回報，短時間不賺錢或者虧錢也有的。
我大致歸納下，很多程度上，都是倉位建在了城市房價階段性的高位，比如前兩年，你抱著投資的態度入手了上海一套房子試試看。
雖然都知道，在城市化和貨幣雙輪驅動下，樓市長線價值是ok的，但階段性避開頂部，等待底部區間，玩的就是收益最大化。
於是，這個和諸位多少都有點相關的話題，怎麼判斷你的城市房價到了階段性頂點，值得和各位好好聊聊。
01
首先，分享一個算不上很進取的投資態度。
熟悉三魚的朋友可能知道，我是一個喜歡配倉到二線城市的樓市投資者，不過，實際經歷上，在17年的長沙選籌結束後，我停止了任何一套以投資為導向的買房。
說實話，回頭看來，顯得有點保守，而且要知道，雖然那時樓市還有很多結構性的機會，比如棚改啟動下三四線，留有餘力局部二線城市，但我依舊不後悔。
第一，我很明確自己是個很懶的投資者，類似房產投資派中尋找城市間縫隙的輪動派和戰術打法的淘筍派，這種殘值挖掘都太耗心思了，不適合自己。
接著，我認知中，賽道基本面的階段天花板到了。
回過頭來看，「房住不炒」這個分量很重的框架，是16年底的中央經濟會議首先提出來。
其實拋出來後，對市場還是有短暫鎮靜作用，但出於棚改啟動下三四線去庫存周期，這種冷靜很快被新一輪市場狂熱淹沒。
即便之後「房住不炒」越發高頻出現，但什麼搶人大戰啊，「因城施策」啊，一度讓人有幻覺，操盤的主導權真的下放給各大城市了。
因為大部分地方還是要靠土地填充財政，還是有政策敞口，地產果然是真愛嘛。
結果，最後發現，每個出頭城市都被結實的教育下，最近的一次典型，就是蘇州了，一次調控差點意思，那就繼續，直到滿意為止。
你大家長還是你的大家長。
這點上，政策頂就是每一個城市房價的箱體，不要懷疑，操盤的效果也許會有遲滯期，但永遠不會遲到。
起碼，這麼多年，大盤入冬後，看過了少數出挑的妖股，我就沒見過幾個藍籌能逆勢。
02
好，釐清了這個投資賽道整體頂棚，我們來看來更有實操意義的單點城市怎麼辦。
投資界有本挺出名的書叫《投資中最簡單的事》，如果這本書要找個基點的話，簡單說，無論你身處哪條投資賽道，都要找到這個賽道的定價權在誰手上。
前文說到了，政策頂框定了各城市房價的箱體，最重要的事，就是找出有定價權的城市。
什麼叫有定價權的城市，我個人給了定義，就是在全國級範圍內壟斷某種城市資源項的寡頭城市。
在我眼中，北京的權利，上海的資本，深圳的高新科技，廣州的外貿，就是這樣的資源。
不是因為一線城市建擴了多大的城建，也不是有多少人才來淘金，這些都是一線發展的結果，只有拿到一套成體系的壟斷資源項，就可以源源不斷繼續虹吸更多資源。
所有的企業都想把總部搬到北京，所有想找到和錢相關都跑來上海了，高科技人才往深圳去，因為這裡能容下他們的肉身和抱負，電商再衝擊，廣交會依然是說一不二商貿頭部盛會。
最終，規模有了，護城河很深了，中國沒有其他城市能做到這四個城市，僅靠自己，就能完成發展高速循環。
那理所當然，市場認知是一致的，就像茅台1499一瓶，大家沒有覺得什麼不妥，因為獨孤求敗了，價格市場能接受就行了。
曾經有種說法，叫「京滬永遠漲」，雖然很粗放，我也不見得完全同意，但各位有沒有想過，北上深總是率先開漲，只是偶然，還是有定價權後，才能率先添加。
所以，寡頭城市為什麼要配成基本主力倉，沒什麼比成為賽道寡頭更能看到未來預期的確定性。
至少，當下唯一能影響寡頭城市的房價定價權，大概只有意志控盤了。
03
之所以普及這麼多定價權的意義，最棘手就是餘下的城市在定價上，如何排座次。
很多時候，經常聽到各城市朋友抱怨說，自己的城市房價高了或低了，但我想說，房價高低只有一種判斷標準，就是城市之間對比出來。
這點很像我們看項目，什麼叫能賣高價的好項目，看盤200個後比較出來最好的。
這樣，先把有全國定價權的北上深廣拋出來，天花板有了，你城市脫離了基本面，概念玩的再瘋狂，都會一巴掌把你放回現實。
誰還記得，90年代初，北上廣深還破不了5000每平的時候，三亞海口就可以炒到7500每平，2010的溫州房價，也能碾壓上海的。
最後一地的雞毛，到現在都沒收拾乾淨。
當然，你也可以說，地方的單點操盤，會紊亂趨勢或者價格體系吧。
本質上，地方的調控，尤其升級，貨真價實的那種哈，其實是房價階段見頂很重要的判斷標誌，這點上，不要懷疑地方的認知和控盤平衡水平。
房價過高，會損害城市競爭力，房價低了，城市發展的財政也掏不出來了，但有一點，沒有一個城市想玩嗨了，做下一個溫州。
有時候，真的很神奇，我肉身走過那麼多城市，基本上調控節點的房價基本就是房價階段點。
這樣，整個城市價格體系就很清晰了。
首先是，環一線城市以及一線城市群，定價是特別明了，跟隨定價。
比如這次樓市黑馬蘇州，均價超過上海1/2線後，樓市橫盤了，並且也是這個水位線附件，蘇州調控升級了。
04
當然，對比定價這件事，依然還是有模糊區間，雖然東部沿海好辦，可中西部城市就很糾結了。
應該說，進入城市化後期，也意味著城市體系基本固化，你想依靠政策紅利注入，比如再造一個深圳什麼的
反過來說，城市成長，越來越邊依賴城市自身價值驅動。
而這樣城市房價=城市基本麵價值+預期溢價
所以為了換算城市價值，三魚這次用了房產投資圈首次工具，建模，更準確的說，給各大城市做一個簡易的估值模型。
投資界有這麼一句話，搞定估值，你就搞定了投資的80%。這次模型是肉身走了大小百來個城市的經驗總結，雖然不見全對，分享給大家。
先問一個問題，城市的護城河在哪裡。
這裡，就是城市中沒法被人為改變的元素，主要是區位和自然條件。
打個比方，蘇州面對質疑不算少，但勢頭一直不錯，因為長三角核心區位和與上海連結最深度的城市，怎麼也差不到哪去。
其實護城河是不算到城市估值體模型的，但是各位要想想，萬一影響估值動因變了怎麼辦。
05
好，來說說我的模型了，把他分成6個切面
1）政治資源鏈（30%）：就是城市的權力圈層大小，我們的城市體系下，越高城市權力能調集資源能級越強勢，典型城市如成都，合肥。
2）產業鏈的飽和度（20%）：城市發展的主要驅動力是產業，並且不是一兩個突圍產業，而是儘可能有著自己產業集群，如杭州，蘇州。
3）城市運營能力（20%）：對城市發展的操盤段位很高，到這個城市你會發現諸如地鐵啊什麼的，基礎建設很完備，商業生活繁華，城建水平很有都市感，像南京。
4）區位核心度（10%）：這點不用說了，區域中心，主要是交通的疊加，可以享受流量紅利，如武漢，鄭州。
5) 寡頭跟隨度（10%）：幸運兒，跟著大哥混，基本不會差，典型就是東莞。
6）政策紅利支持度（10%）：最後10%還是給到政策紅利，雖然紅利注入能量效果沒以前那麼大，但也不能忽視順風的優勢，這兩年的西安就是很好的例子。
以上，就是我構建的簡易模型，更複雜的限於篇幅沒法展開更多了。
城市估值也是復合的，像南京對比蘇州吧，強政治，強樞紐，強運營，但是沒有蘇州那麼飽和產業鏈和寡頭支撐，蘇州房價只能定價到南京的2/3水位。
而且這套邏輯還是可以向下垂直，當區域的估值高點出現後，周邊也就有了定價中心。
還是南京，前不久我們去到了南京都市圈的熱門城市滁州市調，這個萬達才剛有安徽四線城市，房價均價不多不少，是南京1/4上下區間。
這樣，一個精準的階段頂點數據我們交個上帝，但是一個房價見頂的區間，還是我們能力所及的範圍的。
當然，我給到大家最真誠的建議，就是多去更多城市走走，肉身感受，沒有對比就沒有傷害。
06
沒有房價不合理的城市，只有市場不認可的城市。
以上為正文，來自首席投資官三魚