我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

關注「武漢房姐」微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自「武漢房姐」知識星球

提問：你好房姐，我看大家諮詢投資深圳還是瀋陽，在子彈充足時你一般都推薦先買深圳。請教下，深圳首付一套的金額，可以在瀋陽首付3-4套，漲幅方面瀋陽3-4年有翻番可能，但是以深圳現在房價很難。如果從投資回報來看，好像是瀋陽到手利潤更多。這樣的情況不是漲幅大的地方更值得投資嗎？

回答：量級完全不同 二線省會城市房價漲，我們吃的是城市化率的紅利。

簡單說就是從農村到城市，從小城市到省會城市。但是省會城市的人口吸附能力不強，當人口增值到達一定量級之後，紅利就逐漸消失了。一線城市房價漲，我們吃的是大城市化率的紅利。城市化率和大城市化率，這是兩個不同的概念。中國城市化率已經5-60%，但是大城市化率還有很長的路要走。深圳天花板更高，更重要的是穩，大倉位放在一線，可以長持到天荒地老。

深圳漲幅20%，相當於瀋陽翻倍。？

提問：房姐啊，抱歉我還沒明白。如果我保利心語能抵押200萬，到北京買朝陽。200萬的抵押貸款，一個月要還一萬多，壓力太大，還不起啊！！！

回答：200萬拿出100-150萬，全款抵押買一套400左右的上車盤。剩餘子彈用來還月供。新手需要穩，因為新手沒有資產和金融底子。抗風險能力太弱，很容易被摧毀，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，這樣極大降低風險。
而對於職業多軍，少說也有10套房子，就算月供20萬，也可以通過抵押或者賣房的方式回血，不會像新手一樣束手無策。所以我們經常會看到老牌多軍經常打滾借錢，因為這個月的月供還欠50萬。新手前期需要靠工資，到後面還月供，不是靠工資，而是靠其他各種。月供的歸還方法，按照順序如下：
1.房屋租金
2.工資收入
3.其他經營性收入
4.現金
5.信用貸
6.信用卡
7.找父母借錢
8.找同學借錢
9.截斷再抵押
10.賣掉一套流動性不好的房子
11.賣掉一套流動性好的房子

提問：房姐好，請問實操除了武漢，還有哪些城市你比較熟悉？現在重點關注哪幾個城市？

回答：每個價格梯度的城市都有倉位
高價區集中北京
中價區集中武漢，重慶
低價區集中瀋陽

提問：房姐：新年好，我老婆爸媽48歲了，爸爸在武漢交了3年社保了想買房貸款好貸嗎？老婆有個弟弟在上學沒有滿18歲。

回答：48歲好貸款，我目前接觸的銀行最長的貸款年限是到74歲。沒滿18不能貸款。

提問：房姐，礄口中建御景星城品質怎麼樣？

回答：中建的品質還不錯

提問：吐槽萬科金域國際，要定存，還定50萬，說好的10月，拖11月，拖12月拖1月現在告訴我們一時半會開不了盤，讓我們退定存，搞出一個優惠15000購房，特彆氣憤！渣渣。

回答：放出來，萬科也玩套路

提問：美麗房姐，看房200套要怎麼看，每個小區的房源，要怎麼看，更能找出筍盤，比如，要同面積的最低價都找出來看

回答：看二手房，形成板塊立體構架，單套房子價值體系判斷，以及片區間漲幅時間差的套利空間
反覆思考:為什麼兩套一樣面積的房子有定價差異；
為什麼同樣戶型的房子有定價差異；
為什么二三四室不同小區，定價差異；
為什麼這房子掛了一年賣不掉；
看完200之後在軟體里標註，並回訪中介，知道每套房子成交周期，形成立體價格體系。

提問：房姐姐，又來麻煩您了！求翻牌。我們在金地瀾菲溪岸看的一套用於辦公的房子，戶型還不錯，自住估計要全部拆了當毛坯了重新裝修，155萬，中間樓層，老證，97平，當時好像是以公司的名義買的，請問這個房子可以入嗎？如果買：
1、公司的名義賣給個人好過戶嗎，稅費是否高一些？
2、這個裝修成辦公室，我要全部拆掉重新裝修，就擔心不好拆，怕破壞房屋原有的結構，請問好拆嗎？
3、我算了一下，房款155萬稅費中介費5萬後期裝修費18萬，合計178萬搞下來可以住，那是否直接買一個178萬的精裝房住更划算？望房姐姐解答，謝謝

回答：1.公司名義稅費高，除非對方配合做股東變更。一般都是買公司房產，都讓上家業主承擔稅費。
2.非承重牆都可以拆掉
3.具體的成本需要你做精算對比

提問：房姐，龍湖最後一棟處在兩次主幹道交叉口，是不是灰塵噪音大不適合自住啊？如果一定要住買什麼樓層好？

回答：高樓層可以一定程度的減少噪音和塵土。

提問：新人首問:美麗的房姐，我想購買武昌融創一號院150的戶型，精裝，價格還是2017年的價格3.8W每平方，是尾盤，明年6月交房。首付200W,每月還貸款2W,資金上我能承受，就是買了以後手上沒有什麼現金了，好處是一、明年我們家老人不用爬樓了，二、我單位就在附近，省了我每天來回一個半小時的車程。幫我參考一下，到底該不該買？划算嗎？這個樓盤以後會有升值空間嗎？謝謝！

回答：融創壹號絕對稱得上是CEO里的戰鬥機。任何時候除了自住都不選融創壹號院。我們假設投資回報還有一倍的空間，融創壹號院除了武漢土著自住，武漢八萬多的價格還能賣給誰？當然到那時候會有更好的一手項目。
買融創純屬消費行為，改善是不錯的選擇。能保值就不錯了，升值潛力不樂觀。如果子彈足夠，全武漢範圍內建議入手2-3套，一套高層大戶型自住，2套低價區投資。

提問：房姐求翻牌～坐標深圳，首套置業，暫時自住，後面可能出租或賣掉，以下三個二手房樓盤可以入手嗎？能否幫按推薦度排個序，萬分感謝～
1.龍崗丹竹頭地鐵附近中兆花園，92批的地，00年交的房，64平二居250萬左右，電梯低樓層
2.羅湖新秀地鐵附近京基東方都會，04年的房，60平二居室295萬左右，電梯中層樓
3.福田新洲地鐵口06年電梯房，一居室，40平，250萬左右

回答：你好，ABC三套房，從你描述的信息看，B更優。區位好，房齡可以接受，溢價不嚴重，但是小區同戶型最新成交價280左右，價格還可以再砍一刀。

提問：您好，美麗智慧的房姐，認識第二天果斷加入會員。我廣西戶籍，廣州社保7年，老公珠海4年社保。在中山坦洲兩套小房，市價70萬左右都按揭。有一個是我妹的票買入。打算在珠海買二手學區房70-90方，又想在廣西再買一套以備孩子高考可以轉移到比較容易的廣西。老家首付15-20萬左右，珠海首付50-70萬。手上能流動投資子彈有30萬。我的問題
1.在珠海買學區房，你建議那裡，什麼價位比較合適?參考的標準還有那些?
2.如何裂變，如何首付最低?是jlh,還是賣掉妹名額那套，還是用父母的票，媽媽未到60已退休。3.珠海新香洲二手學區房均價2.1-2.4萬，金灣新房也要2.3萬左右
盼指點，感恩

回答：你好，既然已經交了7年廣州社保，為什麼不考慮廣州呢？我的建議是優先選擇廣州，原因有三:
1.大城市才有房地產，供需、交易頻次和金融環境都是廣州優於珠海。雖然珠海現在的IP價值很高，粵港澳可以吸引全國流量，各種大V都在推薦，但是這些流量只限於新盤。珠海的二手房市場是本地人的市場，珠海人口太少，二手房不成氣候。
2.廣東歷來漲幅也好、上漲時間也好，都是深圳領漲，廣州跟漲，其他三線城市補漲。
3.你們有過貸款記錄，也可以做三成首付。
4.廣州教育質量明顯優於珠海。中山2套房出手，買廣州學區，剩餘子彈買低價省會城市投資。廣西房產現在買入沒有意義，等孩子需要高考的時候再回去買。把子彈和房票都用在刀刃上。

提問：房姐你好，現有億達雲山湖一套143平毛坯四房，頂樓175萬，碧桂園一套滿二開發商精裝，136平180萬中間樓層。這兩個值得買嗎，如果值得哪個更好，要是想買分別應該怎麼還價？我自己砍九折還是給中介發個五千一萬的紅包讓中介和房東談？感謝回答。

回答：碧桂園滿二可入，單價控制在1.3以內。
先自己砍，哭窮賣慘，把砍價技巧都用上。
砍不下來再讓中介配合，不要直接給紅包，砍下來的錢分他一半。
詳見知識星球內部資料《如何砍掉50萬》

提問：房姐，關注您一段時間了，閱讀文章後發現您對房地產有著高深的見解，今天果斷加入了星球。我坐標河北石家莊，大央企職工收入中上等。目前正在出售75平米小房子一套，筒子樓房齡10年，二中附近周邊地鐵、超市、學校、菜市場、醫院一應俱全。打算出售後入手筍盤。目前有三個困惑：1、該房子價格多少出售合適，不知道您對石家莊房價是否了解？2、石家莊目前是否可以買盤，您有沒有推薦？3、集團有內部理財，絕對靠譜一年9個點的利息，但是需要封閉2年。這樣的話是買房還是買理財？我這個情況怎麼操作期待您給出的建議。

回答：你好，石家莊排不進TOP20，所以不看好，投資迴避，整個河北省都沒有存在感。北京外溢需求，助漲了國際莊，且二手進價馬上破2w，投資的話建議迴避。北方城市投資更建議買瀋陽，絕對值低，目前單價沒有過萬的省會城市屈指可數。
不知道石家莊要出手的是哪個盤？如果不著急，明年3-6月是更好的出手時機。
這個時代最重要也最稀缺的能力是鑑別力，紛繁複雜、誤導重重的信息迷霧裡個人鑒商高低，決定人生成就和幸福感。中國依然有七八年高速發展期，踏准大勢躺贏才是正路。這波二線城市紅利，是為了再造十個GDP新引擎。北上廣深四個發動機熄火了倆，讓中國能持續保持5%以上高增速、保持高就業的最好途徑，發展十個新國家中心城市。一線金融拉動、基建唱戲的老路，二線在重走一遍。國家經濟高增速從15年開始，又可以維持十年。二線這一波紅利期，套路你已經清清楚楚知道，zf下一步會怎麼走，對我們都是明牌來打。
人生這種好機會沒幾次，選對城市最重要。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請大家關注「武漢房姐」微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發布。

知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。

知識星球熱門文章：

《房產稅為什麼會導致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》

《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》