我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：想在武漢買套房子 長期投資 也有可能去住 總價200萬 看了融創武漢1890和軍運村 怎麼選啊？

回答：你好，仔細觀察融創在武漢的所有項目，你會發現基本都是CEO盤。融創開發商是個靠開發商，為股東謀求利益的公司，利潤率有保障。所以買他家的房子，相對來說收益率一般，只有在部分弱二線城市融創才會走周轉流，在強二線城市一般都會賣溢價。

開發商吃掉的利潤太多，留給我們散戶的利潤就很少了，所以一般是投資是不建議買融創項目的。融創武漢1890大機率價格會在2.3以上，同等價格投資關山大道收益更穩。再看軍運村，以前分析過，軍運村只適合自住，三環外+遠城區+睡城，軍運會IP溢價太多，長遠看，回報率並不高。

武漢投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：您好，我有套閒置的房子（帶25平米花園），出租價格三千左右，目前出售價格240-250萬，明年有不錯的小學在劃片範圍內；前年和朋友合夥購買了寫字樓（住宅性質）目前出租，房租約1.2萬，可以完全覆蓋貸款且每月有三千左右盈餘，現在朋友想退出，請教出售閒置房子去購寫字樓是否正確。

回答：住宅還是最好的投資品。老輩人說金銀銅鋁，金是指商鋪，銀是寫字樓，銅是住宅，鋁是廠房。現在其實還是住宅掙錢，其它的都是渣，除非遇到特殊情況。沒流動性的市場都屬於高階操作，普通人進去一沒資本，二沒融資手段，三沒流量資源，根本玩不轉。

提問：房姐，諮詢一個題外話，我在北京工作，最近計劃考公務員，聽說北京市公務員待遇比國家公務員高，但是都不如在民營企業，擔心進去之後生活質量下降，從買房投資角度，該不該進體制內呢？

回答：靠工資一輩子都發不了財！

閒一點的體制內工作，可能更利於發展副業。

在我這裡，副業的定義從來不是用來貼補家用的。其實我們真正能賺到大錢的，都不是靠主流市場。主流市場，已經被大資金大勞動力覆蓋完了，只有一點肉渣。

打工就要去主流市場，在公司做主流業務，才有升職的可能。比如，你在銀行保險，就不要做什麼IT之類的，天花板太低了。但是要發財，可能不能靠主流市場，而是非主流市場。比如搞房子之類。

所以，做副業，是一種和非主流市場接觸的手段和橋樑。你要花點精力盯住這個市場，掌握這個市場上的法門，一旦開始賺錢就一發不可收拾。做副業，不是讓你賺點小錢的。

提問：看房姐之前寫的信用卡接龍文章，談到這個方法的融資費用大概是4.3%，我有些沒弄明白，信用卡不是有免費56天嗎？按道理都是在接力，只要不脫期，按照道理，就應該一分錢的成本都沒有呢，怎麼會有4.3%呢？另外，我和愛人都有建行50萬的消費貸額度，利率5.2%，用消費貸接力是不是更方便，房姐推薦哪種接力呢？謝謝。

回答：信用卡有固定的P機手續費，一般來說0.6%，空當接龍利率是所有借貸產品里利率最低的，高手可以把利率降到2.19%，具體操作方案見知識星球內部分享。

提問：投資考慮世茂龍灣四期108平聯排別墅可以不

回答：遠郊區40年產權商業屌絲別墅，應該是屬於最坑的產品了 遠郊區，沒有流動性 40年產權，稅費極高，接盤俠少 別墅產品，升值潛力不如剛需盤 除非到了頤養天年的年紀，錢實在花不完了，可以買一套住著玩玩，否則別碰。

提問：房姐你好，關於保險這一部分，有沒有購買的經驗？主要買哪些保險做保障？

回答：首先你需要知道：如果是純粹的保險，其實是一個利潤比較微薄的行業，通過精算投保金額和賠付的差價獲取利潤。比如車船險，延誤險。

但是到了人身險上，保險已經不再是保險，更多的是純粹的銷售帶動利潤。為什麼這麼多人做保險，因為保險公司可以給銷售巨大的提成，利益一大，心動的人自然就多了。可是前文講了，保險本身，其實利潤不高的，香港保險能夠給你巨額提成，只有一個原因——保險本身有了巨大的利潤。

利潤從哪裡來？保險的條款設計，賠付的設計，被保險人的設計，投保費用的設計，都是針對利潤的遊戲。遊戲一旦變得複雜，普通人就要吃虧了，智商80和一群智商120的打麻將，當然是輸到底掉了。保險的利潤豐厚，市場也懂得反應——乾脆我不買。

那麼，保險公司也會調整策略——既然不好賣，我就追加銷售，提高提成。這樣的博弈到了最後造成了一個結果：由於太難銷售，銷售只有把保險賣給親友，變現信任。親友也不行，乾脆銷售員本身，就是買保的客戶。

另外2個坑：一個是理財型保險的收益率，一個是兒童保險的保額。

首先是理財型保險的收益率。一般理財型保險會告訴你：結婚可以領多少錢，生孩子可以領多少錢，60歲以後可以領多少退休金。然後你看著這個數據還蠻不錯的，就投了。但真實的情況是理財型保險的長線收益率很低，低到你隨便買個銀行理財的收益率都比它高，更何況幾十年的通脹水平鐵定相當可怕。

其次是兒童壽險的最大保額是50萬。內在的邏輯是法律擔心你把自己的孩子弄死騙取保費。而你問的重疾險是補償險，最高保額不受50萬限制，但是要達到保單中的疾病類目才行，而這些疾病如果真的得了，哪是這些保額能夠補償的。

保險公司都有精算師，算出來的產品對保險公司來說肯定不虧。

那對普通人來說，是虧損的嗎？

是的。

我個人沒有買保險，收益率太低。保險錢，就可以換一套房子的首付。一套房子，只要漲兩百萬，就是一輩子的全家無條件覆蓋保險產品。

保險的用戶是兩種情況：

1.拿固定收入的中產階級；

2.專業業務的配套保險。

消費類的意外險可以買，大多數保險都是智商稅。

提問：美麗的房姐 您好！剛剛買的您的星球，也不知道怎麼提問好，最近想買房有些迷茫！坐標：江西撫州 18線小城市。手上有18w 想買個55萬w的小戶型學區房值得入手嗎？我老公在同小區已經有了一套大三房，買這套小房子投資為主，有以下幾個問題：

1.我買了這套房以後好轉手嗎？出租應該是好租的 2，如果想買去外地 不限購的 惠州還是重慶呢？可以推薦一些樓盤嗎？

回答：你好，磚本位思路正確。

但是撫州肯定是不能買的，南昌本身就沒有什麼投資價值，下面的縣更沒有。

人口凈流出的城市，房價沒有支撐力，留1套自住即可。

子彈18萬，長沙和瀋陽都是不錯的選擇，全國均價不過萬的二線省會城市不錯了。其中瀋陽不限購，房價也一直處在上升通道，租售比高，未來月供很輕鬆比較適合你。長沙破限購比較難，如果能搞到房票，長持也有機會。

惠州以前分析過，全國的投資人都衝著惠州不限購過去買新盤，但是二手房接盤俠少得可憐。不用執拗於惠州，大亞灣的水，購房者的淚。

重慶投資長遠看不錯，但是子彈18，能選擇的標的非常少。子彈40以上可以考慮，小白不建議拉高槓桿走鋼絲。

提問：房姐您好，新人首問。我是北方人卻非常喜歡揚州這個城市，有很多美譽的稱號，人文地理環境還有慢生活都是我理想中的城市，現有50，想在揚州買一套房投資，未來有升值空間嗎？如果可以入手，買哪個位置好一些？周邊的鎮江儀征又如何呢？年底前入手可以嗎？請答覆為盼，謝謝！

回答：南京周邊的城市都不行，天生被南京吸血，而且揚州已經很貴了 儀征都不便宜。要說便宜 還是鎮江便宜，還有什麼孔雀城，都是屌絲專供投資品，萬年深坑。

專業玩家提倡投住分離，投資只買top10的一二線省會城市，自住租房，揚州的民宿和酒店更適合你。

怎麼區分一二三四線城市？

我的個人觀點：一線，人口兩千萬以上，經濟政治大城市：北上深；

強二線，人口一般在1000萬以上，強省省會，廣州杭州南京武漢成都天津鄭州重慶；

弱二線，弱省省會，全國經濟強市，福州長沙瀋陽西安合肥濟南石家莊，佛山東莞廈門寧波等；

三線，差省省會，地方經濟強市，東三省江西廣西雲南貴州，中山珠海泉州蘇州無錫常州揚州等；

四線，落後省會，差省地級市。

提問：親愛的房姐，昨天以sfsd入了套東原啟城的房子，這兩天打算再入一套，因為時間間隔近，有沒有可能利用時間差都做成sfsd？

回答：可以做貸款並發，把2套都操作成首付3成，具體操作步驟見知識星球內部分享。

提問：美麗的房姐：請一定解答下我的問題。我房抵出來的錢，可以給我母親買房嗎？

回答：可以 一定要取現，不要直接轉帳

提問：綠地理想城140平左右毛坯，新證，單價14000元/平以內。2-3樓的，值得投資嗎？打算短持

回答：綠地理想城在抖音上維權被曝光之後，價格一直走低 這個價格不貴，但是短期投資，口碑洗不白，流通性和地段都比較差，長持可以試試。現在的樓市不適合短持，除非在流通性好的樓盤中淘到8折筍，操作ABC單。

詳見知識星球內部資料《中介常用的吃差價手段—ABC單》

提問：房姐，剛買完房，該空置還是該租出去呢？

回答：房子要不要出租，核心取決於幾點：

1.你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那麼出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。

2.你的裝修回收成本，取決於你的裝修成本，你設計的出租形式，以及這套房在市場的租金。

3.只要出租，必然有破壞，接受什麼樣的破壞程度，取決於這套房子本身的條件，以及你後續對這套房的處理計劃。比如，核心區老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那麼，我可以好好刷白出租，簡單裝修，用壞再換。再比如，城郊結合部線地段的次新毛坯，出租人群少，我寧願選擇空關。所以，對於重慶這種租金低的城市，我們優先買入帶住家裝修房產。

而對於北京這種需要長持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最終設計成哪種形式出租看房產的情況和自身能力。

提問：既然通脹每年12%，為什麼工資漲得比房價慢呢？

回答：貨幣流動有順序，流經區域的吸水能力不同。

十個億新鈔出廠：北京截流5個億，剩下5億其餘城市分；

10億名目鐵公雞，房產吸走6個億，物價市場分到3個億，工資就剩1個億。

提問：姐，自從進了你的知識星球。每天想辭職專職cf怎麼辦？上班也沒心思整天看房產的信息

回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。職業多軍是很痛苦的，常年缺乏正現金流。沒有收益的時候，需要扛住月供和周邊的壓力。6套以內都是初級玩家，首先你要看房200套，了解全局之後才能做出正確的選擇。從兼職到全職是一個通關的過程，等你攢了很多套，月供基本和租金持平，就可以考慮全職了。

提問：房姐，去年8月入手了重慶一套遠城區的次新盤，現在一直沒漲，是出手還是繼續持有呢？

回答：買房投資，最好別在樓市正熱時跟風買入，這個時候出手容易「高位站崗」，真正發財的，是那些在樓市低迷時入多套房子的人。重慶這一波上漲行情從2016年底開始，到2018年中結束，主城核心區房價漲幅少則一倍，多則兩三倍，核心區買房門檻從幾十萬拉升到一百多萬。從2018年年中開始，非核心區進行補漲，從北碚蔡家到西永大學城，從茶園到跳蹬再到巴濱路龍洲灣，非核心區一個接著一個收割後知後覺的購房者。有經驗的人都知道，非核心區補漲時，第一個想法應該是賣，而不是買。高點賣掉非核心，拿錢買進核心區筍盤，這才是正確的操作。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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