如果非要用一句話來概括中國現在的房地產市場，很多人會說：

「一線城市供不應求，三四線城市供大於求。」

的確，無論是專家還是小白，在這一點上意見出奇地一致。一線城市的房子價值連城，三四線城市的房子有價無市。

然而，卻沒人給二線城市下個定論。

縱觀各路英雄豪傑，給出的觀點也是各有特色：

有說是機會

有說是炮灰

有說是行情

有說是宿命

每一篇論斷都有自己的依據，就像每一個標題都有自己的靈魂。

反正現在問題只有就一個：如果在熱門的二線城市投資一套房產，到底有沒有價值？

以最近大熱的漢蓉渝為例，我們從供需關係的角度，來剖析一下二線城市的現在和未來。

一.最近，投資客很方

相比於北上深這種5萬起步的一線城市，武漢、成都、重慶這些強二線，一萬多的均價就顯得很親和了。

無論是遊走於全國的房產投資客，還是深耕於二線的本地大土豪。購置多套強二線的房子，已是這幾年的潮流選擇。

武漢的光谷片區光谷世界城，成都的高新區天鵝湖花園等等，都經歷了5年翻倍甚至漲更多的情景。

2萬到3萬，總比10萬到15萬要容易。就像一個60分的學生考到80分，總比80分到100分簡單。

所以，這幾年的二線城市，多了不少有一堆房子的人。包括很多拆遷戶，在貨幣補償與房屋補償之間做選擇的時候，也決定讓房子占更大的份額。

然而，近一年來的市場情緒，卻發生了一些變化。

經濟不給力，房價穩如狗。囤房子的大哥大姐們因此開始紛紛出貨，尤其是強二線。

數據可以說明一切。

我們從房天下匯總了目前二手房的一些掛牌情況：

偌大的北京，面積巨大1.6萬平方公里，常住人口全國第一4000萬，目前二手房23萬的放盤量，竟然與武漢和重慶，是差不多的。

實際人口超過2000萬的深圳，放盤量還不如武漢和重慶的一半。

那麼，強二線這麼多的放盤量，來自哪裡？

我們再來看，漢蓉渝的二手房中，兩年內次新房占比均超過20%，而北京和上海的這個數據，不超過10%。

可見，漢蓉渝的二手房中不少比例的都很新，這些顯然不是因改善需求而出售的老房子，只可能是想要出手的投資房。

另一個數據很好的印證了這一點，那就是北上深掛牌的二手房中，十年老房占比超過一半，而成都和重慶的老房子，都不到20%。

這更加說明，漢蓉渝出售的這些房源，不是純改善的老破小，而是剛買不久就想賣的投資房。

當然，你可能會說，北上深限售，所以它們的新房不能賣，所以強二線的二手房比它們新。

然而，真相恰恰相反，除了深圳有3年限售，北京上海並無嚴格的限售政策；而成都和重慶，分別有3年和2年的限售。

所以，真相只有一個，那就是投資客們在拋盤。

如此說來，這些強二線城市的供給端正在不斷加大，越來越多的房子重回市場。當供需走向買方市場，強二線的人民都有房子住的時候，一波悲涼的行情會不會到來呢？

二.剛需客也很方

以上的供給端分析得是頭頭是道，差點文章可以直接結個尾，我就去領盒飯了。

為什麼還要繼續寫呢？因為公司沒有盒飯。

因為，儘管供應量大，但更大的需求端，我們萬萬不可忽視。

近幾年，二線城市搶人兇猛。2018全國人口增量前15名，有13個是二線城市。每年源源不斷地吸血周邊縣市的人口，成了這些強二線城市發展的源動力。

可以看到，近年來，成都和重慶每年有20萬以上的人口流入，武漢也有將近20萬的人口增量。這些外來人口住哪裡的問題，便是不折不扣的剛性需求。

那麼武漢、成都和重慶分別有多少套房子呢？這個尚且沒有非常官方的一個說法，只能從各種數據去推測。

武漢統計局發布的統計年鑑最早至2009年，可以看到從2003到2017這15年的住宅房地產的竣工面積，起始2003年初，截止2018年初，武漢住宅竣工面積共計14214萬平方米，若按80平方米一套來說，這15年有177萬套住宅。

加上2003年之前和近一年半建成的住宅，全市可能有250萬套左右的房子。

如果武漢1108.1萬人全部住進這250萬套80平的住宅內，肯定是不夠的。況且，這年頭隨著居住水平的提升，武漢80平方米的房子是越來越少了。

成都統計局的數據比較詳細，統計了自改革開放以來的所有房子。

。。。

截止到2018年初，將以上數據求和，成都共有48829萬平方米的房子。還是按照80平方米來算，成都共有610萬套房子。

根據成都市2017年發布的《成都政府公布的五年租房市場規劃》，成都2018年預計有556萬套房子，比我們估算的610萬套稍微少一點，看來成都人民住得都比較舒服，房子平均比80平方大，應該是有88平。

成都共有1633萬常住人口，基本可以實現3人一套房。但是，以上房源有不少是超過10年樓齡的老房子（按照統計年鑑，10年以上老房子占比超過四成），同樣面臨著更新換代的需求。

再來說說重慶，重慶統計年鑑追溯至1990年。

截止2017年底，重慶共計住宅面積27955萬平方米，依然按80平方米一套來算，有349萬套。

這麼來說，以重慶3102萬人口來看，豈不嚴重供不應求？

其實並不是，重慶有大量人口屬於周圍縣鎮，真正主城區人口只有865萬，這麼來算平均2.5人有一套房，供需狀況合適。但3000萬人口也不是擺設，讓這些縣區人口進城住房依然有無限遐想空間，畢竟開發商每天絞盡腦汁思考的東西，就是這些。

總的來說，武漢和重慶仍有一定房地產開發空間，即便投資客在不停拋盤，本地打工無房者和外來流入無房者仍然能撐起接盤需求，這也就有了此時此刻的武漢，仍在剛需搖號的現象。

成都的供應量稍稍有些大，但也仍未滿足人人宜居的狀態，還是留給剛需客供不應求的現實。

三.房企，卻絲毫不方

關於強二線，沒房的怕漲，有房的怕跌，老百姓似乎都在一片焦慮當中。

但需要承擔更大風險的房企們，內心卻毫無波瀾。

今年上半年，頭部房企高度一致地重倉強二線。

他們用數千億的資金，來把希望寄托在這些強省會的未來上。

從上表不難看出，頭部開發商對武漢和重慶相當看好，對成都則稍稍冷淡，這與我們的分析不謀而合。

不過總的來說，集中投二線的大風向，還是十分明顯。

隨著城鎮化大局的進行，資源和人口越來越集中的趨勢必然無可避免。三四線城市逐漸被邊緣化的結局也日益明顯。

一線城市過高的房價收入比已經透支了人們對其未來的預期，且城市資源所能承載的人口數量也慢慢達到飽和，北京和上海已經出現負增長的現象，廣州和深圳的房價收入比也是越來越高。

再想從一線城市吃到人口城鎮化的紅利，無疑是越來越難。

所以，頭部房企們篤定了從59.58%到70%這一段的城鎮化進程，一定會出現在僅次於一線城市的強二線城市。

很顯然，房企可以拿到比老百姓更多的數據，可以有著更加專業客觀的分析決策。他們對二線城市的看好，沒理由讓我們看衰這批第二梯隊的新星。

四.結

1. 由於強二線城市有房率高，一人多套房者眾多，且工地多腳手架多，給人以供過於求假象。實則一大批剛需正在嗷嗷待哺，無數年輕人仍渴望在二線有一座屬於自己的港灣。

2. 短期來看，目前處於樓市調整階段，投資哪裡的房產都不會和前幾年一樣短期獲利巨大，但長期來看，強二線城市依然為城鎮化的主力方向，一套優良的不動產依然可以做到保值升值的功效。反正，房企是這麼想的。

3. 和2014年一樣，由於預期悲觀，近兩年大量投資客在拋售房產。按巴菲特的敵恐我貪理論來說，平穩的階段或許恰恰是一個上車的好時機。