2018年9月，萬科郁亮在公司月度例會上高喊「活下去」，表示萬科未來三年的戰略將圍繞「活下去」而展開，在社會全方位轉型的時期積極探索新業務。

整個講話充滿了危機感，仿佛萬科真的走到了命若懸絲的時刻。

然而1年後的今天，《財富》世界500強發布，萬科集團不僅沒有活不下去，而且還從世界332位大幅提升到世界254位。

不知道萬科有沒有真的在尋找新業務，反正還有個房企是真切的在轉型了，那就是寧波首富熊續強的銀億集團。

從2015年開始，銀億不聲不響地大規模收購汽車配件公司，從房地產行業慢慢戰略轉型以汽車零部件為主的高端製造業。

結果，時間到了2019年6月，銀億正式向法院申請破產重整...

一邊是唱衰自己，結果卻高歌猛進；一邊是積極轉型，結果卻破產重整。房企的雲譎波詭，令人是全然捉摸不透，但不難看出來的是，巨頭房企們無論怎麼妄自菲薄，實際上都在悄悄地形成穩固地位，而競爭力較弱的房企卻無論怎麼掙扎轉型，也難逃退出市場的噩運。

很顯然，房企的分化，已然形成。

01

和萬科一樣，中國的幾個大房企，都過得好好的。

最近發布的《財富》世界500強，

恆大集團從230位提升到138位，

碧桂園從353位提升到177位，

綠地集團從252位提升到202位，

保利集團從312位提升到242位。

沒有一個巨頭房企，不在大刀闊斧地前進。

然而中小房企的命運就截然相反了。和銀億一樣，不少房企在這兩年的樓市橫盤期宣告破產，光2019年，就有幾百家。

我們在人民法院公告網搜索與房地產相關的破產文書，發現截止到2019年7月23日，共有271份。然後剔除帶有關鍵字但不是房產公司的文書34份，得出今年倒閉的房產企業，一共237家。

這並不是一個小數目。光在7月，破產的房企就有28家，而同月破產的商業類企業只有12家，電商類則只有1家。

翻閱這237家破產的房企，不難發現，絕大多數都是在三四線城市的本土小企業。

這麼多的小房企，集中在這個時間退出市場，是不是釋放了什麼信號呢？

02

首先，我們來了解一下這波破產潮的根源。

目前，房企的融資渠道主要有公司債、銀行、信託等等。

關於公司債，境內資金方常常對中小房企相當嚴格，票面利率一度高達7%，而境外債方面，7月12日發改委剛發文再次明確提出對外債融資加強管控。

關於銀行貸款，銀行作為風險厭惡單位，對房企的門檻設置的非常高。

關於信託，前兩月的銀保監會23號文還歷歷在目，特別針對信託資金流入房地產做出嚴防死守。

從去年到今年，從暫停部分房企ABS融資、嚴控房地產信託規模，到現在房子外債發行遭遇壓力，政策上正在一步步對房企融資收緊。

本來房企就是以高負債聞名於世的企業，那些資金鍊薄弱的中小房企，一旦融資渠道收緊，回款出現問題，企業很可能就直接走向破產。

如果再借一些民間高利貸，那就真的是涼涼三生三世恍然如夢了。

那政策上為什麼要不斷限制融資呢？

毫無疑問，是為了穩房價。

以前，為了穩住房價，政策的調控一般是限價限購。然而，中國人卻將「上有政策、下有對策」的俗語體現的淋漓盡致。

你有限價，我有雙合同「驚」裝修。

你有限購，我有假結婚代理持。

儘管政策上各種限，但房價還是各種漲。

但近年來，國家的調控方向逐漸向「穩地價」的方向轉移，通過對開發商融資渠道的限制，一方面可以嚴打高槓桿，整治無證銷售等亂象，另一方面也可以增加開發商拿地成本，控制地價進一步上漲。

畢竟地價不漲了，房價也就不漲了。

那麼，這次小房企的陸續倒閉，也側面反映了國家「穩地價，穩預期」的切實效果，同時也是對這兩年房價企穩的一個有力預期。

以上這些，也是房產企業慢慢分化的成因。

大房企資金鍊強勁，融資渠道規範，在整個融資環境收緊的情況下，仍能夠靠著健康的現金流、成熟的周轉模式、先進的運營體系和創新的產品理念等優勢存活下來。

而不少小房企靠著人口城鎮化房價飛漲的紅利，利用高周轉高槓桿拚命做大規模賺取熱錢，結局就比較悲涼了。

那麼，像如今這樣，幾個大房企帶著十幾個中房企，像「大魚吃小魚」一樣把小房企都「吞掉」，市場逐漸形成寡頭效應，對我們來說，是好事兒還是壞事兒呢？

03

按照經濟學的角度，只要這幾個大房企不形成「卡特爾（即聯合起來通過各種方式壟斷市場）」，對老百姓來說，完全沒啥影響。因為，市場依然在一個充分競爭的環境之下。

如今，光世界500強的房企就有恆大、碧桂園、保利、綠地和萬科五家，中國500強的房企更是不計其數，若是讓他們犧牲各自利益而形成一個聯合組織來壟斷所有市場，想想都難。

這十幾年來中國市場經濟高度發展，許多產業都經歷了從百花齊放到巨頭通吃的階段，我們的生活不僅沒有因這些企業的壯大而糟糕，反而還過得更好了。

5年前智慧型手機硝煙四起，數百家公司爭相入場，那時打開格力手機你甚至能看到一幅高清無碼的董明珠頭像，然而現在卻基本只剩華為、小米、蘋果和OV了。

10年前電商平台百舸爭流，是個創業者都想在網際網路上賣點東西，那時的ebay易趣還在鋪天蓋地的打廣告，然而現在也只有淘寶、京東和拼多多等幾個大平台了。

我們的智慧型手機性價比越來越高，電商平台的商品品目也越來越多了。

任何商業都逃不過經濟學本質的規律，優勝劣汰，二八法則，強者生存，馬太效應。房企也是一樣，當幾個巨頭通過多年的努力，占有足夠大的市場份額，已經形成規模經濟的時候，那些小房企，只會慢慢被邊緣化，在時代的浪潮中，被洗刷殆盡。

對我們來說，這些規律，也可以給買房子提供一些建議。

04

與其等待規律，不如提前跨入規律。

明知道未來小房企的命運可能會坎坷多舛，不如現在就買大房企的房子。且不談產品、質量運營、物業和配套等等，至少大的可以活更久。

尤其，是在小城市買房。

那麼，什麼才叫大房企呢？

我們從中房網整理了2018年的房企品牌價值50強，供大家參考。

當然，這只是品牌價值，不能完全與企業真正實力一一對應。房企排名沒有一個官方榜單，市值也隨時在變化，而且很多排行都是哪家給錢多哪家排前面，包括這份也一樣。所以，僅供參考。

當然，也不一定說非要買品牌價值50強以內的，你說排51的東原，52的北大資源等等，照樣有參考價值。

然後，也不一定說100%要買大房企。因為所有房企一開始誰都不是大房企，都是一步步發展起來，也有不少「小而美」的企業，值得大家對比挑選。

而且這裡提供另一個思路，就是許多資金鍊不強大的房企，在融資緊張的今天，迫於回款壓力，在下半年為了加速資金回攏，或許會採取降價銷售等一系列促銷手段，是購房者們撿漏的不二時機。

不過，在此思路的基礎上，也要再做一步推斷，就是加速回款歸加速，小心企業欠太多錢怎麼回也回不來，直接破產。那可就是撿漏撿到溝里去了。

如果房企破產，面臨的就是交錢爛尾，樓財兩空的慘烈局面。河南鄭州曾經爛尾的利海托斯卡納，業主們大半輩子的血汗錢付了房款，結果卻換來了幾棟住都住不進去的工地「新房」。

所以，買房子，還是要選擇一個至少是五證齊全、有一定口碑、有一定實力的開發商。

其實，萬科在去年的完整口號是「活下去、活得好、活得久」，而「活下去」，只不過是被媒體們重點挑出來的一個謙辭而已，就和學霸考完試的時候，不停掛在嘴邊的「掛了，掛了，這次掛了...」

來源：大鬍子說房