對於中國房地產行業和城鎮化的未來，業界一直有一種較為悲觀的論調，那就是：人口紅利消退，城鎮化進程減緩，未來房地產市場總容量逐步下降。甚至有某些經濟學家聲稱，未來房地產行業總市場容量會下降50%以上。這樣聳人聽聞的言論背後，是大家對未來行業悲觀情緒的一種宣洩。
然後，未來整體市場真的沒有大機會了麼？今天，飆馬商業地產跟大家分享海通證券首席宏觀債券分析師姜超的一篇分析文章，他的核心觀點是：未來十年，中國城鎮化和房地產仍然會有新的藍海市場。何出此言？請看下文分析。
城鎮化曾是過去四十年我國經濟發展的重要動力之一，農村人口向城鎮人口轉移的進程，不僅為經濟建設提供了充足的勞動力資源，而且其衣食住行等需求也直接拉動了我國經濟的增長。根據國際發展經驗來看，目前我國城鎮化率水平已經接近拐點，那麼，這是否意味著中長期增長紅利的徹底消失呢？
城鎮化率接近拐點，經濟增長路在何方？
城市化的「S」型進程。從已開發國家的發展經驗來看，城市化的進程大體呈現出「S」型的曲線形狀，這也就是著名的「納瑟姆曲線」。在這條曲線上存在著兩個顯著的拐點，第一個拐點位於30%左右的城市化率水平，對應著城市化由起步階段進入高速增長階段，而第二個拐點位於 70%左右的城市化率水平，對應著城市化由高速增長階段步入增速趨於平緩的成熟階段，如美國和日本的城市化率演進過程就明顯具備這一特徵。
美國和日本城市化率水平（%）
城鎮化率接近拐點，增長速度已經放緩。國際社會普遍使用「城市化」的提法，而在我國與其對應的其實是「城鎮化」。改革開放以來，我國城鎮化率水平從79年的不到20%一路上行，18年已經接近60%，距離70%的拐點不遠。而目前我國城鎮化的速度確實有了一定程度的下降，96年當城鎮化率突破30%時起，我國每年新增城鎮化率曾超過 1.4個百分點，此後開始震盪，並逐步下行，18年我國新增城鎮化率不足1.1個百分點。
我國城鎮化率與新增城鎮化率水平（%）
需求或有衝擊，增長路在何方？在城鎮化增長放緩、步入成熟階段之後，對於需求無疑會產生比較大的衝擊，特別是房地產行業將會受到顯著影響。從美國和日本的發展進程來看，其均在1970年左右突破了70%的城市化率拐點，而兩國新開工住宅數量也幾乎在同一時期達到頂峰，1972年美國每千人新開工住宅超過11套，1973年日本每千人新開工住宅接近17.5套，其後雖有震盪，但這一指標再未突破當時的高點。那麼，由於我國城鎮化率也已接近拐點，這是否意味著同城鎮化密切相關的地產、汽車乃至所有的消費需求都將遭遇下行拐點，增長紅利消失殆盡呢？
美國和日本每千人住宅新開工套數（套）
戶籍化與城市化：轉型期的新紅利
事實上，雖然我國在城鎮化率水平上有了不小的提升，但目前我們的城鎮化仍是「不完全」的城鎮化，而從不完全階段向成熟階段過渡，將是未來值得重視的增長紅利，這主要依靠兩大動力：一是戶籍化，二是城市化。
1、放鬆戶籍限制，釋放紅利空間。
戶籍城鎮化率仍低，紅利空間有待釋放。按照常住人口統計，18年我國城鎮化率已經接近60%，但由於我國存在著具有國情特點的戶籍制度，按照戶籍人口統計，18年我國城鎮化率水平不足45%，兩者之間存在著超過15個百分點的差距，這一「裂隙」意味著我國的城鎮化還有不小的紅利釋放空間。
我國常住人口與戶籍人口城鎮化率水平（%）
放鬆戶籍限制，重視制度紅利。在常住人口新增城鎮化率已經開始放緩的背景之下，政策層面對於放鬆約束所帶來的制度紅利日益重視，戶籍制度改革的相關文件頻頻出台，比如14年提出全面放開建制鎮和小城市的落戶限制，16年發布《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，18年推進放開中等城市落戶限制，19年更是全面取消Ⅱ型大城市（城區常住人口100萬—300萬）落戶限制，Ⅰ型大城市（城區常住人口300萬—500萬）全面取消重點群體落戶限制，這些舉措的推出均是沿著「由常住人口向戶籍人口轉化」的方向，彌合兩者之間的「裂隙」。
14年以來戶籍制度改革的重要政策
戶籍魅力猶在，西安搶占先機。市場部分觀點對此仍有疑慮，在基本公共服務向常住人口拓展和覆蓋的當下，放鬆戶籍限制是否還具有吸引力？西安在近期城市「搶人大戰」中的表現為此提供了很好的註解，17年初開始，西安市即率先發布降低門檻的戶籍新政，18年又再度加碼並簡化落戶流程，而西安市每年新增戶籍人口，由此前平均不足 8萬人的水平，一躍至17年的20萬人，18年更是大幅增加近78萬人。
由此可見，大城市的戶籍仍具有很強的吸引力。而且，吸納而來的高學歷人才，無疑將使得西安在創新發展中搶占先機，19年前三季度西安市外遷入戶籍人口中，本科以上學歷人員占比超過30%，而17年西安市大專以上學歷人口占比也才27%，戶籍限制的放鬆改善了西安的人口結構。
07-18年西安市新增戶籍人口數量（萬人）
19年前三季度西安外來落戶人員學歷構成（%）
粵浙紅利空間較大，流出大省受益有限。從各省的情況來看，東南沿海發達省市待轉移的常住人口相對較多，但由於上海、北京等大城市人口承載能力有限，戶籍約束依然偏強，而像廣東、浙江兩省既有常住人口向戶籍人口轉化的迫切需求，又具備放鬆戶籍限制的現實條件，因此，或將明顯受益於當前所推進的戶籍制度改革。而像廣西、河南、貴州等中西部省份，存在著規模較大的人口凈流出，能夠分享到的戶籍改革紅利相對有限。
17年各省常住人口與戶籍人口之比
2、城市化水平尚低，助增長發力可期！
我國城鎮化率雖然目前處於比較高的水平，但值得注意的是，城鎮化率的提升不僅僅是人口遷移的貢獻，很大程度上也與城鎮範圍的擴大有著密切的關係，不少區域經歷 了「撤縣設市」、「撤鄉改鎮」的過程。
城區面積擴張，縣城區域縮水。從市縣層面來看，07年到17年間，我國城市的城區面積由17.6萬平方公里擴大至約19.8萬平方公里，十年間增長12.7%，但與此形成對比的是，我國的縣城面積從07年的約9.4萬平方公里，最高在10年達到過近17.6萬平方公里，而17年僅有不足7.2萬平方公里，十年間縮減了23.8%。
07-17年我國城市城區面積和縣城面積（萬平方公里）
建制鎮範圍擴大，鄉村數量銳減。更進一步地，從鄉鎮層面來看，07-17年，我國建制鎮的數量從1.67萬個增至1.81萬個，建成區面積擴張了38%，而鄉的數量從1.42萬個降至1.03萬個，建成區面積縮減了16%，村莊的數量從264.7萬個降至244.9萬個，村莊用地面積幾乎沒有變化。即便不考慮人口流動，僅憑城鎮面積的大舉擴張無疑也能夠使得城鎮化率得到被動提升。
07年-17年我國建制鎮、鄉和村莊數量與面積變化情況（%）
鎮區人口沉澱，常住遠超戶籍。由城鎮區域範圍擴張所帶來的城鎮化，使得較多人口集中在鎮這一級，而在城市層面上，也存在著低線級城市如部分縣級市沉澱過多人口的現象。從17年我國人口數據來看，城市常住人口占比在35%左右，戶籍人口占比約 為 30%，兩者基本相當，但鎮的常住人口占比24%，戶籍人口占比尚不足15%，常住人口占比遠超戶籍人口，而鄉村常住人口占比低於戶籍人口15個百分點以上，可見很 多鄉村人口流動到了鎮這一級。
17年我國城市、鎮和鄉村常住人口與戶籍人口占比（%）
城市化水平尚低，新紅利值得期待。因此，雖然我們的城鎮化率接近拐點，但鎮區人口的大量沉澱造成我國人口的「城市化」水平並不高。根據國家統計局的數據，17年我國常住人口城鎮化率58.5%，戶籍人口的城鎮化率42.3%，但如果僅僅考慮城市人口，17年我國常住人口的城市化率水平只有35%左右，戶籍人口的城市化率水平也僅約30%，城市化率遠低於城鎮化率，而隨著城市戶籍等限制的放開，其在教育、醫療等方面的優勢將形成對鄉鎮人口持續的吸引力，由「城鎮化」到「城市化」的紅利值得期待！
我國城鎮化率與城市化率指標
城市化趨勢已現，在校生增長較快。事實上，當前人口向城市集中的趨勢已經形成，雖然近來並未組織大範圍的全國人口普查，但我們仍能從其它數據中得到佐證。由於我國小學入學率較高，且小學生的數量統計相對準確，因此，可以從在校小學生數量變化的角度來觀察人口的變動情況。15-18年，城區範圍的在校小學生數量年均增長6.6%，鎮區範圍的小學生數量年均增長2.6%，鄉村範圍的在校小學生數量年均縮減3.5%，雖然鄉村小學生數量的縮減或許受到學校撤併的部分影響，但城區學生數量的增速超過鎮區的2.5倍，這意味著人口正在向城市集中。
15-18年城區、鎮區以及鄉村在校小學生數量年均增速（%）
高層級城市人口集中，生活垃圾有所體現。不僅城區和鎮區之間的人口情況存在變化，城市之間也存在著人口由低層級城市向高層級城市集中的現象，我們可以從生活垃圾的數量變化上一窺端倪。通常來說，生活垃圾數量與人口規模呈現同步變化，10-17年間縣級市的生活垃圾清運量年均增長2.1%，而同一時期地級市的生活垃圾清運量增速在5%以上，超過縣級市增速近3個百分點，生活垃圾量的長期高增正是地級市相對於縣級市人口逐漸集中的一種反映。
10-17年各類型城市生活垃圾清運量年均增速（%）
擁抱未來藍海，經濟不會失速
三四線人口占比擴張，深度城市化十年藍海。戶籍化疊加城市化，使得我國城市未來十年將成為人口集中的主戰場，不僅包括常住人口戶籍的轉入，還會迎來農村和鎮區人口的流入，但城區常住人口已經較多的一二線城市，受到承載力的約束，仍會維持部分限制措施，那麼，廣大三四五線城市將成為吸納人口的主力。筆者預計，十年之後三四五線城市建成區戶籍人口的比重將可能從目前的21%提升至41%，未來深度城市化是一片巨大的藍海。
未來10年後中國戶籍人口分布預測
城市化縮小貧富差距，緩解收入分化態勢。目前我國居民之間的貧富差距略呈回升態勢，從國家統計局公布的基尼係數來看，自15年達到0.462的低點之後持續緩慢上行，18年已經回升至0.468。而從城鎮化到城市化的進程，將在很大程度上提升鄉鎮居民的收入，從而有助於縮小居民之間的收入分配差距。
全國居民收入基尼係數
助推消費水平提高，可選消費前景明朗。由於低收入者邊際消費傾向相對較高，因此，收入分配差距的縮小有助於提高社會的整體消費水平。而目前城市與鄉鎮之間上仍存在著比較明顯的「消費鴻溝」，以典型的耐用消費品汽車為例，根據國家統計局15年所做的1%人口抽樣調查數據，鄉村沒有家用汽車的家庭戶數量占比為87%，鎮區家庭戶占比也接近80%，而城市家庭戶占比僅72%，並且，城市所擁有家庭汽車的檔次也要明顯高於鎮和鄉村家庭，這意味著隨著鄉鎮人口進一步向城市集中，像汽車等可選消費品還有著不小的需求增長空間。
擁有家用汽車的家庭戶數量占比（%）
沒有家用汽車的家庭戶數量占比（%）
地產投資或具韌性，經濟失速風險不高。此外，從投資端來看，雖然房地產高增長的「黃金時代」可能已經過去，但戶籍化和城市化的新紅利將使得人口進一步向城市集中，這將形成對城市地產需求的支撐。而由需求所決定的房地產銷售情況，又是地產投資的領先指標。因此，長期來看，城市的房地產投資誠然存在著下行的壓力，但或許要比預期更有韌性。在傳統增長引擎熄火、潛在經濟增速回落的背景之下，城市的人口集中趨勢對於投資和消費需求均有帶動，大幅降低了未來經濟失速下行的風險。
我國房地產投資累計和當月同比增速（%）
文章來源：房地產觀察家
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
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