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房貸利率「重新定價」了！

中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也可轉換為固定利率。

這意味著，有些「房貸族」需要重簽貸款合同。

近日，建行、工行、中行、農行、交行、郵儲等多家銀行發布了存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告。

貸款應該如何改？選哪種定價方式更合適？

來源：中國人民銀行網站

哪些貸款需要轉換？

你的貸款需同時滿足以下三要素：

1、2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；

2、參考的是貸款基準利率定價；

3、貸款本來是浮動利率定價的。

哪些貸款暫時不需要轉換？

1、公積金個人住房貸款；

2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

3、政策類貸款，如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。

什麼時間完成轉換？

轉換時間自2020年3月1日開始，原則上於2020年8月31日前完成。

部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉換，還有些銀行尚未確定轉換啟動時間，後續將通過簡訊、電話等方式通知客戶。

轉換規則

經銀行與客戶協商一致實施定價基準轉換的，將原合同約定的利率定價方式轉換為以相應期限LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），也可轉換為固定利率。

LPR的期限品種依據原合同貸款期限確定，原合同貸款期限在5年（含）以內的，參照全國銀行間同業拆借中心公布的1年期LPR；原合同貸款期限在5年以上的，參照全國銀行間同業拆借中心公布的5年期以上LPR。

定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

加點數值及利率水平

商業性個人住房貸款的加點數值等於原合同最近的執行利率水平與上一年12月發布的相應期限LPR的差值。

從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平等於原合同最近的執行利率水平。

除商業性個人住房貸款以外的其他個人貸款，參照個人住房貸款規則進行定價基準轉換；其中，存在分次提款、循環情形的，對尚未提款的部分，轉換後的當期執行利率水平不高於轉換前利率。

加點數值在合同剩餘期限內固定不變，自第一個重定價日起，在每個重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

去哪裡申請轉換？

各家銀行情況不一，部分銀行可以通過手機銀行或網上銀行或簡訊銀行或網點智能進行辦理。

Q：我的房貸是10年期的，現在的利率是基準利率打7折，轉換為LPR以後，還跟原來一樣嗎？是在LPR的基礎上打7折嗎？

A：基準利率和LPR兩種定價方式的浮動方式不同。基準利率定價方式下，一般按比例浮動，比如基準利率上浮10%、下浮15%等；LPR定價方式下，按照加減點數來浮動，比如LPR加40個基點、減30個基點等。

具體到這筆貸款，轉換前，10年期參照的貸款基準利率是4.9%，打7折後的實際執行利率是3.43%，按照人民銀行公告，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，因此轉換後的貸款實際執行利率依然為3.43%，但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，轉換後10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，您的貸款的定價方式轉換為在5年期以上LPR的基礎上減137個基點（4.8%-3.43%=1.37%，一個基點為0.01%），加點數值為-137，在合同剩餘期限內固定不變。

Q:哪種利率定價方式更划算？

A：金融監管研究院院長孫海波表示，回答這個問題很複雜，主要取決於幾個因素，如果你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。

假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那麼利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那麼實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。

相反，一旦經濟進入加息周期，不排除LPR可能會走高，不過也業內人士指出，即使長時間維度內LPR出現了上行，增加的月供對於借款人的生活影響不大。

不過總體而言，選擇LPR還是相較固定利率來說更為划算的。

看不懂沒關係

舉個例子你就懂了

案例1

侯先生5年前在廣州買了一套房，並幸運地趕上了房貸利率打折，即基準利率4.9%打8折，只有3.92%。

侯先生的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協商確定具體轉換條款。約定的內容包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

央行要求，在轉換時點的利率水平應保持不變。所以侯先生之前享受3.92%的房貸利率水平，在2020年切換時依然維持3.92%，只是「基準換LPR、折扣換差值」。

那具體加點多少呢？

2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果侯先生和銀行確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）。也就是2020年3月30日至12月31日期間，執行的利率水平仍是3.92%（4.8%－0.88%）。

在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+（－0.88%），此後每年以此類推。

案例2

李小姐是在2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準利率上浮10%，為5.39%。

李小姐的貸款合同需要在2020年8月31日前和銀行重新約定協商確定具體轉換條款。約定的內容包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

與大多數這兩年買房的年輕人一樣，李小姐買房時已經處於樓市調控期了，基準利率大多都是上浮。她的房貸利率是基準上浮10%。

按照上述同樣的計算方法，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。李小姐和銀行確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

而未來不論LPR怎麼變動，李小姐的實際住房利率為LPR+0.59%。

案例3

周女士是在2019年10月購房，並與銀行簽訂了掛鉤LPR的按揭貸款合同。

周女士與銀行簽訂的按揭貸款合同不需要修改。因為央行此次要求修改合同的是簽訂浮動貸款合同的購房用戶，而自2019年10月8日央行要求新發放商業性個人住房貸款均需與LPR掛鉤，所以不少銀行對於按揭貸款合同已經進行調整。

周女士的加點數值，與銀行簽訂的合同為準。不同銀行、不同客戶的加點數值有所不同。

案例4

王先生是20年前買了一套房，目前按揭貸款的還款時間僅剩不到一年。

王先生與銀行簽訂的按揭貸款合同也不需要修改。對於還款時間僅剩不到一年的按揭貸款用戶來說，央行規定已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。