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6月30日我和女兒一起參加萬科股東會，作為地產行業里的一個特殊角色，在2018年房地產發展如火如荼之際，萬科董事長郁亮喊出「活下去」的口號，當了一把吹哨人，震驚了整個房地產行業。
現在看到某大、某能一個個出現了償付問題，萬科還活的不錯。
昨晚在直播中，我也邀請了單仁牛商的學員，也是萬科供應商一起交流股東會的收穫。
我們談到了這些問題，比如企業怎麼挑選穩定的合作夥伴，怎麼避免回款難題，以及現在的房地產該不該投資？
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對於地產行業里的眾多乙方企業來說，最頭疼就是回款問題，而不是接訂單。
因為你千辛萬苦投標接回來的單，還要墊付貨款、工程款，如果遲遲不能結算回款，企業很容易就被拖死了。
像樊總的弟弟接了不少地產公司的訂單，後面因為回款拖的賣房抵債。
但是樊總通過各方辦法成為萬科的供應商，為什麼會選擇萬科？
就像我常說的【以投資人的格局看企業、從企業家的角度選投資】，通過分析企業的財務數據來判斷真實的經營情況。
在房地產公司當中，「三道紅線」是一個非常細化的企業經營安全標準。
1、剔除預收帳款的資產負債率不得大於70%。
預收款，就是我們購買期房向開發商預交的房款。這筆錢對企業來說，是屬於收到錢但還沒有履行完交房的責任。
在正式完成交房之前，這筆預付款理算是負債。
但這個負債是特殊的，因為只要是房地產企業正常運營，交房消除負債只是時間性問題，理論上違約可能性比較小的。
所以，剔除預收帳款的資產負債率，更能真實的反應企業主動操作形成的負債率。
2. 現金短債比不得小於1倍。
簡單用公式來表達，現金短債比=年經營現金凈流量÷年末短期負債×100%
3. 凈負債率不得大於100%。
這個比較簡單，(有息負債-貨幣資金)/所有者權益不得大於100%。
我們根據「三道紅線」的標準和房地產2022年年報，對國內房地產企業做了梳理，有17家房地產上市公司符合標準。
樊總根據自身能力成為了萬科的供應商，萬科也完全符合三道紅線的要求。
1、剔除預收帳款的資產負債率是67.6%<70%；
2、現金短債比1.4>1；
3、凈負債率43.7%<100%。
樊總說和萬科結算大概40天左右，剔除開票的時間只要20多天，這是合作這麼多地產公司中結算速度最快的，其他的房產公司結算周期是90天，甚至180天，有些還會通過推遲驗收、驗收不合格的方式推延結算。
這是樊總分享通過學習「以投資人的格局看企業」，通過公司的財務報表分析合作夥伴的財務狀況。
這個思維不只是適用在房地產行業，同樣適用其他行業，我們在選擇上下游合作夥伴的時候，也可以進行參考。
03
獨特的企業文化：筋廠文化
我在萬科股東會上還留意到一個細節，就是工作人員的服裝上寫著：筋廠製造/運動員股份有限公司。
我問了一下工作人員，「筋廠製造」是代表「一根筋」的意思。
從王石去多元化，賣掉萬佳超市、怡寶飲用水，還有超過25%的利潤項目不做，就是典型的」一根筋」思維，這也是萬科的企業文化，但是這個文化不是一開始就有的，而是經歷中總結出來的。
為什麼利潤超過25%的生意不做？
萬科創始人王石說：不止25%，甚至200%，500%利潤的生意我都做過，比如早年創業賣錄像機、賣玉米，但這種生意競爭會非常激烈，利潤率會快速下降，能從500%降到5%，甚至經營4年算下來，賣錄像機是賠錢的。
而且，利潤率200%時培養的團隊，等利潤率降到20%以下，他們根本不會去經營。
市場是很公平的，沒有核心競爭力，你怎麼投機賺的錢，最後還會怎麼賠進去。
我想很多朋友和我一樣都不怎麼喜歡和「一根筋」的人合作，感覺太死板了。
但是隨著我的經歷越多，我發現這類「一根筋」的人反而是最好的合作夥伴，因為你知道他的邊界在哪，底線在哪，哪些事情會做，哪些事情不會做。
像巴菲特、芒格也是屬於這種「一根筋」的人，他們的投資文化體現在「能力圈理論」，只專注做好自己能力圈以內的事情。
在尋找合作夥伴的時候，不只是看業務方面的能力，還有就是看個性、價值觀、企業文化上是否同頻，這樣才能找到最好的合作夥伴。
04
最後，就是很多人關心的投資問題。
過去20年，很多人的財富積累是靠投資房產賺來的收益，現在房地產行業遇冷，很多人在問，現在還要不要投資房地產？如果投資，是買房子合適，還是買地產公司股票合適？
我從側面兩個角度分析一下：
1、股息率，也就是股息/股票買價；
2、股價投資收益率。
在萬科股東會上，股東投票通過了相關的議案，我作為股東代表，參與監票的全過程，其中就有利潤分紅1股0.68元的議案，以95.48%通過。
這個分紅好不好？
我用萬科、美的、格力公司從2019年-2022年這四年數據對比一下。
萬科分紅股息率超過7%，14年時間回本，股價收益是-12.5%。
格力的分工最高，股息率達到9.77%，10年就能回本，股價收益是+40%。
美的股息率最低，6.57%，回本時間15年，但美的股價收益達到了100%。
另外提示一點，房地產投資主要收益來源於房價上漲，房價收益率低於同期存款利率，低於分紅股息率一半以上，加上現在三年期的利率不到3.5%。
我想此時此刻，你大概就知道投資什麼會比較好了，這時候就要結合股息率和股價收益率兩個角度來看。
最後做個總結，「以投資人的格局看企業」，通過對合作夥伴的財務報表分析，避免企業經營中的應收款壞帳。
同時，參加上市公司股東會，了解企業文化，再同時通過計算公司的股息率和股價投資收益率，來評估資產投資的回報價值。
希望通過我之前對美的、比亞迪、萬科等股東會的分享，能給企業家經營和投資者的投資方面有所啟發。
以萬科總裁祝九勝在股東會上對萬科未來看法的一句話送給大家，更好的把握【抄底中國】的機會：「短期有壓力、努力有成效、長期有信心」。
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責任編輯 | 羅英凡
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