上篇文章，我真怕誤導大家，以為我是鼓勵大家買房，真心不是。
樓市政策要轉向是比較明顯的， 我更多的是鼓勵大家把高利率房產替換一下，堅決少被高利率薅，把不好的房子趁這一波向上優化一下。
我今天重申一下我的思路：
1、未來整個房地產行業規模收縮，房地產企業收縮、轉行、倒閉，是顯而易見的。按照現在的觀察， 預估濟南開發商存活量就是50-60%左右。
2、開發商數量降低，只有一些大型國企央企、本土企業，以及頭部幾個品質房企還能拿地開發，自然新房供應量會下來。參考今年濟南樓市的土拍，郊區「 高價」土地已經沒多少開發商敢拿了，大家只盯著能賺錢的優質地塊，比如CBD周邊、高新區，或者類似雪山萬科城西側那種低容積率、相對有肉的地塊，12家開發商參與土拍。這就像我們不少買房保值的購房人，不賺錢的房子大家都不亂買了。
1.2容積率、樓麵價8250元/㎡、華潤摘得
3、開發商數量降低，優質地塊供應偏少，開發樓盤量降低，而對於想購買更好新房的總量需求並不會降低，那自然而然需求就必定產生了分化。
4、購房需求的分化就分為： 平穩的剛需需求，積攢若干年的改善需求、優化房產需求的釋放。外圍剛需片區 存量次新房+新盤總供應量相對充足，需求相對平平穩，自然房價會保持相對平衡。而核心區域內的新樓盤供應量越來越少，核心存量次新房數量也相對偏少，而外圍、老城向核心的置換需求真心沒有減少，自然形成供小於求的形勢。可以參考北京、上海城區內改善盤的價格走勢。
5、如果 理解了3、4這兩條，那麼你看今年 新房搶得最凶的就是改善和豪宅，就順理成章了。盛福、長嶺山熱了，中建雲境、保利臻譽價格走高，科技城、CBD片區瓏譽、中信科技城、中恆信、綠城深藍公館等釋放價格都不低，熱度依然很高，供小於求是相對明顯的。這種新盤，購房者想買入賺大錢顯然很難。只能說喜歡新房，就得為高房價買單。
6、 未來幾年濟南樓市改善購房者的兩種選擇：有錢的搶購核心區大面積新房，這種房子 越開發越高檔、總價越貴，預算略微低點的搶購核心區次新二手房。
7、近3年，如果你已經意識到樓市的分化，那就該知道，這種分化是相對持續的分化：只有20%有上漲可能性，其餘80%很難漲價了。越是這樣，那大家越是喜歡的越漲價，越漲價越被喜歡……
要接受濟南乃至全國房產未來長期的二八分化走勢，買普通住宅很難賺錢了！
8、房住不炒最終落實：就是讓普通老百姓能夠花不多的錢，就能在城市中買到普通住宅， 或者申請保障房，濟南現在的剛需房便宜的真的是超多；而讓有錢人為了品質生活繼續為高房價買單， 做貢獻！各得其所。
9、未來的房貸利率是相對持續下行的，購房者的購房負擔會相應減輕。
10、之前的房地產政策是增加購房者負擔，從購房限購門檻到高利率都是購房者的負擔，未來要解決的把這些門檻降低，高利率負擔降低。讓市場回歸真實的市場，整個房地產市場順暢的流通。
11、有粉絲說現在出了所有的政策，但是就不降房價。
這說法對嗎？
顯然不對，因為有80%左右房產這幾年一直在降價，你盯著那20%你買不上、買不起的好房子，期待降價，這不是政策能夠解決的，那是回到計劃經濟。
12、中國頭部20個城市中的好房子，長期看永遠有上漲的動力。可以橫盤，也可以階段性的向下踩實，但整體還是向上的。
13、濟南絕大多數片區的次新二手房性價比要高於新房，需要多了解點邏輯關係去淘換。
14、你想買新房必然要貴一點，不管剛需盤還是改善盤都是如此： 你想買的剛需樓盤售價16000，而周邊次新房14500，產品差不多，你願意為新房多花那1500元/平米，這就是消費。就好像，你就願意買新車，不喜歡那個性價比更高的二手車一樣。但是到二手房市場，這倆差距不大，雪山如此，唐冶如此……你想買的改善新盤，同樣比周邊同檔次的次新二手房貴，你喜歡新的就要多掏錢。盛福就是這樣，科技城售價同樣會比CBD次新貴點。
15、片區與片區之間的差距大機率會一直存在，儘量不要去剛需盤區買豪宅。比如： 盛福永遠漲不過CBD，神武房產也永遠不可能超越高新區次新房。不再一一列舉。
16、早上一位粉絲來我們店裡交流，說了一句很實在的話：
大家都再把自己住得舒服，還能保值的留在手裡，把不好的房子賣掉，繼續去置換更好的房子。
17、不要看空濟南改善房房價。我看多這個社會在不斷進步， 我看多濟南的發展，人們的生活越來越好，需求自然會不斷升級。
個人觀點，供您參考。
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