文/許夢嬌
今天上午，國家統計局發布了《2019年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》。
開發投資、商品房銷售、房地產開發景氣指數等各項數據顯示沒有明顯的下滑，有的還上漲。
看完了數據後，我去諮詢了易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進，詢問了相關市場情況。
嚴躍進表示，目前投資數據沒有明顯的下滑、資金面也沒有明顯惡化、房企拿地數據也沒有太多受銷售數據降溫的干擾。
這句話什麼意思？
簡單來說，就是人們認為樓市是以降溫為導向的，但降溫不代表下跌，整個市場房屋銷售依然有韌勁、不低頭！
正如無錫目前的房價一樣，就是有韌勁！
市場偏冷的狀態下，10月新房均價達19252元/平，離2萬隻有一步之遙！
01
降價促銷不假，但目前均價沒降
我們先來看老百姓最關心的房價。
今年1-10月份全國商品房均價為9337元/平，相比1-9月份的9355元/平，是有所下跌的。
但結合商品房銷售面積和增速額增速的數據來看，銷售面積上漲，銷售額降幅收窄。
說明實際上今年10月份房企積極以價換量的銷售策略起了作用，降價促銷總體上還是帶來了銷售業績的改善。
比如，無錫多數房企在九十月份使出了優惠促銷等手段，企圖搶收「金九銀十」。
其中，恆大·翡翠公園低價搶房的事兒很轟動，打出「高層15888元/㎡起，洋房17388元/㎡起！毛坯價買精裝房！」的策略。
低價對買房人來說的確很有用，10月6日開盤時，買房人搶瘋了。
不單單只這一個項目，恆大無錫多盤聯動，最高優惠達38萬。
甚至放眼到全國，恆大的全民營銷也是重要的銷售利器。
整個10月恆大實現了銷售903億，同比大增70.2%，連續兩個月創房企單月銷售歷史最高紀錄。
除恆大外，無錫還有很多樓盤選擇在國慶黃金周和雙十一的節點放出重磅優惠。
事實證明，以價換量很有效，但目前無錫新房的均價還是居高不下，19252元/平，差個748元就到2萬！
時至11月，在無錫市場整體偏冷的環境下，已經有很多樓盤有降價的動作了。
但由於統計數據的滯後性，新房的整體均價可能會在年底體現，但是妄想無錫房價爆降是不太可能的。
02
土地市場轉涼，但地價就是不降
從土地購置來說，土地購置面積同比跌幅為16.3%，已經保持了連續9個月持續下跌的狀態，但是這個跌幅是在收窄的，說明房企的拿地態度謹慎。
從年初至今，無錫的土地市場一步步熱轉涼。
而且今年尤為明顯的是房企在拿地的區域選擇上有了變化，因主城區和濱湖區起始地價過高，今年各大房企轉向羊尖、碩放、鴻山、胡埭等偏遠的鄉鎮板塊拿地。
比如，碧桂園羊尖項目鉑悅銘邸、棲霞碩放項目天樾府、路勁鴻山項目、金融街鴻山項目、和新力胡埭項目翡翠灣等。
儘管9、10月份不乏優質地塊出讓，但本身起始地價就高，仍未能阻止市場熱度進一步下滑，出現了多個底價成交，而且是城投拿地的地塊。
即便如此，無錫的地價還是居高不下，擁有35塊萬元地。
接下來，11月21日將拍的新吳區太科園地塊起始地價就高達10517元/㎡，是繼新吳區華潤公元九里和融創長江映之後的第三塊萬元地（如果不終止掛牌的話）。
而濱湖區五湖大道地塊起始地價9209元/㎡，去掉商業比，住宅實際起始地價為15112元/㎡。
03
房企業績下降，競爭依然激烈
從到位資金來看，房企到位資金同比增長7%，這個增幅相比1-9月有微小的收窄。
一方面說明房企資金面的數據其實不算太糟糕；另一方面，也表明房企的感受和市場數據感受有時候不一致。
大多數房企還是覺得當前資金面是明顯收緊的，或者說需要防範資金方面的各類新壓力，所以在第四季度房企還是會加大力度加速資金回籠。
全國其他城市如此，無錫也不例外。
從10月份無錫房企銷售的表現來看，融創、萬科和龍湖TOP3龍頭房企的地位愈發穩固，但整體銷售規模相比去年同期有所下降。
而且TOP3准入門檻較去年同期壓縮了22.48億，各房企的市場占有率相比以前來說也是下降的。
但各房企之間的競爭依然激烈。
排名第一的融創受長江映、惠山映以及西羲里項目入市的影響，全年累計銷售額破百億大關，上漲至116.2億，穩居榜首。
萬科在無錫布局的項目很多，以90.83億的成績緊隨其後；而龍湖則位居第三。
TOP4-10的房企集中度同比也有所下降，排名異動較小。
其中，綠地香港、華潤、建發差額較小，大多在1億左右，競爭激烈。
綜上，今天國家統計局發布的各項數據沒有明顯的下滑，我們認知中的降溫其實不代表下跌，房價也不會爆降，樓市整體還是韌勁十足的。
走過路過，點個在看，你就是這條街最靚的崽!