今年樓市政策的放鬆力度始料未及，就連我們濟南這種省會、二線城市都基本解除了限購政策，接下來能調整的就是貸款利率了。
政策放鬆老百姓關注最多的是房價的問題，還有一個問題：
「政策放鬆」能持續多久的問題？
01.政策的放鬆時效
為什麼要放鬆樓市政策？因為市場不好，因為影響了經濟增長，掣肘了內循環經濟的暢通。
那麼樓市政策放鬆的目的無非就是——讓樓市回歸健康市場行情。
2016年那一波政策的確立竿見影，2020年之後的樓市也有一波政策階段性放鬆，但是隨後各種收緊導致了現如今的種種問題。
我們不妨假設2022年的政策放鬆走向：
如果市場快速回暖，價格有上漲趨勢，甚至上漲比較明顯，那政策就會一年之後略有收緊，這需要看接下來一年市場能恢復到什麼熱度；如果市場沒有太多變化，房價也沒太大變動，畢竟現在的經濟現狀，以及預期的確差，那政策就會繼續。但市場不可能只有這兩種走勢——還有一種部分城市、部分房產火熱，大部分樓市沒有起色，這又是一個難題。
很多人會說，政策的長短跟我們有啥關係？
這跟大部分購房者絕對是有關係的，這決定了購房者是不是要買房， 什麼時候買合適？同時關係到置換房產的朋友，何時賣出、何時買入，持有多套房子的房主更需要把握時間窗口。
02.把握機會買或賣
總結幾次樓市政策放鬆後的市場變化，我們的樓市有一個特性：
「一抓就死，一放就瘋。 」
當然這一次肯定不會重複之前的行情，因為當下的住房需求結構，城市發展階段的確與之前差異太大。所以，就有了上面我說的第三種情況，只是部分城市、部分房源的熱鬧。
還是堅持之前的觀點：優質改善漲，普通剛需價格平穩。
看政策放鬆後，包括放鬆前的樓市就應該明白：改善市場明顯比剛需市場活躍，且價格更是有明顯上漲壓力。
今天正好翻閱我的知識星球，就分享兩條之前我的置業思路，現在看依然不過時：
03.最後優化房產的機會
在如此高強度政策刺激下，你家持有的房子還一直不漲，那說明以後很難有上漲的可能了，即便是耗費更多時間等上漲，跑贏通脹的機率也非常渺茫……
如果放在濟南來看，就是2020年下半年到現在的房產，如果沒有上漲，基本就很難了。那些漲少了的，比如CBD的部分房產， 算算總帳尚且賠錢，更別提不漲的房產了。
那這些一直不漲的房子，自然更是沒有持有必要。
做好如下判斷：
1、短期不升值了，不如變現，然後將資金做其它投資。
2、房子一般，或者小了，需要賣掉給自己或者孩子換新房子。
3、前幾年不限購時候購置的房產，非優質，漲價空間有限，要處理掉。
4、房子太多了，賣點錢花花。
你會發現大部分所出售的房子都不是特別好的房子，同質化嚴重的房子最難賣，現在難，以後更難。如果是特別好房主肯定自己留著了，這就是所謂的優化房產配置。
哪些房子現階段需要處理掉？
1、那些涉世未深的購房者搶購的公寓。最近很多公寓交付，然後很多買了公寓的購房者問我「我買的公寓能不能賣掉 」，我想置換住宅。賣是可以賣掉，但是吧，很難賣。
濟南房價瘋漲期恰好遇到限購，很多人覺得被限購了，手裡還有錢，於是被顧問洗腦買了公寓，現如今手裡有點錢了，政策也放鬆了，想賣掉公寓湊夠首付繼續買住宅，建議這樣的購房者儘快處理掉公寓，然後選擇合適住宅再購入。
2、無拆遷計劃的小產權房。濟南依然存在很多小產權房，這種房產除非是遇上大規劃或者是阻礙道路延長或者拓寬，很難有拆遷的可能性。所以不如趁現在房價下行期，賣掉小產權房，然後購置商品房。
小產權房無法貸款，越是漲價購買人群越少，沒有多少人全款購買你的小產權，變現能力極差，且房價漲幅相比商品房也慢很多。
3、很難拆遷的老破小。濟南老城區有很多老小區，位置不錯，但是房齡比較老，戶型、物業、綠化、停車都一般，這樣的房子年輕人看不上，一般外來的老年人也都是跟隨兒女居住或者就近購買，就導致買老破小的受眾人群極度有限，「姥姥不疼舅舅不愛 」，掉到坑裡了。
所以沒有好學區的老破小，建議賣掉，持幣或者購入不錯的商品房。這幾年老破小陰跌的程度大家應該已經感受到了，如果你手裡好幾套老破小，你想想該如何處置吧……
4、部分海景房、山景房等旅遊房產。山東的海景房都賣給外地人了，網上各種曝光，就不多說了，看好自己錢包、看好父母的錢包，別被賣海景房的顧問忽悠了。這幾年還出來一批購買桂林、麗江的旅遊房產，這樣的房產在旅遊旺季是這樣的「巍峨大山，小溪潺潺，碧湖綠葉，坐在山間小亭，酌一壺清茶，與三五好友下棋侃人生，愜意的很。而且景區挨著的商業步行街熙熙攘攘，超市美食齊全，也是極為方便。」
過了旅遊季你會發現完全大變樣。「一到冬天，這裡儼然是另一副景象。天氣寒冷，大部分小區都接不上暖氣，街上也沒有遊客，很多房子入住率不到1%，此地淪為空城。當然這樣的入住率根本養不活步行街的超市和飯店，大都關了門，做個飯連菜都買不上。」更別提什麼交通了，更別提醫療了。
這類房產還有最致命的缺點，供應量極大，源源不斷，現在能低價甩就甩吧。
5、三四線用不到的房產。三四線城市的房子也是可以源源不斷的供應，人口流入流出自己做出客觀判斷，如果你並不會居住，除了留夠父母自用的住房，儘快套現，置換到熱點一二線城市。
小結：政策裡面充滿各種機會。
每個人持有房產五花八門，房產房齡、戶型、位置、學區、物業、電梯情況等等因素決定了你以後出手的價格，以及出手時的受眾情況，接盤者認不認可很關鍵。大部分房產只有一個虛價，並不會成交，比如現如今很多大戶型房產、老破小房產。
在樓市調控，房住不炒的當下，合理優化你手中的不動產，才能讓自己資產不至於縮水。不管是炒股、購房還是投資其他資產，合適的時間點需要果斷「換倉」，一是為了止損，二是持幣等待，為下次機會做準備動作。
會買很重要的，會賣也很重要。售出，持幣，觀望，都是投資中的固定動作。
正好看到有人聊今年的小學招生情況，與當下樓市類似，同時緊密相關。好學校，生源源源不斷，買房、托關係找人也要去上，差學校根本招不滿……
好房子與差房子何不也是如此呢？明晚直播再聊。
個人觀點，供您參考。
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