政策托底後勁不足，房企如何衝刺期末考？丨2023年1-11月杭州房企TOP20
「杭六條」新政落地雖已滿月，但對杭州新房市場的提振作用並不顯著。
從供求數據來看，11月全市商品房供應面積約128萬方，較去年同期縮減29%；成交面積僅99萬方，同比亦回落21%；供求比為1.3，呈現供大於求走勢。11月中旬以來，儘管部分房企提前開啟年終衝刺，供應量再度走高，但成交數據依然水波不興。
從開盤情況來看，11月整體新開盤去化依舊乏力，僅個別高關注度板塊保持活躍度。除了江灣新城、濱江浦沿等核心板塊能做到100%去化，良渚、蕭山新街等熱點板塊能實現9成去化，其餘大多數板塊新開盤去化率不足6成。
在政策後勁不足、市場延續調整的背景下，房企如何抓住最後一個月，實現反轉，甚至超越？克而瑞浙江區域發布《2023年1-11月杭州房企排行榜》，解讀頭部企業的運營之道。
恭喜濱江集團、綠城中國、建杭置業榮膺1-11月杭州房企銷售流量榜&全口徑榜三甲！
恭喜濱江集團、綠城中國、坤和集團位列1-11月杭州房企銷售權益榜前三！
流量榜體現企業的品牌力和操盤能力，權益榜體現企業的投資布局眼光及能力，全口徑榜體現企業的全面拓展和持續發展能力。本次榜單從流量、權益和全口徑三大維度，判斷企業在杭州的占位，衡量企業在杭州的適應和深耕能力，以期為企業做出形勢判斷和戰略決策提供借鑑。
統計口徑
流量榜單：按照操盤劃分銷售業績，聯合操盤各算一半，代建計入流量；
權益榜單：按照股權劃分銷售業績；
全口徑榜單：所有股權項目業績100%計入全口徑；
統計口徑：商品房官方對外公布數據，統計時間為2023.1.1-2023.11.27，統計範圍均覆蓋杭州全市（含建德、桐廬、淳安）。
榜 單 發 布
榜 單 解 讀
榜單概述
流量首位門檻超739億，較上月抬升9%
流量榜中，首位門檻超過739億元，較上月抬升9%。TOP3房企門檻達到158億元，TOP10房企門檻為100億元，入榜門檻為43億元。
權益榜中，首位門檻超過584億元，較上月提高10%。TOP3房企門檻達到114億元，TOP10房企門檻為73億元，入榜門檻為43億元。
全口徑榜中，首位門檻超過1142億元，較上月提高11%。TOP3房企門檻達到316億元，TOP10房企門檻為162億元，入榜門檻為66億元。
頭部房企逆勢發力，單月業績增幅保持高位
市場延續調整走勢之下，頭部房企依然能夠逆勢發力，保持較高的規模增速。
從單月業績增幅來看，無論流量、權益還是全口徑維度，濱江、綠城、建發均位居TOP20房企前列。其中，濱江11月實現流量業績62億+，權益業績53億+，全口徑業績111億+，規模增速領先行業。
穩定的業績增長，也使頭部房企長期保有較高市占率。
以TOP3房企為例，合計銷售額可占TOP20房企總額近5成。
流量維度，TOP3銷售額合計約1372億元，占TOP20流量總額的50%；
權益維度，TOP3銷售額合計約1125億元，占TOP20權益總額的49%；
全口徑維度，TOP3銷售額合計約1968億元，占TOP20全口徑總額的46%。
典型房企
萬科地產
萬科本月榜單表現依舊穩定。流量榜中，以119.00億元的流量金額位列TOP5；權益榜中，以96.62億元的權益金額位列TOP7；全口徑榜中，則以149.81億元的金額位列TOP11。
1-11月，萬科旗下流量貢獻超10億的項目達到3個，分別為良渚的星圖光年軒、濱江區府的江斕映象府和華豐的楓宜曉廬。
萬科之所以能持續保持業績優勢，離不開兩方面突出能力：
一是聚焦核心延伸的精準投拓力。萬科傾向於在熟悉的區域持續加倉，聚焦核心板塊延伸區域補充優質土儲。正如下半年，萬科在申花新獲的河頌映象府、在浦沿布局的朗拾濱嶼府，以及在金沙湖落子的朗拾湖著府。
二是融入場景思維的產品疊代力。萬科善於運用場景化思維疊代產品系，以「映象系」為例，從星潮映象府，到江瀾映象府，再到河頌映象府，萬科一直堅持做產品的多維度優化。此外，萬科還會在朗拾濱嶼府和朗拾湖著府中落地第四代「拾」系產品。
布局熟悉的核心延伸板塊，並落地高產品力項目，強化了萬科的市場占位和品牌影響力。
後續，河頌映象府、朗拾濱嶼府、朗拾湖著府三大新盤的入市，將為萬科的業績增長提供有力支撐。
越秀地產
越秀地產本月持續發力，榜單進步明顯。流量榜中，名次較上月攀升4位，以109.15億元的流量金額位列TOP6；權益榜中，以62.13億元的權益金額躋身TOP12；全口徑榜中，以142.75億元的銷售額位居TOP12。
從業績構成來看，流量貢獻超10億的項目有4個，分別為江灣新城的天瀾美境、北部新城的翠宸里、錢江世紀城的悅著雲軒和勾莊的星縵雲渚。
透過主力項目，可以看到，越秀地產實現業績攀升的關鍵在於，復合開發和開放合作。
復合開發方面，越秀地產攜手杭州地鐵，在杭州落地兩個TOD大盤，即勾莊的星縵雲渚和星橋的星縵和潤城。從客戶需求出發，越秀地產以配套先行和品質精進為抓手，成功打造兩座活力之城，打開杭州主流市場。目前，兩大項目已合計兌現超23億貨值，後續將持續為企業貢獻業績。
開放合作方面，越秀地產放大合作槓桿，獲取優質項目，兌現可觀貨值。例如，與濱江合作的高端項目天瀾美境，兩次開盤即實現住宅清盤，為操盤方越秀地產貢獻超24億業績。又如，與大悅城合作的改善項目悅著雲軒，最終一次性清盤，業績貢獻超17億。
憑藉復合開發、開放合作等方面的突出能力，越秀地產在杭州市場的發展後勁十足。
招商蛇口
招商本月沖入三榜前十。流量榜中，以123.52億元的流量金額位列TOP5；權益榜中，以99.18億元的權益金額位列TOP6；全口徑榜中，以168.51億元的金額位列TOP8。
業績主要來自5個流量貢獻超十億的項目，即艮北的望斕翠印府、湘湖的湖翠曉印軒和湖岩臻品府、運河新城的運曉花映里和崇賢新城的招商愛達1872。
招商之所以能夠穩步進階，得益於其把杭州作為戰略深耕城市，在投拓端和產品端實行策略化運營。
投拓端，招商堅持片區深耕和聚焦核心。一方面，深耕布局湘湖等改善板塊，打造湖翠曉印軒、湖岩臻品府等契合改善需求的低密產品。另一方面，擇機進駐核心板塊，強化在杭投拓版圖，例如9月新獲申花宅地，實行從近郊到核心的布局進階。
產品端，招商通過產品力升維，打造多個逆勢熱銷盤。以招商愛達1872為例，憑藉多維度產品疊代，入圍「2023年度杭州十大品質項目」，項目憑藉強大的產品力，在競爭激烈的剛需剛改市場表現搶眼，單盤兌現貨值超過11億。
此外，招商還將多元發展提至戰略高度，目前已在杭州落地住宅、產園、商業、養老、酒店、聯合辦公、會展代建7大業務場景。
戰略投拓，升維產品，多元發展，成為招商在杭州穩健發展的核心驅動力。