榜單解讀
01
房企梯隊
市場調整，渝派堅挺，央國企排名逆勢提升
新房市場容量收縮，企業間業績差距縮小，市場份額爭奪進入白熱化階段，企業洗牌嚴重，排名變動大。其中TOP10的房企中有6家較去年排名有所上漲，表現出強勁的市場競爭力；TOP11-30之間，由於隊內業績在13-24億之間，整體差距較小，卡位競爭激烈。
TOP1-10——第一梯隊
本次TOP10房企當中，九成房企在渝深耕發展超10年，經過長時間對城市的了解與深耕，逐漸積攢起行業口碑，得到諸多購房者的認可與支持，實現了市場占領。
渝派房企穩領市場，龍湖、金科、華宇、海成紮根城市，與城市共發展，2022年穩居TOP10，排名搶眼。
龍湖：作為渝派龍頭房企，本年度在銷售全口徑排行榜上位列第一名，在市場調整期，企業品牌影響力和產品實力再一次得到了市場的高度認可。從項目成交表現看，龍湖煥城、龍湖雲瑤玉陛等項目在各自板塊均處於銷冠位置，市場影響力強；除銷售表現亮眼外，在「保交付」的行業格局下，今年龍湖多個項目交付，為兌現給業主的美好生活承諾，龍湖推出了創新的「以新交心」智善交付體系，讓業主找到歸屬感。項目打造引領市場需求，交付契合業主期待，物業保障居住舒心，龍湖紮根城市的發展邏輯，為後續發展夯定了基礎。
金科：市場需求在逆轉，企業通過多區域布局，助力企業穩居中心城區全口徑金額榜單TOP3位置；從項目落地邏輯看，企業緊跟城市發展方向，重點布局北區和西區，機會布局南區，其中金科南山、金科博翠未來、金科博翠山麓等項目成績斐然；另外，企業深挖市場需求，從供求表現看，企業供應端與市場需求端具有高度契合性，特別是在成交套均價上，企業整體銷售均價為172萬/套，與市場整體均價的167萬/套契合度高，表明其對市場需求的精準把握，加上其過硬的產品力，助力其搶占大量市場份額。
華宇：企業發展以穩為主，始終堅持「行穩致遠」，在穩健的發展節奏下，修煉「內功」，持續產品疊代，以產品力和品牌影響力助力其穿越周期，長遠發展。聚焦2022年商品房市場，企業憑藉華宇城等大盤項目，穩固其行業地位；在改善市場端，錦繡璽岸主推別墅，以卓越的產品力搶占板塊市場，2022年，企業在中央公園推出御璟首璽項目，落子企業全國第九座「御璟系」，落地疊院產品，煥新人居嚮往。聚焦後市，企業整體以穩健的投資，保障了充足的貨儲，後市發展基底穩，長足效應強。
聚焦央國企，在市場調整期，發揮企業責任，憑藉優異的綜合實力，搶占市場。
招商蛇口：在行業調整期，招商蛇口以央企擔當，打造卓越產品，夯定了客群基礎，在重慶的央企開發商中，排名第一，在中心城區全口徑銷售榜上位列第六名。市場調整期，企業排名上漲，離不開企業前瞻性的戰略投資和精準的項目定位；大盤如長嘉匯、招商渝天府等，以豐富的業態，搶占了區域市場，樹立了行業標杆；新項目如招商1872，是企業「成就系TOP級」產品系首入西南，借力三軌交匯，打造了TOD大盤，旨在煥新九龍坡區人居體驗，項目一入市，便得到了較好的市場反響。後續，隨著企業對產品品質的更高追求，企業在城市中或步入新的發展階段。
保利：企業2003年進入重慶，多年來在渝共打造數十典型項目；行業調整，企業通過「穩中心、拓北區」的發展戰略，堅定聚焦深挖剛改改善市場，同時調整營銷策略，實現市場份額占有，助力企業在全口徑排行榜上回歸前十。值得關注的是，企業目前庫存超100萬方，企業後市發展動力足，市場影響力或進一步提升。
TOP11-20——第二梯隊
從成交業績來看，梯隊內銷售金額在17-24億之間，各企業間銷售額跨度較小，加上市場處於調整期，整體競爭趨於白熱化，使得上榜企業浮動性大；在競爭加劇的背景下，中國鐵建、電建等企業逆市上榜。
中國鐵建：本年度全口徑銷售排行榜上升至12名，逼近TOP10門檻，作為穩健的央企，自其進入重慶以來，除企業背景夯實客群基礎外，在產品打造上，企業堅守「工匠精神」，打造標準化高品質項目，實現了市場份額的占領。
電建：至2017年電建地產入駐重慶以來，堅持民生+良品的產品定位，大力推進精品戰略；其中打造的多個項目先後入選「交付力榜單」「產品力榜單」；本年度中，電建清韻階庭和瀧悅長安項目推出的宋風產品獨具一格，受到市場客戶的青睞和好評。
TOP21-30——第三梯隊
該梯隊銷售金額在13-17億之間，各企業間銷售額跨度更小，競爭白熱化；上榜企業中，7家為民企，其多樣化的營銷打法，單盤蓄力發力，助推企業卡位上榜。
02
房企集中度
TOP30行業集中度回升，頭部房企客群吸附力強
從企業分布來看，TOP10中，央國企同比增加1家，在市場調整期，其展現的穩定性更強。
從整體上榜企業市占表現看，TOP30企業市場份額達64%，較2021年上漲8個百分點，品牌房企對市場的占有率越來越高，客群吸附力增強明顯。
聚焦上榜企業內部梯隊分化可知，TOP10市占接近40%，客群買房向頭部房企聚攏，形成明顯的聚合效應，在市場調整期，頭部房企優勢更甚。
03
房企上榜門檻變化
新房市場容量縮小，企業間卡位競爭激烈
市場容量收窄，梯隊間上榜門檻同比2021年收縮60%左右，企業間通過調整產品、多渠道營銷，搶占市場份額，整體卡位競爭激烈，但TOP5整體優勢相對明顯：從上榜門檻值看，TOP5上榜門檻為62.68億元，是後續梯隊上榜門檻的2-5倍，已形成局部斷層，頭部企業通過在主城的多點項目布局，實現了市場份額的強占有；
聚焦TOP20-TOP30的企業門檻對比，梯隊間上榜門檻僅4.22億差距，整體業績差距小，競爭處白熱化狀態，後續隨著各企業間流量貨儲的去化完全，上榜企業將持續洗牌。
04
房企「流量密碼」
從企業市場表現與行業整體匹配狀可知，不同企業根據自身戰略進行城市投資，豐富市場競爭格局。從企業銷售表現與市場平均值對比表現可知，龍湖、香港置地、招商等企業均價和套均價均高於市場均值，各企業通過核心布局、產品升級等策略，實現更強的品牌溢價力；
聚焦企業銷售表現與市場趨同的企業，如金科、旭輝等，其企業特徵多表現為在中心城區多點布局，且業態豐富，通多對市場需求的精準判斷，把控不同產品業態的推盤節奏，實現市場份額占有。
後市預測
政策端：2022年房地產政策進入全面寬鬆周期，在「房住不炒」總基調下，監管部門多次出台利好政策，同時也為地方因城施策釋放空間。2022年底，重慶五部門聯合印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從金融端信貸、購房需求、企業發展等維度釋放政策利好，積極促進房地產業良性循環，引導房地產市場底部修復，提振市場信心；預計2023年市場在政策的刺激下，會呈現結構性回調。
市場端：目前市場底層需求仍在，但由於個別失信企業導致購房者對新房市場信心缺失，從而轉入二手房市場，助推二手房市占率達70%。在「保交樓」政策的有力推進下，行業信心將逐步被修復，新房市場或觸底反彈，市占回升；
聚焦存量端，目前市場短期庫存為891萬方，存量絕對值處於相對健康狀態，但由於市場去化速度較慢，去化周期上漲至20個月，導致存量市場呈現「亞健康」狀態，隨著市場購買信心的逐步修復，市場整體將進入健康平穩發展節奏。
企業端：頭部企業與其他品牌房企業績規模或將形成壁壘，在房企自清完成一輪洗牌後，各企業發展分化或進一步加大。頭部房企因在調整期中的較優市場表現，口碑效應疊加，後續在投資、營銷各方向，上行動力足；另部分貨儲充足的企業，或穩步前行，徐徐發力，穿越周期。
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文章來源:克而瑞