導讀:2023年的全國「兩會」正在進行中，代表、委員們的各種提案、建議在熱搜榜上不斷輪換，也引發了網友們持續的關注和熱議。然而明眼人不難發現，徵收拆遷、房地產領域的話題熱度有所降低，城市更新、鄉村振興等新概念上位，「大拆大建」似乎儼然沒了市場。那麼，徵收拆遷真的因房地產市場的不景氣而「遇冷」了嗎？被拆遷人又該對有所抬頭的「亂征亂拆」現象抱持怎樣的警惕呢？
在明律師首先要指出的是，房地產市場的淪為「困難行業」和徵收拆遷之間是間接、或然的關係。事實上，高速、高鐵等重大建設項目引發的農村集體土地徵收仍非常活躍，各種創新性質的騰退、舊村改造等鄉村振興項目也持續發力，農民朋友可是須臾不敢放鬆對自身財產權益的維護。
而在近期的集體土地徵收諮詢中，我們發現真正嚴格依照法定程序作出征地補償安置決定的案件少之又少，相當一部分征地行為都是在違法推進中。
各位需要明白的是，根據2021年修訂的《土地管理法實施條例》及各省此後陸續更新的「土地管理條例」「《土地管理法》實施辦法」等的規定，只要被征地農民不願簽字配合交地、搬遷，縣級政府就需要在征地依法獲批後作出征地補償安置決定，才能申請法院去強制執行，實現其拿到一塊「凈地」的目的。
換言之，在征地補償安置協議未簽訂的情況下，「決定」必須要有，沒有就會面臨「拆不動」，這本應是繞不過去的。
但在諮詢中，大量被征地農民表示其從未見到過征地（房屋）補償安置決定，而是在未配合簽約的情形下持續經歷各種逼簽，或遭遇「無證面積只補償建造成本」「部分家庭成員不給予安置面積」等各種補償打壓。
在明律師認為，《土地管理法》及其實施條例的修訂被一些徵收方做了「誤讀」，即在「先簽約，後報批」的順序顛倒情形下，只要能實現簽約率達標，怎麼折騰都行，而根本無視法定的徵收補償程序。
在這樣的錯誤心態支配下，各種違法情形自然層出不窮，難以踩得住剎車。我們提示廣大被征地農民堅決做到以下3點：
1.除非對補償安置利益特別滿意，不建議在第一波簽約時為獲取獎勵金而搬著小板凳去排隊搶著簽字。
從個案中可以看到，補償安置方案、手冊是為鄉鎮街道、縣級政府在實際操作中預留了相當充分的操作空間的，在這件事情上，早簽約真未必早受益。適當的「拖」一點時間，對被徵收人而言有益無害。
實踐中，相當一部分被拆遷人對補償安置條件並不滿意，只是迫於「跟著走」「隨大流」等心態去盲目簽字，事後又諮詢律師能否反悔、重簽，這顯然是與虎謀皮。
大家與其違背自己的真實意願去「配合重大建設項目推進」，還不如將自己的合法利益最大化擺在前頭。依法救濟權利從來都是法律賦予被拆遷人的權益，動輒汙衊誰誰是「釘子戶」的時代早就過去了。
2.儘量團結更多被拆遷人集體諮詢律師、維護權利。在農村集體土地徵收中，「湊比例」是當下程序中徵收方的首要任務，一般都要求湊夠90%以上，個別地方甚至要求達到95%。
故此，一旦簽約比例達標，徵收方就可依法組卷報批，項目就會朝著不可逆的方向推動，個別「剩餘戶」的談判籌碼就會大大降低。
倘若被徵收人能在諮詢律師階段就團結起來，通過聽取律師的專業分析去明晰自己對補償安置利益的訴求，敢於通過提出意見、申請聽證、參與座談等途徑和徵收方談法律，那麼形勢一定會發生重大的轉折和變化，朝著有利於提升補償安置利益的目標發展。
對徵收方而言，將被徵收人「各個擊破」「分而治之」是其傳統策略，既知如此被徵收人就不應坐等圍獵，而是要跳出對方的包圍圈，敢於抱團取暖。
只要徵收方無法湊齊90%以上的簽字同意，其就勢必要坐下來和「維權代表」協商談判，提升補償安置的機會也就來了。
需要指出的是，在明律師從不鼓勵被拆遷人在補償利益訴求上「獅子大開口」「漫天要價」，但也絕不提倡被拆遷人對自己本應取得的合法權益隨意放棄、妥協、讓步。被拆遷人應當卸下「民不與官斗」的心理包袱，在法律許可的框架內敢於和徵收方協商、溝通，而不是人家說什麼就是什麼，給什麼就拿著什麼。
3.對協商簽約未果下的逼簽一定要努力扛住，不可「一逼就簽」。我們一再告誡廣大被徵收人，只要你暫未趨之若鶩地跑去簽字，逼簽就幾乎是不可避免的。但我們同樣應當記住，所有的逼簽都是不合法的。
正所謂「一鼓作氣，再而衰，三而竭」，逼簽的手段、方式繁多，目的就是試圖「亂拳打死老師傅」，像當年巔峰時期的泰森那樣在交手第一回合就將對手撂倒在地。
只要我們扛過第一個回合，再配合專業律師的指導將法律力量用上，或許就會發現對方並沒有傳說中的那般厲害，反而顯露出對走法律途徑的某種忌憚。「一觸即潰」的情形下我們將不會有任何翻身的機會，扛過違法逼簽的第一波，就會逐步將事情向著法治軌道上牽引，就有機會讓對方意識到不調整補償安置標準、認定結果，根本無法合法的作出征地補償安置決定。
在明律師最後要提示大家的是，無論地方上怎樣的誤讀全新的征地補償法定程序，這個程序始終都是有的，而不是沒有。這就意味著只要農民朋友們知法懂法並敢於和徵收方「鬥法」，徵收方就不得不在法律的框架內和我們老老實實對話，而無法用「我們不談法律，只談補償安置政策」這樣的怪話來搪塞我們。
對那些未最終取得征地批覆，未依法作出補償安置決定就強行占地施工的項目，農民要敢於通過申請政府信息公開、土地違法查處、行政複議直至提起行政訴訟等途徑「亮劍」，並將律師函、輿論監督等「工具」全部用齊用好，爭取做到在「未簽未拆」的情勢下尋求律師的幫助，那麼前文提到的「亂征亂拆」現象就完全可能實現「由亂到治」的逆轉，最終讓農民朋友們拿到公平、合理的徵收補償。（王小明/文）