【老潘說】房企未來到底是誰的天下？未來什麼要素在左右房地產的進化？是團隊、是企業家（戰略）、是資本？
1，別看今天房企銷售額上漲驚人，但未來最大的房企一定是金融控股企業；比如未來中國最大的開發商不是碧桂園恆大萬科，而可能是平安集團。
2，今天大多房企每年給金融機構3%到15%，房企凈利潤率本身才5%到15%多，顯然金融機構賺得與開發商的賺得利潤大差不差。
即使大型房企，大多都是在給中國乃至全球金融機構打工！
也因此，很多大型房企都成立了金融集團，事實上，全球500強很多企業都構建了自己的金融集團，比如福特金融等。
3，未來房地產能夠做大做強，除了經營上的內功一流外，一定是玩金融，駕馭金融工具、金融思維一流的房企。
4，金融雖然厲害，但未來「錢跟能力走」，跟有內容生產力、強運營力的企業走。
未來有能力的企業「不缺錢」，因為未來有能力意味著能夠讓錢生更多的錢，更持久的生錢。尤其未來中國改革開發商40年後，短缺時代已經結束，未來的風口，更多不是因為行情，而是基於能力驅動，模式驅動、團隊驅動。未來，錢跟能力跑。
5，政策、資本、土地、團隊的要素在房地產上半場、下半場的權重度在逐步演變，房企戰略和經營要素，因時而變，這很正常！
6，未來房地產還有10到15年的10萬億市場的高位運行期。房企規模為王的階段還沒有結束，但也許就在未來3、5年房企分化和集中格局塵埃落定，這也意味著被媒體詬病的「高周轉」還會繼續，但作為強運營的關鍵體現，高周轉背後還是基於「資金」的高壓和代價太高，高周轉就成為必修，所以因為高槓桿所以高周轉、因為高周轉所以高去化、高回款，某種程度上，「高槓桿、高周轉、高去化、高回款」是四胞胎。
今天繼續推薦宋延慶一篇關於房企財報和行業趨勢的15個犀利觀點。
作者：宋延慶
來源：房地產產品線
01，未來最大房企一定是金融控股企業
幾年前曾預測且至今仍堅定地認為，未來房企NO.1一定是金融控股型企業，而不是開發銷售型企業。比如已開發國家有凱德、三井住友不動產等。
在國內，雖然安邦離場了，但平安自2014年後在參股拿地、合作開發的同時，先後參股了碧桂園、朗詩、融創、金地、旭輝、綠地、華潤、保利、九龍倉、協信、華夏幸福等，並是多家企業的第二大股東。
照此勢頭，成為行業「隱性第一」一點兒都不意外。這就是資本的力量。
02，房地產本身就相當於「金融業」
房地產具有天然的資本屬性。
其一、因為房地產可增值，可抵押，可入股。
其二，房地產業與金融保險業的血緣關係最近，這從行業分類標準中也可以看出，房地產業緊隨金融保險業之後，行業代碼是J。聯合國的分類標準中，房地產業與金融、保險業劃歸一類，都屬於第8類。
其三，房地產市場也是資本市場的構成部分。資本市場包括股票、債權、期貨、房地產市場等。個人堅定地認為，即使股市暴跌，只要房市不倒，中國就不會發生金融危機。
正因此，中美貿易戰正酣時，我國並未救股市，而是通過多種措施悄悄地保房市。
03，牛乙方說並非開發商說了算，為啥？
因為有資本，在乙方面前，開發商就比較強勢。
我們是做了20年的諮詢，對這點深有體會。
有一次遇到萬科的一個產品模塊經理，年齡不大，三十歲出頭的樣子。與很多萬科的人和曾經在萬科工作過的人一樣，也是比較高傲。表現是，萬科是行業前三，個人感覺自己的專業水平也是行業前三。
雖然萬科內部多次批評過這種現象，但很多中基層人員還是不謙虛，還是透著那種勁兒。
其實很多甲方，特別是甲方中高層人員都知道，找到好乙方挺難的，好乙方也是比較強勢的，所以雙方應相互尊重、緊密配合、取長補短、共同提高。
通常，看乙方自信不自信，不是聽乙方說做過多少標杆企業，只需看首付款比例就行了，而甲方誠信不誠信，只需看尾款付得及時不及時就行了。
甲乙方，或資本方與供方的關係，實質上就是用資金換產品或服務。很多情況下，因為技術不對稱，還真不能資本方完全說了算。以足球為例。如果企業及老闆過多地干涉主教練的工作，球隊成績肯定好不了。
04：開發商紛紛成立「資本集團「，為何？
傳統型房企與金融機構打交道多年，與我們與房企打交道多年一樣，對資本的力量也深有體會，對於每年給金融機構支付的利息相當於0.2-0.5倍年利潤更有割肉之痛，所以近年來很多房企都啟動了資本戰略，並紛紛成立資本集團。
其中「碧萬恆」三家中，恆大有金融集團，且規模大，發展快，因此也最有可能成為未來的老大。
在業內，重視資本對產業的賦能，且產融結合做得特別好的當屬保利。如今，保利的不動產金融翼下有信保、保利資本、太平保利等，其中2010年6月聯合中信證券成立的信保基金已是國內規模最大的不動產基金管理機構。
另外，金地、旭輝、中梁、越秀、合生創展等企業也都有金融資本業務布局。
05、未來不是地產+金融，而是金融×地產
地產與金融資本的關係大致可劃分三個階段：
1.0時代是簡單的債權債務關係；
2.0時代，金融機構通過「股+債」方式深度參與地產，地產企業也組建資本平台；
3.0時代，是「金融×地產」。
將來，房企之間的競爭一定是「資本+內容」的競爭，其中「內容」主要就指產品。之所以「+內容」，是因為產品永遠是企業發展的根本，產品力永遠是企業的核心競爭力。
06、開發商與資本方的不同2種訴求
作為項目資本方的房企和配資融資機構都遵循兩點，一是首先要力求安全，二是要儘可能實現收益最大化。當然因為立場不同，兩者在這兩點上的追求強度不同。
通常金融資本機構更強調安全度，作為操盤方的開發商更希望資金監管松一些，自主空間大一些。其實不同房企之間合作開發，乃至員工跟投，在訴求及關注點上也類似。
訴求相似，所以能走到一起；關注點不同，所以才有衝突。
07，股東IRR＞項目IRR＞毛利率＞凈利率
在項目層面，如果能真正參透投資開發的核心要義就應該明白，項目毛利潤及毛利潤率比凈利潤及凈利潤率更重要。還有比利潤率更重要的嗎？有，是IRR，這個指標也是衡量項目盈利水平的最主要指標。
IRR又分為全投資口徑的內部收益率（即項目IRR）和股東自有資金收益率（股東IRR）。全投資包括股東自有資金、融資等。因為沒有項目不用融資，所以項目IRR對股東來說意義不大——與利潤率一樣，主要是給利益相關方（包括員工）看的——「你看，老闆操這麼多心，賺得不多」。
賺得多不多，關鍵要看股東自有資金的IRR。
前面說了，沒有項目不用融資或不加槓桿，而一加槓桿，股東IRR就會跳增，且加的越大，跳的越高。
在股東角度和項目層面上完全可以說，股東IRR的重要性遠大於利潤率；就重要度而言，如果重要度用「＞」表示，那麼股東IRR＞＞項目IRR＞＞毛利潤率＞＞凈利潤率。
至於ROE，是公司層面上的，是給小股東看的，至多是股權激勵的一個考量指標。
08、項目層面，毛利率比凈利率更重要
在項目層面上，為什麼說毛利潤率比凈利潤率更重要？
有人認為凈利潤率10%的話，房價跌10%就沒利潤了。其實不是這樣的。房價下跌10%後，稅也是跟著下降的，稅後凈利潤率可能幾個點。
毛利潤率越高，說明降價空間越大，反之越小。所以在很多企業，至少我們給一些企業設計的項目選擇漏斗是這樣的：毛利潤率低於15%的一概篩除，不得提報投決會。
09、高槓桿、高周轉、高去化是「三胞胎」
高槓桿的前提是高周轉，高周轉的前提是要做到產品適銷、快銷。
試想，如果房子不好賣或賣得慢，就不可能高周轉；
如果槓桿高，卻又做不到高周轉，資金鍊遲早會出問題。
這麼說吧，大凡反對高槓桿、高周轉的，都是做不到高槓桿、高周轉的。
10，沒利潤的現金流是空跑
特彆強調兩點：其一，高周轉指的是資金（包括自有資金）的高周轉，而不是很多人認為的高速度，更不是施工速度；其二，要實現高周轉，有兩個途徑，一是推行管理標準化，二是推行產品標準化。
其中前者是「內褲」（不能沒有，但解決不了根本問題），後者是內功。
正因為高周轉是資金的高周轉，所以現金流比利潤更重要。早年我們曾發過一篇流傳甚廣的文章《為什麼現金流比利潤更重要》，說的就是周轉率比利潤率更重要。但這幾年我們發現，有些人把現金流的重要性給過度放大了。對企業來說，有現金流但沒利潤的現金流沒什麼意義，是空跑。
11、銷售是現金流之母
銷售是保證現金流的最主要方式。
沒有銷售，就沒有結轉收入，也就沒有結轉利潤；
沒有銷售，僅靠以債養債，絕不可能保持現金流持久安全，所以銷售是業績之母。
但問題是，現今的銷售額數據太假了，純屬糊弄金融機構、社會公眾和業內同行。從現金流角度看，銷售回款屬於現金流入，才是最重要的，但只有萬科等少數企業發布。
大家知道，銷售回款比簽合同的時間要滯後一段時間。流量銷售額也好，權益銷售額也罷，如果回款額不多，現金流也是緊張的。所以你看，哪些幾百億編造銷售額數據的，現在現金流都很緊張。這正應了一句俗話：糊弄別人，就是糊弄自己。
12、現金量及現金短債比，不能看出現金流多安全
有一點一定要知道，財報中的營業收入和利潤這兩個數據只是數字，結轉的多就多，結轉的少就少，與現時經營狀況及現金流狀況沒多大關係，而且利潤也不是歸屬股東的數字，股東分紅多少要看股東分紅。關係大的是現金量。
還要知道，期末現金也不是總部帳上就趴著那麼多現金，其實是幾十、幾百家項目公司帳上現金及現金等價物的加和。而且這幾年很多上市房企跟著標杆企業也學會了該付的不付，期末前更不付，所以現金量及現金短債比，並不能完全看出現金流有多安全。
13、房企是否安全的「6+3」判斷標尺
至於負債率，無論是資產負債率，還是凈負債率，拿負債率高低而判斷一個企業安全不安全的，基本上都是外行，與只看市盈率就炒股的人一樣。
其實拿到一個項目，無論利潤有多高，在財務報表上都是虧的，因為沒有結轉收入，有的都是庫存、負債、費用支出等不好看的指標數據。
至於負債額，一定要看有息負債、短債比、資金成本等。預收款也是負債，但其實越多越好，說明鎖定未來業績多。看一家房企，我們通常將「6+3」指標作為企業推行高周轉模式的底線。
其中，「6」指向負債風險控制指標，包括凈借貸比率、EBITDA/利息費用、現金資產比、短期負債比、經營性現金流及經營性現金流/總負債。「3」指的是要平衡好增長率、負債率和利潤率的三者關係。
14、辯證看存貨、庫存
房地產企業的存貨也比較複雜。
按照存貨的含義，地買得越多或土儲越多，存貨就越多；
銷售越多，存貨也越多，因此不能說存貨高的企業就不好，就像不能說庫存高的城市就不適合進入一樣。是不是新進入一個城市，要綜合考慮企業的戰略，以及市場、項目財務指標。
真是不明白，直到現在竟然還有專家說庫存高的城市不能進。這種認識簡直是膚淺得不可思議。
要知道，中國的房市就是個政策市。庫存高的城市，一旦限購政政策一放鬆，房子可能都不夠賣的。反之，如果限購政策加碼，庫存低的城市可能一夜入冬。總之所謂庫存及去化周期，都是現時數據，之於未來，在政策市下，幾乎沒啥意義。而且在政策市下，庫存高的城市往往會放鬆（限購），庫存低的城市往往會加碼，而且調控周期往往是兩年左右。
這意味著，如果只看庫存及去化周期，很有可能錯過市場機會。
再回來說存貨。看企業的存貨，主要看存貨周轉率、不同存貨占比及同環比、待售及長短庫存等。比如萬科就嚴控長庫，哪怕是賠錢也要想辦法去掉。
15、存續比是衡量土儲多少的一個重要指標
土儲是存貨的一部分。存續比是衡量土儲多少的一個重要指標。
前段時間看到一個房企土地儲備、土地貨值榜單。其實僅看土地儲備多少沒多大意義。試想，一家土儲1億平米、年消化量5000萬平米的企業，與土儲1000萬平米、年消化量400萬平米的企業相比，哪家增長潛力更大？顯然是後者，所以真懂的是比較土地存續比。
至於土地貨值榜單，榜單數據是土儲對應的項目銷售額，這更是犯了概念性錯誤。
且不少預測所有地塊開發出的產品的售價非常非常難，主要是財務上，「貨值」要按成本核算，而不是按銷售額。另外，土地升值是要繳納土增稅的，而且增值越多，徵收比例越高。還有，土儲也要看不同等級城市、不同用途土儲的占比。如果土儲主要在風險高的城市，那麼土儲越多，風險越大。
END
專注地產50強之變
地產總裁內參
努力為地產總裁提供「有嚼頭」的內容！
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2，2000億，是房企2018年進入第一陣營的新門檻
3，寫給千億房企的一封信：沒有成功，只有成長
4，林中：6000億前，房企增長不會碰到天花板
5，未來只有2類房企：千億之上和千億之下 |潘永堂
6，當下房地產是戰略為王，不是產品服務為王
7，不與趨勢為敵，未來中國商業社會30個趨勢
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9，蘇鑫：房地產正迎來服務業的「盛世」
10，陳勁松：重新認識大城市和大都市圈
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12，中國房地產進入"內容為王"的時代 |潘永堂
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14，國內龍頭房企至少還有一倍成長空間
15，陳勁松：未來3、5年房地產會發生什麼？
16，馮侖：未來房地產的「8類」大公司
17，陳勁松：2018年是房地產的小小年
18，
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20，林中：未來房地產的6個變化和5個不變
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