2023年，順應房地產市場供求關係的重大變化，從中央到地方，一系列調控政策相繼出台，力保房地產市場平穩發展。
展望2024年，政策走向十分清晰：近日召開的中央經濟工作會議對房地產著墨頗多，並明確了2024年房地產市場工作中，防範化解風險、加快推進「三大工程」建設、加快構建房地產發展新模式的三大主線。在新的一年，房地產市場將呈現怎樣的新局面？
山西太原一家房地產售樓部舉行促銷活動。（圖片由CNSPHOTO提供）
多地密集推出穩樓市政策
2023年以來，多地密集推出房地產調控政策。放開限購限售、進行購房補貼、進一步放寬信貸政策，落實「認房不認貸」……穩樓市政策打出一系列「組合拳」。
據中房研協測評研究中心監測統計，僅2023年11月，各地出台的房地產調控政策就多達81條。其中，寬鬆性政策72條，內容覆蓋優化「四限」、加大住房公積金貸款支持、發放購房財稅補貼、優化房企拿地和預售管理等；緊縮性政策3條，主要涉及商品房預售資金監管、住房租賃資金監管等；中性政策6條，內容主要圍繞保障性住房建設管理展開。
在地方性房地產調控政策中，北京市、上海市的舉措力度超出市場預期，無疑最為「吸睛」。
2023年12月14日，北京市宣布調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%，貸款年限延長至30年。此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。同時，北京市普通住宅認定標準也重新制定。
上海方面宣布，自2023年12月15日起優化差別化住房信貸政策，包括降低首付款比例、降低利率下限等具體措施。其中提出，首套住房最低首付款比例調整為不低於30%，二套住房最低首付款比例調整為不低於50%。部分區域二套住房最低首付款比例調整為不低於40%。
此外，2023年12月15日起施行的上海市普通住房標準，不僅剔除了價格標準，也適當提高了建築面積標準，從140平方米提高到144平方米。
多方努力下，房地產市場在2023年年底呈現翹尾行情。
數據顯示，北上廣深四大一線城市11月二手房成交數據均有上漲：北京網簽回升至超1.2萬套，環比上漲17.76%；上海成交16173套，環比上漲約7.12%；廣州成交10182套，環比上漲8.77%；深圳成交3133套，環比上漲12.9%，同比更是大幅攀升44.5%。
IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受中國商報記者採訪時表示，政策的不斷鬆綁和紓困舉措的出台，將為房地產市場帶來諸多利好。
「首先，房地產市場的供需關係將發生變化。需求可能會逐漸恢復，供應量也將逐步增加，這將影響未來房地產市場的價格走勢。其次，有助於改善市場預期，增加購房者信心，進而促進市場的交易活躍度。再次，能夠吸引更多的資金進入房地產市場。特別是紓困政策，將為房地產市場注入新的活力。」柏文喜表示。
金融支持力度不斷加大
為加快解決企業合理訴求、改善房企融資環境，2023年以來，金融政策工具箱對房地產的支持力度也在不斷加大。
2月10日，央行召開2023年金融市場工作會議，明確2023年重點工作。在房地產方面，提出因城施策實施好差別化住房信貸政策，落實好金融支持房地產市場平穩健康發展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務，加大住房租賃金融支持，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。
為持續改善房地產企業融資，2023年7月10日，央行、國家金融監督管理總局發布關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，明確對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。
10月底召開的中央金融工作會議強調，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。
11月17日，央行等三部門聯合召開的金融機構座談會再次明確，金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好「第二支箭」支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。要繼續配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業併購重組。
近期，多家銀行與房地產企業簽署戰略合作協議，提供包括信貸資金在內的多種金融支持。以萬科集團為例，其與國有六大行均簽署了戰略合作協議。其中，中國銀行和交通銀行為其提供的授信額度均超2000億元。此外，與龍湖集團、美的置業簽署戰略合作協議的銀行分別為5家和4家。
業內人士認為，隨著利好政策的相繼落地，優質房企的流動性壓力有望得到緩解，市場信心或進一步提振。
2024年，積極穩妥化解房地產領域風險仍是重要任務。近日，有關部門對此頻頻表態。
「將繼續配合金融管理部門抓好各項政策的落實，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，支持暫時資金鍊緊張的房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營，堅決防止債務違約風險集中爆發。」住建部黨組成員、副部長董建國在2023年12月13日召開的2023—2024中國經濟年會上表示。
2024年展望：新模式逐步建立
專家表示，預計金融機構2024年的信貸投放將更加積極主動。在存量貸款利率調整後，各機構按揭額度更加充分，「三個不低於」政策落地將有力改變行業資金流入速度。
建誠晟業總經理苑承建在接受中國商報記者採訪時表示，政策層面，「先立後破」預示著房地產行業政策空間有望進一步開放，中央作出「供求關係發生重大變化」的判斷後，政策放鬆力度需要更加「解放思想」。
「建誠智庫研發的『政策強度量化評價模型（RPIM）』顯示，主要城市當前政策相比2014年全面快速放鬆仍有差距。未來一段時間，市場不穩，政策放鬆（刺激）不止。以限購為代表的抑制性政策已不合時宜，預計將有更多的城市放開，一線城市也可能在部分區域放鬆以改善市場預期。此外，中共中央政治局會議日前提出『增強宏觀政策取向一致性，加強經濟宣傳和輿論引導』，隨著經濟面的企穩復甦，購房意願和房價預期相互促進，市場走出底部的催化劑已醞釀到位。」苑承建表示。
正如中央層面強調「先立後破」，對房地產企業和金融機構而言，2024年同樣是「先立後破」的一年。苑承建認為，新的一年，在供地、金融、開發等三個層面，新發展模式的建立將初顯成效。
具體來看，在供地模式上，純商品住宅用地重回「價高者得」模式，高能級城市或土地稀缺區域仍有優質地塊出讓，給經營能力強、資金狀況好的優質企業打造優質產品提供機會；另一方面，城市更新、保障性住房等更多開發方式落地，有力促進「三大工程」建設和「住房雙軌制」的實現。擁抱城市發展變遷，並與產業發展、政府訴求進一步協同，將是房企轉型的關鍵。
在金融模式上，以銀行貸款為主的傳統開發信貸工具仍是主力，但REITs（不動產投資信託基金）包括的資產類別加大、不良資產處置更多採用主動管理私募基金模式，進一步促進金融與房地產業的融合，在降低金融信貸風險的同時助力行業發展更加穩健。
在開發模式上，保交樓、不良資產處置等業務機會持續湧現，隨著金融資本、地方平台持有項目的增多，資金、土地等相關方與具備專業能力的運營方的業務協同機會更加普遍，真正具備複雜項目管控能力，以代建、輕資產運營為特色的企業將迎來更多發展機遇。
中國房地產數據研究院院長陳晟認為，2024年，在金融穩定的支持下，房地產市場要從需求端的保障性住房和供給側的為高端消費者提供優質產品、刺激需求的方面進行相關努力，持續恢復房地產市場交易，形成房地產拿地、運營、交付的閉環，形成現金流。
「同時，企業要儘快進行分層。出險企業的主要任務是保交付，未出險企業要努力去化。風險仍存，要調整好信用，做好相關計劃。企業端、消費端和供給端都要全面地進行迎合新發展模式的相關調整，努力爭取在2024年下半年，特大型一線城市率先穩定預期，然後逐步遞延到周邊城市。」陳晟對記者表示。
「總體而言，2024年將是舊秩序進一步消退、新模式逐步建立的一年，宏觀環境疊加政策發力改變各方預期和行業走向，底部徘徊有望在這一年成為歷史。」苑承建說。（記者 王彤旭）
（原標題：2023年經濟觀察丨供給側需求側齊發力 房地產市場信心回升）
來源：中國商報