我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：為什麼新手買重慶適合老破小？流動性不是比較差嗎？

回答：老破小，是最適合初學者的。

總價低，首付壓力小，單價低，投資風險小，而且重慶不限購，也不必擔心購房名額的問題，想買幾套就買幾套。優質老破小，空置率極低且租金回報率極高，甚至做到了租抵供。

但「買賣是買賣，租賃是租賃」，出售時，市場並不會因為它的租售回報率更高而給出更高的估值，投資買房，起決定性力量的公式是：

贏利=（賣出價-買入價）*面積

所以，我更鐘情於淘老破大筍盤，雖然流動性稍差，租金回報率也不及老破小。

市區老破小和老破大遇到舊改和電梯加裝容易形成暴擊。

提問：江夏文化大道澎湖灣的洋房均價帶裝修14500，性價比乍樣，可以入手嗎？

回答：自住可以，江夏就文化大道沿線地鐵盤值得關注，投資別買洋房

提問：親愛的房姐：在星球里看了很多，最近很糾結新房還是二手房，子彈150，坐標大後湖，理想狀態是買兩套，和父母住的近，小孩才10個月，為了以後生活方便小孩上學。我外地有一套按揭，得辦離婚才能買兩套，首地雲夢台這兩天叫準備資料，我這離婚還沒去辦，我老公徵信又有問題，諮詢了助理說洗徵信的45天，有可能交資料都趕不上，我挺糾結二手房還是新房，首地雲夢台這附近也是挺荒的，福星附近噪音挺大吧，後湖其他盤開的也不多，二手房沒淘到筍，綠地漢口中心都是不滿二的稅高，不知道這位置以後怎麼樣，星悅城的有滿二的，價格1.8，不知道如何判斷～蒙圈中，望房姐給指指路

回答：徵信的事情不用擔心，你搶到之後可以先交首付，用拖延流。

星悅城1.8高了，還不如買他的新盤。

自住可以關注星河2049，漢悅府坤景。

提問：自己在某十八線內小城市有一套房，不過是父母以自己名義買的，主要是他們住，房產證還沒下來。如果要再武漢買的話，是否是二套房人群了，如果是的話，有沒有辦法可以降低首付比例，畢竟我和男朋友家錢並不多，那些筍盤又難得搶，可否把目標轉移到性價比高的二手房。我們是自住兼投資的。自己還沒轉武漢戶口，如果有需要，可以隨時想辦法轉入，好方便買房。

回答：之前買的房子還有貸款嗎？如果有貸款就算二套了。如果貸款不多的話可以先給還清然後再買，或者把房子走贈與流程轉到父母名下，二手房降低首付就是高評高貸。另外可以看看不限購區域的

提問：拆骨法啥意思

回答：房子由各個屬性構成，高樓層低樓層裝修學區交通靠不靠馬路等等。每個因素都增加或減少它的價值，定量分析每一個因素的價值這樣的思路就叫拆骨法。

提問：房姐好，我自己在家做點事情沒有穩定工資來源，想準備一份流水備用。怎麼操作比較好呢？

回答：往自己zx卡大致固定地轉入穩定金額，要備註工資。卡里平時保持一定的餘額，再豐富一點交易，那更好。

提問：房姐好，請問我上海還要限購四年，有點閒錢，現在是為以後買套更好的房子多存首付，還是在花橋或者老家南通投資一套房子（老家新買的房子，沒有買房剛需）？總覺得存錢速度沒有房價漲的快，但是買賣房有很麻煩，萬一賣不出去很麻煩.請指教，謝謝

回答：思路正確，但是花橋沒價值，南通更沒價值。建議去強二線城市買幾套，等升值。

上海可以結離婚破限購，但是目前上海行情太差了。

提問：漢北，南德長江城和漢北璽園，聽說下期開出來，都要帶裝修2000，房價大概9200左右，非限購區，這個還有性價比嗎？估計裝修比較爛，裝修不能貸款，2000的裝修以後賣，2手市場和毛胚比有多少優勢？謝謝

回答：漢口北地鐵沿線的二手價格在1.1以上，還是有性價比的

提問：親愛的房姐，諮詢幾個問題。1.最近在看改善房，目前在南湖水域天際有一套110的房子，有一個2歲半男孩，計劃生二寶。想買個二環內小改善房，子彈200w，面積120-140左右3-4房，對百瑞景，泛海、佳兆業天御，華潤橡樹灣，保利江錦之類的品牌樓盤都比較有興趣，優先考慮居住環境和配套交通等，其次是學區，再就是區域發展潛力，新房二手房都可考慮，請問有什麼好的推薦？2.另外想單獨了解下您對泛海這個盤怎麼看，個人覺得它的居住價值超過所謂的cbd定義。3、和華潤橡樹灣，保利江錦這種位於長江主軸旁的江邊盤比較，百瑞景、佳兆業天御這樣的商業中心地段盤，哪種位置更值得優先入手。

回答：自住改善其實主要看自己的喜好，如果喜歡江景，直接入武漢天地，華發，保利江錦或者武漢江山

喜歡湖景可以考慮華僑城。區域而言，肯定是東湖強過南湖啊，其實武漢多中心，生活方便與否要看你自己的生活和工作半徑。泛海CBD雖然並沒有做起來，但是大環境不錯。在二環，交通方便，各樣配套都齊全，板塊新，繁華中的幽靜之處，投資不合適，自住反而舒服，過氣的IP，也不像濱江價格炒的高。如果是我選擇自住的盤，可能會選沿江沿湖的房子，就算是CEO也無所謂，純消費產品，千金難買自己喜歡。市中心所謂的好地段隨著時間的推移，是不斷變化的，但是大江大湖不會變。

提問：請問一般新房流程是不是等開盤後選房簽約，然後馬上要求交齊首付（可首付分期的除外）、簽按揭？

回答：一般是3-7天之內交齊首付就可以了，大部分開發商是一周。

提問：房姐你好，急問，現在全款房經營抵押貸款，方案1.中信銀行貸款20年，等額本息，利率6.37。方案2，工商銀行，五年，利率4.8，每月只需要還利息，不用還本金，但是每年都要歸本一次，五年期滿再續。兩用方案手續費差不多加起來都是一萬四左右吧。哪種貸款划算更合適，中介說如果房子以後要賣就選2，如果把二十年還完就選方案1.現在也確定不了房子以後賣不賣，所以不知道如何選擇，請房姐幫忙分析，感謝

回答：選方案1。

長期用資金，且是大額需要投資和消費，每年歸本的產品就不太適合你。每年歸本的最大風險是不續貸，遇到這種情況就麻煩了。

提問：房姐您好，我在瀋陽，現在手裡能湊到100左右，貸款也就能承受100左右，為了學區以及上班方便主要考慮瀋河陸總附近和渾南奧體萬達附近，本來是想買一個盛華苑的兩室，可是關注您一段時間了，因為盛華苑房齡有點久已經15年了，如果學區政策調整害怕以後就套里了，拆開買兩套還要上班方便感覺錢怎麼也不夠啊，想請教一下您有什麼建議呢？有什麼盤推薦嗎？

回答：你好，陸總附近老房子居多，新盤價格太貴且大戶型偏多，投資不是首選。渾南學區都一般，建議重點關注和平區，瀋河區。拆開買2套，一套學區小房，關注九洲御峰。一套自住大房，關注萬科翡翠四季，翡翠書院。

提問：親愛的房姐，諮詢幾個問題。1.最近在看改善房，目前在南湖水域天際有一套110的房子，有一個2歲半男孩，計劃生二寶。想買個二環內小改善房，子彈200w，面積120-140左右3-4房，對百瑞景，泛海、佳兆業天御，華潤橡樹灣，保利江錦之類的品牌樓盤都比較有興趣，優先考慮居住環境和配套交通等，其次是學區，再就是區域發展潛力，新房二手房都可考慮，請問有什麼好的推薦？2.另外想單獨了解下您對泛海這個盤怎麼看，個人覺得它的居住價值超過所謂的cbd定義。3、和華潤橡樹灣，保利江錦這種位於長江主軸旁的江邊盤比較，百瑞景、佳兆業天御這樣的商業中心地段盤，哪種位置更值得優先入手。

回答：自住改善其實主要看自己的喜好，如果喜歡江景，直接入武漢天地，華發，保利江錦或者武漢江山

喜歡湖景可以考慮華僑城。區域而言，肯定是東湖強過南湖啊，其實武漢多中心，生活方便與否要看你自己的生活和工作半徑。泛海CBD雖然並沒有做起來，但是大環境不錯。在二環，交通方便，各樣配套都齊全，板塊新，繁華中的幽靜之處，投資不合適，自住反而舒服，過氣的IP，也不像濱江價格炒的高。如果是我選擇自住的盤，可能會選沿江沿湖的房子，就算是CEO也無所謂，純消費產品，千金難買自己喜歡。市中心所謂的好地段隨著時間的推移，是不斷變化的，但是大江大湖不會變。

提問：請問一般新房流程是不是等開盤後選房簽約，然後馬上要求交齊首付（可首付分期的除外）、簽按揭？

回答：一般是3-7天之內交齊首付就可以了，大部分開發商是一周。

提問：房姐你好，急問，現在全款房經營抵押貸款，方案1.中信銀行貸款20年，等額本息，利率6.37。方案2，工商銀行，五年，利率4.8，每月只需要還利息，不用還本金，但是每年都要歸本一次，五年期滿再續。兩用方案手續費差不多加起來都是一萬四左右吧。哪種貸款划算更合適，中介說如果房子以後要賣就選2，如果把二十年還完就選方案1.現在也確定不了房子以後賣不賣，所以不知道如何選擇，請房姐幫忙分析，感謝

回答：選方案1。

長期用資金，且是大額需要投資和消費，每年歸本的產品就不太適合你。每年歸本的最大風險是不續貸，遇到這種情況就麻煩了。

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很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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