問法熱線 | 簽訂買賣合同後原房主不辦理過戶手續，能否要求退還房款？律師解答合同糾紛

朴律師表示，盧女士與裝飾公司簽訂了裝飾裝修合同，內容不違反法律法規的規定，合同合法有效，各方應依約履行。「裝修公司承認自己在施工時存在採用其他品牌代替雙方約定品牌建材的情形，屬於履行合同不符合約定或不符合可供實際使用的基本標準。根據相關法律規定，履行合同不符合約定的，應當按照與當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確的，受損方根據標的性質以及損失大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重做、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。」朴律師表示，因為裝修已經基本結束，如果重新返工可能給盧女士帶來的損失會更大，因此建議盧女士找專業的鑑定機構對已安裝的項目進行檢測，根據檢測報告要求裝修公司以減少價款的方式承擔違約責任。

合同種類繁多，根據上午市民來電情況，記者對市民經常遇到的幾個合同糾紛類型進行了整理，律師也進行詳細解答。

合同糾紛類型整理

問題1：健身房設備與宣傳不符且關門停業，推銷員是否應該負責退費？

2022年3月，劉先生在小區內散步時，遇到某健身會所在小區內宣傳推銷健身卡。當時的推銷員李先生介紹說，健身會所就在小區旁邊，健身房內健身設備齊全，並具有大型室內游泳池。劉先生聽著感覺不錯，就在李先生那裡辦理了一張家庭卡，售價2888元，有效期為四年，服務內容為游泳、健身。當劉先生到健身房後發現裡面並沒有游泳池，感覺被欺騙，找李先生要求退款，可對方總是各種推諉。2023年8月，健身房突然關門停止營業。劉先生又找到李先生要求退款，他卻稱劉先生的錢並沒有給自己，拒絕退款。劉先生詢問律師，當時自己是聽信了李先生的宣傳才辦的健身卡，現在健身房出了問題，李先生是否應該負責退費？

律師說法：李先生是健身會所的員工，向劉先生推銷健身卡是健身會所的行為，亦是健身會所收取的卡費，李某與健身會所之間成立合同關係，應當由健身會所承擔責任。劉先生曾在網上查看過健身會所的企業信息，從公示單顯示李先生僅為健身會所的負責人，並非健身會所的法定代表人，且劉先生亦無證據證明充值費用系李先生個人名義收取，因此劉先生要求李先生退還健身卡充值費用沒有依據，只能找健身會所要求退費。

問題2：簽訂了勞務合同，能否認定為勞動關係？

2022年4月，葉先生應聘到某裝飾公司工作，雙方簽訂了一份勞務合同。合同約定該裝飾公司僱傭葉先生為其提供勞務，合同期2年，每月20日前支付上一個月的報酬，實際工作中公司對葉先生進行管理。2023年11月，公司單方解除了與葉先生的合同關係。葉先生找到公司主張自己的相關權益，公司卻稱與葉先生之間是勞務關係，並非勞動關係，拒絕了葉先生的要求。葉先生詢問律師，自己和公司簽的是勞務合同，能否確認勞動關係？

律師說法：能否認定為勞動關係，主要看用人單位與勞動者之間是否存在行政隸屬關係，如果勞動者除提供勞動之外，還要接受用人單位的管理，服從其安排，遵守單位的規章制度和考勤管理等，那麼即使簽訂的是勞務合同，但實質上屬於勞動關係。反之，如果用人單位和勞動者彼此之間不存在行政隸屬關係，勞動者提供勞務服務，用人單位支付勞務報酬，各自獨立、地位平等，則屬於勞務關係。根據雙方簽訂合同中的約定，葉先生和某裝飾公司都符合法律規定的勞動關係成立的主體資格，葉先生在工作過程中接受某裝飾公司的勞動管理，某裝飾公司按月向其支付勞動報酬，且葉先生提供的勞動是某裝飾公司業務的組成部分，故葉先生與某裝飾公司之間具備勞動關係成立的法定情形，葉先生可以通過勞動仲裁確認勞動關係，並主張勞動合同項下的相關權益。

問題3：作為公司的簽約代表簽訂租賃合同，需要承擔合同違約責任嗎？

王先生朋友的公司租了一套房子，2021年時，朋友找到王先生，希望他能作為公司的簽約代表與某商戶簽訂房屋轉租合同。王先生沒有多想就同意了，合同中約定商戶向朋友公司支付每年40萬的租金。2023年朋友公司資金鍊斷裂，無法按期向房主繳納房屋租金，房主收回房屋，商戶為了正常經營又向房主重複繳納了一年的房屋租金。前段時間王先生收到律師函，要求王先生承擔違約責任，退還房屋租金。王先生詢問律師，自己作為合同的簽約代表，是否需要承擔合同違約責任？

律師說法：《民法典》中有規定：民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。同時還規定：代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。一般情況下，簽約代表在代理權限內為公司簽訂的合同，合同主體為公司，根據合同相對性原則，合同相關的法律責任應由公司承擔，簽約代表不需要承擔合同責任；但如果出現房屋租金由簽約代表收取、代理人知道被委託代理的事項違法仍然進行代理活動、超越代理權未被追認等代理人存在過錯的情形，也有可能承擔法律責任。根據王先生的描述，他只是作為簽約代表，未收取房屋租金，也不存在其他過錯，所以無需承擔合同責任。

問題4：教育培訓機構關門，法定代表人承諾退費是否靠譜？

張女士在某教育培訓機構開設的一所學校，為孩子報名參加課程培訓。後因教育培訓機構的原因，課程無法繼續進行，教育培訓機構予以退費，退費登記表上有該學校校長的簽字，確認張女士共交學費7萬元，剩餘學費4萬餘元。在教體局組織的協調會上，教育培訓機構的法定代表人作出承諾書，承諾關於教育培訓機構退費問題，如果能提供學生課時消耗記錄表，並且有分校長和學管老師簽字，並且分校長和學管老師出具承諾書，本人就認可該課時記錄表並承擔退費責任。王女士詢問律師，法定代表人承諾退費，自己是否可以找法定代表人要求他個人給退費？

律師說法：張女士為孩子繳納學費，在教育培訓機構參加課程培訓，雙方建立教育培訓合同關係，後因教育培訓機構的原因，課程無法繼續進行，合同目的無法實現，雙方之間的教育培訓合同解除。教育機構的法定代表人在教育主管部門承諾退費，屬債務加入行為。債務加入是指債務人並不脫離原合同關係，第三人加入債的關係之後，與債務人共同向債權人履行義務，債權人據此可以請求第三人在其願意承擔的債務範圍內和債務人承擔連帶責任。教育機構的法定代表人的退費承諾對張女士發生效力，其對教育培訓機構的退費義務應承擔連帶責任。因此張女士可以向法定代表人主張退費。

問題5：要求與公司簽訂無固定期限勞動合同，公司能否不續簽？

劉女士於2017年進入某商業公司工作，之後雙方簽訂了二次固定期限勞動合同，第二次合同截止日期為2023年11月30日。2023年合同到期前，劉女士向公司提出續簽無固定期限勞動合同的申請，但公司卻告知不再續簽，劉女士認為自己在公司工作多年，沒有發生過重大失誤，完全符合目前的崗位需求，詢問律師，自己可否要求公司與其簽訂無固定期限勞動合同？

律師說法：關於勞動合同到期終止，如果用人單位與勞動者簽訂的第一份固定期限勞動合同到期，用人單位可以選擇到期終止勞動合同並按照工作年限向勞動者支付經濟補償金；如果連續訂立兩次及以上的固定期限勞動合同到期，除了勞動者提出不續簽勞動合同或者要求訂立固定期限勞動合同等法定情形外，公司應當與員工訂立無固定期限勞動合同。根據《民法典》相關規定：用人單位違法解除或者終止勞動合同，勞動者要求繼續履行勞動合同的，用人單位應當繼續履行；勞動者不要求繼續履行勞動合同或者勞動合同已經不能繼續履行的，用人單位應當依法支付賠償金。劉女士完全符合訂立固定期限勞動合同的條件，公司單方面終止勞動合同的行為於法無據。劉女士可以依法提起勞動仲裁，要求恢復勞動關係，續簽無固定期限勞動合同，並要求公司補發違法終止勞動關係之日起至恢復勞動關係期間的工資；或者主張違法終止勞動合同的賠償金。

問題6：商場商品價簽標錯金額，購買後需要補償差價嗎？

前段時間趙先生在某商場看好一款電子產品，該產品價簽上標價每台680元，趙先生感覺物美價廉，隨即買了2台產品。一周後，商場的工作人員找到趙先生，稱店員在製作價簽時，誤將3680元寫為680元。提出趙先生或補交6000元差價，或將購買的產品退回，商場退還貨款。趙先生認為彼此的買賣關係已經成立並交易完畢，商店不能反悔，詢問律師，自己是否可以拒絕商店的要求？

律師說法：《民法典》中有規定：因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷合同。同時還規定：合同被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。趙先生購買產品的過程是因雙方對標的物的價格的認識錯誤而實施的商品買賣行為。這一錯誤不是商場的故意造成，而是因工作人員疏忽標錯價簽造成，這一誤解對商場造成較大的經濟損失，符合重大誤解的構成要件。因此趙先生購買標錯價格的產品屬於重大誤解的民事行為，按照相關法律規定，趙先生應該或補交6000元貨款或返還所購買的產品。

問法感悟：

魯桂霞律師：簽約合同的目的是為了推進交易順利進行，但是簽約和履行合同過程中的風險確是無處不在，不可預測，因此，建議在簽合同時，就需要將該交易類型可能存在的風險，結合交易對手信息做合理預估和評判，在合同起草階段，就需要將可能遇到的風險，通過合同條款提前予以規避，並在合同履行過程中注意留痕。

朴香蘭律師：本期半島問法熱線活動主題為合同糾紛，通過接聽熱線，發現合同約定不明和證據缺失致使維權困難的情況較多，作為律師，建議大家在簽訂合同時，對雙方的權利義務、合同履行方式、違約條款等進行明確約定，留存好合同及合同相對方的身份信息，妥善保管合同履行過程中的各類憑證和記錄，以及發生合同糾紛後雙方溝通或向對方主張權利的證據，以便規避合同風險，維護自身合法權益。

相關案例：

二手交易平台上的賣家實際從事商業經營活動，應當承擔經營者責任

【基本案情】2022年3月22日，潘某通過閒魚網站了解到閒魚帳號「量聲定製靜音木門」在出售Tata牌木門。該賣家聲稱，原廠生產，原廠發貨，五年質保，終身售後，同Tata木門官網一個渠道發貨。隨後潘某下單ZX046齊柏林灰實木多層型號門4套、廚房推拉門一套及相關配件，共計支付價款22080元。賣家給潘某的《木門銷售合同清單》標註「請確認清單 尺寸價格無誤 付清尾款 下單生產發貨 不含運費安裝費 內部專供包裝 無品牌標識產品」。潘某於2022年2月23日通過賣家給出的閒魚網站連結支付定金1000元；3月27日，通過賣家給出的淘寶店鋪「北京靜音木門」的貨款專拍連結支付尾款21080元、運費856元、安裝費800元。潘某收到木門及推拉門後，發現與淘寶官方旗艦店及商場門店所售產品有明顯差距，雙方產生爭議。淘寶網後台披露淘寶店鋪「北京靜音木門」認證真實姓名為張某。潘某訴至法院要求退還貨款並賠償三倍損失。

【裁判結果】人民法院經審理認為，張某在「閒魚」APP的帳號名為「Tata門業閒魚」，商品頁面顯示其銷售的門型號齊全，均為全新，且同時具有淘寶店鋪，故張某通過「閒魚」APP銷售全新木門的行為，已明顯不屬於在該平台出售二手閒置物品的範疇。結合本案實際情況，認定張某為電子商務經營者身份。潘某為家庭裝修而購買涉案木門，其作為消費者享有合法權益。張某作為電子商務經營者有義務如實披露商品信息，張某在網絡平台虛假標記品牌，在微信中宣傳和使用Tata品牌，並承諾與官網同渠道發貨，事後自認涉案木門並非Tata品牌，現有證據亦可以證實張某實際銷售的木門與網頁展示的木門存在較大差距。張某的銷售行為已經構成欺詐，應當依法承擔三倍賠償的法律責任。

【典型意義】「閒魚」「轉轉」等平台上的買賣多屬於二手物品交易，交易目的為處置個人閒置物品，不存在經營性質。但現在越來越多的商家利用二手交易平台進行批量性銷售全新產品、通過其他連結跳轉售賣，企圖利用二手交易平台掩蓋經營者身份，進而逃避法律責任。法院在審理二手交易平台買賣類案件的過程中，不應拘泥於二手交易平台的性質，應從出賣人所出售的商品的性質、來源、數量、價格、頻率以及是否有其他銷售渠道、收入等情況綜合認定出賣人是否符合經營者「以營利為目的」的本質特徵。能夠認定為經營者的，消費者依據《中華人民共和國消費者權益保護法》主張要求銷售者承擔經營者責任的，人民法院應當予以支持。