清華大學建築學院黨委書記、博士生導師，中國城市規劃學會城市設計學術委員會副主任委員、歷史文化名城保護學術委員會委員，北京城市規劃學會副理事長邊蘭春
我國城鎮老舊小區改造正在加速。8月2日，國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍介紹，黨中央、國務院部署實施城鎮老舊小區改造以來，全國累計新開工改造城鎮老舊小區25萬個。目前城鎮老舊小區改造仍在進行中。
隨著全國範圍內老舊小區改造的推進，社會上逐漸形成了某種固化的共識，即無論是「原拆原建」還是存量更新，似乎都被看作是城市發展的必然路徑。然而，清華大學建築學院黨委書記、博士生導師，中國城市規劃學會城市設計學術委員會副主任委員、歷史文化名城保護學術委員會委員，北京城市規劃學會副理事長邊蘭春的觀點挑戰了這一思維定式。
他認為，在強調減量發展和現狀保護的同時，我們往往忽略了城市居民的真實需求，以及他們與生活環境之間深厚的情感聯繫。
這種情感聯繫，尤其在歷史街區的保護與更新中，顯得尤為突出。邊教授強調，很多歷史街區並非單純因為其建築的歷史價值或文化意義需要保護，更重要的是這些街區承載著無數居民的個人記憶和情感紐帶。
在這些地方，居民與建築、與社區之間的關係早已超越了物質層面的意義，成為了一種身份認同和情感歸屬的象徵。然而，在實際的城市更新過程中，這種情感聯繫往往被忽視。無論是出於政策導向還是開發利益，很多歷史街區的改造傾向於「大拆大建」，試圖以全新的面貌取代那些早已融入城市肌理的老建築。
邊蘭春的研究方向為城市設計與城市保護，曾主持完成成都人民南路南延線城市副中心城市設計、北京什剎海歷史文化保護區煙袋斜街整治規劃等，並參與完成北京城市總體規劃修編、天津城市空間發展戰略規劃、桂林歷史文化名城保護規劃等項目。
日前，邊蘭春受邀擔任信心與城市·未來城市大獎2024的年度評審，也接受了36氪未來城市實驗室（CityLab）的訪問。談到歷史街區保護、老舊小區改造，他介紹了城市更新的社會共識與矛盾、規劃與政策、原拆原建的文化傳承等問題。
邊蘭春特別提到，在某些歷史街區，居民對待老建築的態度往往與主流的規劃思路存在巨大差異。許多人珍視那些看似破舊的老物件和建築，不僅因為它們的歷史價值，更因為它們承載著個人和家庭的記憶。這種對舊物的珍愛，甚至超越了對新建築和現代化設施的追求，成為了一種內在的情感需求。然而，當前的城市規劃卻缺乏足夠的靈活性來應對這種需求。規劃者們往往一刀切地採用同樣的標準去改造不同類型的街區，忽視了其中的細微差別和居民的真實意願。
他進一步指出，這種僵化的規劃思路在很大程度上限制了城市的活力和創新潛力。他呼籲，城市更新不應僅僅局限於物質層面的改造，更應注重社會結構的重塑和文化的延續。在這個過程中，需要充分考慮居民的參與，尊重他們的意願，並通過合理的機制激勵他們積極參與到社區更新中來。只有這樣，城市更新才能真正做到「以人為本」，既保持城市的歷史傳承，又推動其現代化發展。
以下是與邊蘭春的訪談實錄（經過編輯、節選）：
36氪：2017年，中共中央、國務院批覆《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》提出「將核心區內具有歷史價值的地區規劃納入歷史文化街區保護名單，通過騰退、恢復性修建，做到應保盡保，最大限度留存有歷史價值的信息」。在北京，越來越多居民搬進「胡同共生院」。在這些歷史文化街區修繕的過程中，如何實現歷史保護與有機更新的平衡，並確保經濟效益的可持續性？
邊蘭春：城市更新，特別是在歷史文化街區的保護和修繕過程中，確實是一個非常複雜的問題。我們不能只看到一個角落，或是對某個歷史街區有片面的理解。北京老城的62.5平方公里內，有42%屬於歷史文化街區、風貌協調區和一般平房區，這是一個非常大的保護範圍，甚至在世界範圍內也是最大的。你要知道，很多城市可能只保留了一小塊，比如成都的寬窄巷子，只剩一小片，已經不夠典型了。所以，北京的歷史城區是一個非常重要的保護對象。
在這個過程中，我們不能簡單地認為每個角落都應該被保護，也不能把整個城市變成單一模式。過去很多項目都是一家企業做一條街，這樣一來，結果是出現了大量雷同的設計，缺乏多樣性和特色。
至於「胡同共生院」，這是一個應對北京老城區改造過程中現實挑戰的產物。共生院的邏輯在於，我們不能讓所有人都搬走，因為有些人可能把居住條件打造的好，不願意走；有些人條件差，給的補償不夠，也走不了。所以在共生院的建設中，我們需要面對這些複雜的社會和人群結構，進行精細化的處理，而不是一刀切。
北京胡同共生院 圖片來源：IC Photo
我認為，私房不騰退的理論是合理的，因為私房的產權複雜且涉及個人利益。對於公房，也應該進行差異化處理。我們不能簡單地看待胡同四合院中的所有居民，而是要精細化掌握他們的家庭條件、住房狀況等信息。這樣，我們才能確保騰退和疏解是有針對性的，而不是簡單地強調數量。我贊成騰退，但我認為應該更加精細化地面對複雜的社會、人群和房屋產權結構。
在實際操作中，政府習慣於大規劃，但在一些需要精細化處理的地方，這種做法就不太合適了。歷史保護與有機更新的平衡，需要在微觀層面上進行精細化管理，政府在這方面需要向那些「房蟲子」學習。他們在一個院子裡研究每一戶的情況，雖然他們是為了利益最大化，但這種精細化處理的能力是我們在做歷史保護與更新時所需要的。
共生院的建設，不能只強調投入和產出，還要考慮人群居住的實際需求。如果將來這些共生院轉做民宿，我認為這也是一個問題，因為現在政府騰出來的房子可以用於經營性用途，但老百姓的私房卻不能做民宿，這其中存在著不公平。政府在這方面的角色需要慎重考慮，避免形成新的不平衡。
另外，在歷史文化街區修繕過程中，市政基礎設施的改善是一個關鍵問題。比如，在一個院子裡住著好幾戶人家，房屋面積有限，市政條件不完善，像上下水這些基本設施都跟不上現代生活的需求。如果這些基礎設施能夠得到改進，比如完善上下水系統、改善供暖設施等，那麼院子裡的居民就能夠在保留傳統風貌的同時，享受現代生活的便利。
我舉個例子，在什剎海地區，我曾參與過一個小規模的騰退項目，當時我們騰退了十幾個院子，有的院子居民願意搬遷，有的則不願意，這其中的差別往往就在於居住條件的好壞。如果市政條件得以改善，我相信更多的居民會願意留在這些歷史街區里，過上有尊嚴的生活，同時也保留了北京城獨特的小院文化。
我曾經帶過學生做了一個關於胡同四合院裡社會網絡的研究。這項研究是對四合院裡居住人群的收入、社會關係等因素進行了細分調查，發現這些因素對環境的影響非常大。例如，有些院子裡的居民收入較高，生活條件相對較好，他們對環境的要求也高，願意花錢進行院子的修繕和改造。而那些收入較低的公房住戶，條件較差，他們住在政府分配的房子裡，房屋條件和居住環境較為惡劣。
這個研究的結論是，胡同四合院中的居民群體是多樣化的，我們不能簡單地把他們看成一群需要騰退的「破房子」住戶。要在修繕和更新過程中實現平衡，就必須對不同人群的需求進行精細化的評估和管理。這個研究幫助我們更加深入地理解了胡同四合院的社會結構，也提醒我們在規劃和實施過程中要特別注意這些細節。
36氪：在一些歷史保護街區，有些片區把空間改造為隱奢風格的高奢酒店，公共區域需要預約制消費，對此您怎麼看？
邊蘭春：這種做法需要我們從多個角度來審視。我覺得中國還會有很多這樣的地方，未來肯定會越來越多。這種改造會迎合不同的消費人群，民宿、小型的創業辦公空間，現在都開始往這些歷史街區里進駐了。過去，很多地方是不允許個人來做這些的，現在都是政府的平台在操作。
首先，我們要認識到，歷史街區的保護不僅僅是為了保留建築的外殼，更重要的是要保護和傳承其內在的文化和歷史價值。將這些空間改造為高奢酒店，可能會帶來一定的經濟效益，但同時也可能會對原有的社區生態和歷史氛圍造成衝擊。這種做法可能會吸引不同的消費群體，包括那些尋求獨特體驗的遊客，但也可能使得原本的居民感到自己的生活空間被侵犯。
其次，這種做法在操作上也存在一定的問題。正如我提到的，過去很多政策和規劃在實際操作中存在矛盾，比如封牆堵洞、商業用途的限制等。現在，當我們把騰退出來的房屋用於商業用途時，可能會面臨工商局等相關部門的審查和執照問題。這種政策的不連貫性，可能會導致實際操作中的困難和衝突。
剛才提到，共生院的問題在於，它需要不同功能、不同人群的共生，而這本身就存在很多問題。如果一個院子裡的大部分人都同意騰退，而剩下的少數人不得不跟隨，這可能會引發不滿和衝突，院子的功能和價值都會有很大的差異性，我們需要一個更加細緻和人性化的過程，而不是簡單的政策。
現在很多地方不再做共生，而是整院騰退。這種情況下，如果一個院子裡90%的人同意騰退，政府可能強制要求剩下的10%也要走。這種做法還是太簡單了，北京城經歷了上百年的變遷，從一個個獨立的院子變成了現在的複雜格局，要想在短時間內解決這些問題，幾乎是不可能的。
從保護的價值角度來看，對人群進行大規模的干預也是一個問題。現在一些片區不允許房地產企業參與，但即使讓它們參與，它們也可能缺乏耐心去做這種需要長期投入和精細管理的項目。
北京什剎海荷花市場夜景 圖片來源：IC Photo
36氪：回過頭看，您在參與一些片區的城市更新過程中，有沒有什麼遺憾？例如，在復興一些商業街區的過程，為了使文化商業街區有別於傳統消費區，並保持持續的生命力，您認為規劃者、建築師、決策者應注重什麼？
邊蘭春：回過頭來看，確實有些遺憾。比如說在復興一些商業街區的過程中，當時的規劃思想還是比較單一，過度排斥房地產公司介入。我覺得現在來看，這個決定是對的，因為一旦房地產公司介入，就會帶來大規模的開發和拆除，失去了原有街區的特色。就像前門大街的改造，那種統一拆、統一改的模式，當時我們有反對的聲音。事實證明，這種做法確實存在問題。
當時前門大街的改造，大家覺得那塊是北京的黃金地段，要打造成一個國際化的商業街。但是問題在於，前門大街的遊客大多數是第一次來北京的，他們去完天安門廣場、看完升旗之後，可能會去那兒逛一逛。可這些遊客大多只會來一次，並且他們的消費習慣和需求跟想像中的國際化商業區並不匹配。結果就是，營造的高端商業氛圍，反倒沒有之前有活力。
在大柵欄附近，一家英式下午茶店裝修得非常精緻，人均要200多塊錢。這個價位在當地居民或者一般遊客眼裡是非常高的。這裡的經驗在於，文化商業街區要有別於傳統消費區，需要考慮到當地的歷史環境、人文氛圍，以及那些常來的遊客，他們的真實需求是什麼。如果一味追求高端、國際化，反而會失去原本的活力，變成一個空殼。
這些年，北京的一些老街區，如大柵欄、鮮魚口等，改造之後都出現了經營困難。根本原因在於商業街的培育和定位沒有從長遠角度考慮。商業街需要的是長期的運營和不斷調整，而不是簡單地拆除、重建。就像現在很多地方的商業運營不善，往往是因為頻繁更換商戶，沒有形成穩定的經營環境。
所以我覺得，規劃者、建築師、決策者在做城市更新時，應該更關注這些因素。歷史文化街區的復興，不僅僅是設計上的問題，還要有長遠的經營思路。你不能指望一夜之間打造一個國際化商業圈，它需要時間來培養，一些國際知名的街區，那些著名建築師的作品並不是一次性完成的，而是逐步積累出來的。
規劃者、建築師、決策者在進行城市更新和商業街區改造時，必須注重兩個方面：一是歷史和現代的結合，要找到既能保留傳統文化，又能滿足現代需求的平衡點；二是商業運營的可持續性，要有一個長遠的眼光，不能急功近利。商業街的成功，不僅僅依賴設計，還需要商家和設計師共同努力，通過漸進的方式去不斷完善，而不是一張藍圖繪到底。
36氪：像黃山宏村、麗江等地，保留比較好的生態，即遊客、原住民可以和商業形態進行較好的融合。您認為什麼模式才能更好的保護這些街區？同時又保持經濟效益的可持續性？
邊蘭春：我覺得保護好這些街區，同時又能保持經濟效益的可持續性，不光是規劃和設計的問題，更關鍵的是人，得讓人在這兒紮根。你看，過去40年，我們經歷了大量的人口流動，大家東奔西跑，原來住這兒的，現在不住這兒了。這樣的遷徙當然是社會發展的常態，但也不應該成為所有人的常態。
比如在福建泉州，有些地方的祖宅對他們來說非常重要。我發現當地人對祖宅的認同感特彆強。儘管有些人會外出闖蕩，但最終還會回來，他們把家鄉看得很重要。這種鄉土的認同感是非常有力量的，它讓這些地方能持續發展、維持人文的氣息。
歷史上很多地方之所以能形成很好的文化形態，不是因為人們一直待在原地耕作，而是他們在外闖蕩之後，最終還是回到了家鄉。福建那些民居大宅，就是在這種回歸中創造出來的。今天我們也有漂泊的感覺，年輕人走出去可能就再也不回來了。這種漂泊的不穩定感，也許是導致年輕人不願意生孩子的原因之一。我們得找到一種方式，讓原住民能夠在這裡繼續他們的生活，同時也能從旅遊中獲益。
所以，我覺得要讓這些地方保持經濟效益的可持續性，得有人願意紮根在這兒。年輕人需要闖蕩，但最後得有個地方讓他們回歸，有個家鄉讓他們紮根。只有這樣，才能在保護生態和商業形態的同時，保持街區的活力和可持續發展。
36氪：城鎮老舊小區改造正在加速，數據顯示，2024年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。1—6月份，全國新開工改造城鎮老舊小區3.3萬個。您更傾向於「原拆原建」模式還是存量更新模式？這兩種模式各有何優勢和局限？
邊蘭春：具體問題具體分析。"原拆原建"模式，它好就好在能快速提升居住條件，比如在北京，有的案例中，新建築面積比原來增加了10%，居民的廚房、廁所等配套設施也得到了完善。這種模式的優勢在於可以徹底解決老舊小區的結構性問題，比如一些建築的安全隱患或者功能不全的問題。
但這種模式的局限在於，它需要居民有強烈的意願，需要協調一致，尤其是居民的意願協調，往往會出現99戶同意，1戶反對的情況，導致整個項目難以推進。而且還涉及到土地使用和規划上的複雜問題。
存量更新模式，它的優勢在於能夠保留小區的歷史風貌和社區文化。不是所有的老舊小區都需要大拆大建，對於那些結構安全、具有歷史價值的小區，通過修繕和功能提升，可以在不破壞原有社區結構的前提下，提高居住環境和生活質量。有些老房子和老物件，雖然從實用性上看可能已經過時了，但它們承載了家庭的回憶和歷史，這種情感價值是無法用新建築替代的。但這種模式的局限在於，可能需要更多的時間和協調工作，而且在技術和資金上可能面臨更多的挑戰。
我們在選擇哪種模式時，不僅要考慮技術和經濟上的可行性，還要重視居民的情感需求。老舊小區里很多東西早就超出了它們的物理價值，像一些老物件、老房子，承載了幾代人的記憶。這些情感連結往往是我們在改造過程中容易忽視的部分，但它們對居民來說卻是至關重要的。
我覺得城市更新需要積累經驗，摸索適合當地實際情況的改造模式。這些年我覺得在這件事上還是有很大的改進。城市更新是一個漸進的過程，需要從機制、體制、資金投入，到老百姓的理解和支持，各方面都需要積累經驗。
36氪：您對2024年的未來城市大獎有哪些期待？希望這一大獎實現什麼樣價值？
邊蘭春：談及未來城市，每個人的腦子裡應該都不同的概念，可能首當其衝的是科技的進步，技術如何去改變我們的生活，但這都是籠統和抽象的理解，城市是千姿百態的，顆粒度細分到地段都有很大的差異。我的想法是未來城市大獎，無論是和科技、空間營造、消費活力、城市更新相關的項目，底層邏輯都是離不開人。因此，評獎的邏輯需要具有相對的獨立性，應該結合主辦方、專家評審，還有社會各界共同對未來城市的思考和探索。
作者 ｜ 宋虹姍
掃碼下載申請表
36 氪發起並組織的未來城市大獎2024（FCA2024）的徵集報名已經正式啟動。在「信心與城市」的主題之下，未來城市大獎2024的總體工作目標是尋找激發城市活力、提振城市居民信心的新技術、新應用、新模式，推動社會關注、激發公眾參與、強化市場預期，以未來城市的新供給創造未來生活的新需求。 未來城市大獎現向全國範圍、多維空間的未來城市主題項目發出邀請，歡迎與36氪及大獎合作共建方一起，讓一部分人先看到城市的未來。掃描上圖中的二維碼，獲取FCA2024申報表。
36 氪發起並組織的未來城市大獎2024（FCA2024）的徵集報名已經正式啟動。在「信心與城市」的主題之下，未來城市大獎2024的總體工作目標是尋找激發城市活力、提振城市居民信心的新技術、新應用、新模式，推動社會關注、激發公眾參與、強化市場預期，以未來城市的新供給創造未來生活的新需求。 未來城市大獎現向全國範圍、多維空間的未來城市主題項目發出邀請，歡迎與36氪及大獎合作共建方一起，讓一部分人先看到城市的未來。掃描上圖中的二維碼，獲取FCA2024申報表。
36氪作者 ｜ 宋虹姍