出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
11月14日，在阿里司法拍賣平台上，北京市朝陽區東壩中街的一套房子成功拍賣，起拍價為637.5萬元，最終以685.5萬元成交，三人報名競拍，引來5255次圍觀。
以每次3萬元加價幅度估算，該套房子共經過16競價方才結束，相比起拍價最終以48萬元加價被拿下。
即便如此，最終成交價相比796.99萬元評估價，依然有上百萬的價差空間。這也是法拍房被追捧的根本原因，法拍房的價格通常低於市場價，有時甚至低於同區域二手房的價格。
「這是東壩很火的地段，這價格就是撿大漏了。」北京法拍經理楊棟勝告訴搜狐財經。旋即，他又說了一句：「這房要是放去年，至少10人報名」。
瀚海數據研究院數據顯示，北京10月法拍房住宅成交房源234套，成交總金額20.3億元，環比下降1.41%，同比下降45.01%。同期，北京二手房掛牌量達到14.3萬套，二手房網簽量為10653套，成交量快速回落，環比下降了25%。
二手房市場的觀望情緒，正在向法拍市場蔓延，但又有所不同。
二手房降價衝擊，法拍房投資周期變長
法拍房由於價位低，吸引了不少投資需求。北京住宅法拍房10月成交均價為每平5.43萬，較二手房單價每平6.3萬，折扣率13.81%。
「就我接觸的群體而言，以投資客居多，即便目前市場不好，依然有不少投資客堅信房價還會漲。」 楊棟勝表示。
「當前成交量比起前幾個月，影響並不是太大，現階段撿漏的人反而更多，每個人的投資心態是不一樣的。法拍房抗跌一點毛病沒有，拍的時候便宜15%左右。」
「法拍房線上拍賣也就5年多，前期投資法拍房的都賺到錢了，甚至把投資法拍房當專職做，看好當前市場行情按預算出價，拍到後立馬出手賺差價，每套房在市場不好的情況下都至少賺8%。」
「我一年投過兩套，總收益25%。」楊棟勝透露道，但這是疫情期間的投資，去年也能有這個收益；今年收益也沒有降，但就是投資周期變長了，二手房降價衝擊很大。
「整體來看，北京法拍房成交並未受影響，但參拍人減少明顯，導致好多房源低價成交。北京二手交易量是有下滑，但好地段好樓盤價格並未降，同等區域的法拍依舊很搶手。」
典型如北京萬柳書院，2022年5月，該小區一法拍房源成交價1.1億元，建面299平方米，單價為36.5萬元/平方米，超過起拍價5503萬元的98.1%，也高出彼時小區均價22.2萬元/平方米的64%。彼時僅有8個競拍人參與，卻經歷了117輪競拍後成交，是少數經歷了多人報名且多輪競價的房源。
據瀚海數據研究院統計，2023年3季度，北京法拍房總參拍人數3515人，套均參拍人數5人，較上季度相比套均參拍人數下降1.1人；進入10月，套均參拍人數再降為4.4人。
楊棟勝分析道，市場情緒確實影響了一部分剛需，好多客戶有錢，但是不敢拍，不知道明天房價會怎樣，明天又有什麼新政策。
「現階段剛需的在二手市場糾結，同樣在法拍里也會糾結；但投資者就不一樣了，價差足夠大就有投資空間。北京法拍房成交正常為8.5折左右，8折就撿大漏了，越大越好。」
「職業玩家」離場，但撿漏機會仍有
但是另一位業內人士則向搜狐財經表示：「2021年以後，這個行業撿漏已經很難了，他所在的『輔拍』公司去年下半年已經封拍；我認識的幾個職業玩家，也已經離場了，主要是因為現在想撿漏比較難，容易入坑。」
法拍房是一個存量市場，作為傳統的二手房供給的補充渠道。據搜狐財經了解，儘管法拍房起拍價通常低於市場價格，但是存在各種風險和糾紛，使得觀望者較多。由於法院只充當執行拍賣行為，並不負責售後，因此法拍房成交後存在各種風險問題，如無法落戶、無法入住、繳納欠費等情況。
尤其是房源有租約、戶不願搬離，房屋存在違建，土地性質為「劃撥」的話還存在補繳土地出讓金的情況等，有的法拍房不提供實地考察業務，而法拍房成交後悔拍的話保證金不予退還。因此，法拍房參與度近年來雖有提升，但流拍率依然較高。
近期，上海一男子買法拍房當婚房10年住不上，導致女友告吹的曲折故事，是法拍房風險的一個典型案例。
「2020年撿漏的機會還不少，但到了2021年後半年，房企接連暴雷，導致大批產權複雜、抵押問題多的房源流入市場，債權複雜、盡調難度增加，即便是職業玩家也容易踩坑。」上述人士補充道。
尚未離場的林輝（化名）則認為：「就北京市場而言，折扣率變化並不大，撿漏機會依然有，收益也沒有降。尤其是對於投資客，都會把控好收益的，只是現在拍到手後不是那麼好賣了，周期更長了。」
「每月都有不少人因前期沒盡調好盲拍導致悔拍的，盡調很重要。騰退工作不能太指望法院，法院是負責騰退，但沒有具體騰退時間。不過，每個地方不一樣，比如上海法院負責騰退交付或空房拍賣，對拍賣房屋公示的比較詳細，不需要輔拍也可以，北京則不一樣，很多房子都有占用，公示信息少，需要第三方去調研。」
「二手房市場的情緒已經蔓延至了法拍房，但這個對目前拍的房沒影響，對未來幾個月拍的房有影響。起拍價一般是評估價7折或8折，評估價由評估公司出，一般都是房子上拍前幾個月評估的，由當時市場決定。」
「就北京市場而言，東城、西城、海淀區的房比較特殊，有學區加持，拍到9折或市場價都正常。只要是延地鐵的房，賣的時候降點價都好賣，可以邊租邊賣。」林輝指出。
成交量增加，成交率放緩
從數據分析，法拍房成交量並未受到二手房衝擊，而且還在增加；但從成交率觀察，卻呈放緩狀態。
根據中指院數據，2023年前三季各類法拍房掛拍總量創新高，達到58.4萬套，相比2022年同期的44.1萬套增長了32.3%。其中，住宅法拍房掛拍量28.4萬套，同比增長37.6%；成交72931套，同比增長16%。
從各城市法拍住宅房源掛拍量、成交量來看，法拍房市場主要集中於高能級城市。掛拍量的大幅增加，帶動絕對成交量的提升，但成交率卻處在下滑狀態。
2023年前三季度，全國住宅法拍房成交率為25.7%，較去年同期30.5%的成交率下滑4.8個百分點。北京也不例外，法拍住宅房源前3個季度掛拍2537套，相較於2022年同期增長533套，掛拍量增長26.6%；但成交為1488套，成交率58.7%，較上一年超70%的成交率明顯走低。
中指研究院高級分析師張曉飛告訴搜狐財經：「法拍房數量激增，主要是因為近些年企業商戶和個人資金流轉斷裂，或收入來源減少進而抗風險失衡，導致抵押物被迫走向法拍渠道；此外，法拍房市場交易體系的不斷完善，執行單位對法拍房源利弊因素進行透明公示，進一步提升了法拍房源交易的信心。」
「但法拍房源交易不同於二手房交易模式，法拍掛拍後需要盡調、踏勘等措施，使得掛拍交易期間需要做的事項被壓縮在一特定時間裡，不同房源均有獨立特性，使得法拍房源成交率普遍較低。」
「頭部省市由於房源、人口遠高於其他省市，導致法拍市場存量基數較大，掛拍房源增速高於成交量，是成交量增長但成交率放緩的主要原因。」張曉飛解釋道。
聚焦到北京，二手房掛牌量屢創新高的同時，法拍房掛拍量也在同步增加。法拍房經理認為二手房市場衝擊法拍房市場，另一邊則認為海量的法拍房也在影響二手房市場。