1.今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

個人住房貸款的發放依舊在在增長，說明居民的購房需求還是存在的，而且住房貸款對於房地產市場依舊非常重要。

2.但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

結合其他資料可以得知，半年新增的中長期貸款（可以理解為房貸）為1.46萬億，比起來發放的3.5萬億少了接近2萬元。

為什麼會少呢？因為還有另外一些人提前歸還了房貸，這就導致「個人住房貸款餘額總體還略微減少一點」，但是司長說的很含蓄。其實不是略微減少，而是非常誇張，上半年提前還貸的總量比上半年中長期貸款還要大。

這2萬億的還款人，可以推測就是高利率時的購房者。

此外，由於理財利率普遍降低，各種投資暴雷，使得房貸利率就顯得很高了，導致很多人把各種投資都拋掉來歸還房貸。

3.這種現象對住房需求並不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。

這種現象導致了新增的住房貸款需求大大縮減，表現在市場上就是住房需求增量不大，只是居民在修正家庭的資產負債表，並沒有把居民存款變成真正的購房需求。

4.儘管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關係。

儘管LPR下調了，但是由於過去的加成點數太高，例如曾經出現過的北京二套住房商業貸款利率最低LPR+105個基點，深圳二套住房商業貸款利率最低LPR+95個基點，甚至在2019年時南寧光大銀行出現了LPR+201個基點，使得利率達到了驚人咂舌的6.86%。

這麼高的加成，使得存量貸款持有人發現無論怎麼降低LPR，自己的貸款都是市場上最貴的，自己成了「冤大頭」，於是果斷提前還款。

5.提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。

對於銀行而言存款是負債，貸款才是資產，對應的貸款利息才是收入。人們都提前還款了，銀行資產就會減少；貸款利息降低，銀行收入就會降低，這可不是客觀上收益有影響。

6.按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

「市場化」指的是會根據市場定價來確定新貸款利率，而且這次不是一刀切的降低LPR，因為已經降了很多了，沒啥作用。這次是採取置換模式，置換模式要優於降息（為什麼下文專門解讀）。

「法治化」說明表面上是市場化的溝通，實際上是對商業銀行以法治化為名義提出的要求、下達的通知。

解讀完了，我們進一步思考。

03 思考

可以說是市場走到了這一步，這政策就是水到渠成、風來帆速。

我們從兩方面分析：

一方面站在市場角度可以說簡單的降息作用已經不大。

兩年來，銀行為了推動儲蓄轉化為消費，不斷降低存款利率，結果卻是越降存款總量越高，

7月11日，央行官網發布2023年上半年金融統計數據報告。截至6月末，人民幣存款餘額278.62萬億元，同比增長11%。

上半年人民幣存款增加20.1萬億元，同比多增1.3萬億元。其中，住戶存款增加占59.25%，為11.91萬億元。人民幣存款已經達到了273.9萬億元，其中居民存款超過了133萬億，要知道去年我國GDP總量才121萬億。

這133萬億居民存款按照年息2%來支付，一年的利率也要266億。對於銀行而言，存款是負債，存款越多，負債越高，支付的利息也會越高。

另一方面站在經濟的角度。貨幣派發失去效用，放水空轉現象會形成固化路徑，久而久之會流動性枯竭，這個從上半年的M1-M2剪刀差走擴至8.2%，可以看出來。

M2與M1剪刀差不斷拉大，就說明大家都不敢去消費，錢都流不到市場。資金路徑從以前的「賺錢-消費」路徑改為「賺錢-還款」路徑，錢不再流入到消費市場和投資市場，對於整個經濟都是巨大打擊。

那是什麼造成「賺錢-還款」路徑呢？

主要還是以下幾個方面：

一是新增房貸利率下跌幅度較大，而存量房貸利率優惠力度不足，早期購房者普遍認為自己做了韭菜、高位站崗被坑。

二是各類投資收益率普遍下降。以前不還款是因為投資收益還可以對沖月供，現在月供不變，投資收益大幅度縮水，甚至本金都虧損了，那還不如提前還貸。

三是與目前大環境相關，大多數人對收入以及收入預期持悲觀心態，未來還能不能繼續負擔高額月供心裡沒底，不如先還掉貸款、無債一身輕。

四是最重要的一點，房價不再上漲，甚至下跌。房價上漲之時，債務就是優質的，可以放大收益；房價下跌之時，債務就變成了惡性的，大大增加虧損。

這四個原因導致大量的提前還貸。

央行也是因為看到了「賺錢-還款」路徑的危險，所以從存量房貸入手，試圖將資金推回到「賺錢-消費」路徑。

房貸置換可以說是目前為止最佳的模式。

對銀行而言，確保了貸款業務量留在本行，不像之前的貸款「置換」，都是在A行還了房貸，再去B行做抵押貸款，導致業務大量流失，銀行間形成競爭。

對客戶而言，規避了高成本費用和違約金。存量房貸中，很多合同都有提前還款的罰金，如果是用抵押貸款置換房貸，還要產生大量的居間和過橋費用。現在改為本行房貸的置換，相信這些費用將會大大縮減。

思考之後，我們再來做個深度剖析。

04 剖析

此次政策之所以可以稱之為驚雷，是因為關注到了不同的人群需求和歷史上兩次事件。

1、貸款置換本質是按揭貸款降息，但是並不是通常大家理解的直接降低LPR，而是通過置換的模式，這有什麼不同？

第一個不同是主要針對存量貸款，而不像降息針對所有房貸，在目前購房意願較弱、提前還款成風的局面下，怎麼盤活存量貸款更重要。

第二個不同是這次的主動性不在銀行，而在購房者。降LPR是對所有人一刀切，貸款者無法自主抉擇；置換貸款之所以叫「置換」，那就是貸款者自己決定是不是有必要去做。

2、是照顧歷史現實，給了歷史上選錯的人一次修正的機會。

大家還記得2020年有一次「選擇」，貸款人可以選擇「固定利息」，也可以選擇「LPR」浮動利率。對於當時選了固定利息的人而言，降低LPR的好處他們是無法享受的，這次選擇置換就可以彌補當初選擇的錯誤。

還有就是給歷史「不幸」遇到高利率的人一次機會。

在2021年前後，有一批人的放到利率中LPR+X的加成比例X很高，這批人即使降LPR依舊是是市場上貸款最貴的，「人比人氣死人」，即便一刀切降低LPR，這批人心裏面依舊不舒服，直接置換是他們最需要的。

「置換」其實是給了在過去的大牛市中追高利息、選錯利息模式的人一次「糾錯」的機會。

高層用心不可不謂良苦！

3.改變過去「劣幣驅逐良幣」的貸款亂象。

過去只有通過貸款品種的改變來降低按揭利率，從沒有以按揭貸款直接置換按揭貸款的先例。

還記得2022年下半年那批用「抵押貸」置換房貸的人麼？

為了追求低利息，他們用高風險的抵押貸置換了低風險的按揭貸，這批人不但將自己置於危牆之下，還將為自己的錯誤再次付出代價——大機率無法置換低息按揭貸。

為什麼抵押貸是危牆？因為兩點，一是重新評估時貸款不足，二是重新貸款時的不確定性。

大部分購房者在做抵押貸時為了降低月供，都是選擇先息後本模式，這種模式期限往往很短，3年和5年期為主，也就意味著3年或5年後就要再次評估房產價值。

在房價普遍下跌的情況下，新貸款額度難以覆蓋舊貸款的風險大大增加。目前深圳、廣州已有很多住宅貸款評估價大幅度下調。

此外還要注意國家金融政策的周期。萬一在重新貸款時遇到金融緊縮政策，銀行放款謹慎、監管嚴厲，很多抵押貸本身就存在各種不合規，到時候很可能無法足額貸款甚至無法貸款。

這樣子看來，按揭貸款的置換完全可以用「驚雷」來看待，其對市場的提振也不會僅僅停留在信心層面。

做完了三步驟的深度解析，作為普通購房者我們具體應該怎麼做呢？

05 應對

個人面對這個政策，所要做的無非幾點：

1.所有準備提前還款的人可以先等等。

提前還款者只是看到了每個月月供的壓力，只是看到了多付的一點點利息，卻沒有看到流動性枯竭的危機。

在目前大勢疲弱的格局下，把手中的資金還給銀行，家庭的可用備用金就會大大減少，應對危機的能力就會大大縮減，月供的壓力和家庭資金枯竭的危險比就是小巫見大巫。

把錢留在手裡，是經濟低迷時最好的應對危機之道呀！

2.暫時放棄一切用抵押貸置換按揭貸的想法，道理上文已經說得很明白了，除非你用的是10年或20年等額本息的抵押貸，但是這種模式下月供壓力並沒有減少，所謂的節省利息在長周期看也是偽命題。

3.如果實施細則遠不及預期，儘快做好資金規劃。

凡是現在心浮氣躁的，基本都是月供壓力大，或者心理比較悲觀的人。無論商業銀行是否出台置換方案，無論方案是否滿意，都要做好自身的資金規劃，否則很可能在市場最低點割肉離場，從長在地里綠油油的韭菜，變成被收割在餐桌上的韭黃。

4.樂觀一點，降低房貸利率只是第一步，下半年的利好試探性的不斷出台，在向好的趨勢面前，黎明前的黑暗就變得非常考驗個人的眼光與定性。

大多數人面對趨勢的轉折點，還以為只是生命中普通的一天！