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氣溫驟降，土拍分化加劇。上海仍然是各家房企集中發力的角力場，無論是京派房企、還是粵系房企，都希望在這個相對安全的市場分一杯羹。
12月5日，上海第四批次上半場土拍收官。本次土拍共出讓8宗地塊，總出讓面積28.75萬平方米，總建築面積74.51萬平方米，共收金約148.12億元。
「最近上海土拍的利潤率也不高了。」一名常駐上海的資深投拓人士對時代財經表示。據某房企摸排，本輪土拍普陀區北新涇產業園區地塊吸引超10家意向房企，楊浦平涼社區地塊（94街坊）、普陀桃浦地塊、虹口江灣鎮地塊則分別吸引4家、3家、3家意向房企。其餘4宗地僅有一名競買人，以底價成交。
普陀區北新涇產業園區地塊的競價最為激烈，報價和報價之間的間隔只有幾秒鐘，經過43輪競價後觸及最高限價47.85億元。最終，由廣州國企——越秀地產（00123.HK）幸運搖中，成交樓板價為66210元/平方米，溢價率10.0%。越秀地產在上海此前已有四個項目，此次拿地是其首次進入普陀。
此外，剛在蘇州斬獲工業園區新地王的北京國企——金隅地產，在上海拿下普陀區桃浦智慧科技城地塊。今年上半年，該家房企無一幅地塊進帳。
越秀地產首進普陀
普陀區北新涇產業園區地塊出讓面積為40149.88平方米，規劃為住宅，容積率1.8。較為難得的是，房地產聯動價達到102000元/平方米，同時出讓條件中沒有設置最少套數下限要求，僅有需30%的中小套型限制。
「該宗地塊受熱捧的原因為技術指標太優秀了。現在戶型配比以小戶型為主，一幅地塊70%是小戶型。但是越往市中心，改善需求越多。而這幅地塊小戶型比例可以低至30%，這和市場需求的契合度明顯提升。而且，從開發商的角度，大戶型利潤要高於小戶型。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
從區位來看，該宗地塊位於普陀成熟度較高的長征板塊，西面是小區，南面不遠是蘇州河，毗鄰中環線；距離軌道交通站點北新涇站或者真北路站都比較遠，自駕出行較為便利；蘇州河南面是北新涇，有較多產業和企業入駐，人氣相對穩定成熟。從市場角度來看，區域內已經多年沒有新盤推出，市場稀缺性得以體現。
華東是越秀地產第二大區域公司，目前覆蓋上海、杭州、南京、蘇州、寧波、南通、嘉興七個城市。今年上半年，越秀華東合計斬獲三幅地塊：以7.24億元競得上海靜安區中興社區C070202單元306-04地塊；此外，與濱江、中豪合作開發杭州翠宸里項目，權益比例為38.86%；與杭州地鐵合作開發杭州星橋TOD項目，權益比例為18.05%。
今年上半年，越秀地產的合同銷售金額約為836.3億元。其中，華東區域實現合同銷售額186.3億元，同比上升151.4%，約占公司總銷售額的22.3%。截至6月底，越秀地產擁有土地儲備約有2813萬平方米。其中，華東地區擁有土地儲備528萬平方米，約公司總土地儲備的18.8%。
越秀地產2023年中期財報稱，下半年，將繼續堅持精準投資和量入為出的投資策略；重點投向大灣區和華東地區以及一線城市和優質的二線城市；將優化多元化增儲平台，持續拓展華東地區的TOD市場。
今年11月，越秀集團與上海臨港集團簽署戰略合作框架協議。根據協議，雙方將在產業園區開發、城市更新、基礎設施建設等領域開展深度合作。
金隅地產兇猛補倉
金隅地產是今年上海土拍場的常客，此前已參拍多幅熱門地塊。遺憾的是，始終欠缺點運氣。
其此次拿下的桃浦智慧科技城地塊，出讓面積為18411.4平方米，規劃為住宅，容積率2.5，建築面積46028.50平方米。地塊成交價為22.77億元，成交樓麵價49469.35元/平方米，溢價率10%。
該幅地塊距離地鐵11號線祁連山路站約1公里，距離15號線古浪路站約1.5公里，同時靠近滬嘉高速、外環高速。周邊有上海外國語大學附屬普陀實驗學校、晉元高級中學附屬學校，同濟大學滬西校區等。周邊還有購物中心桃浦灣TOPONE，還有疊水景觀、桃浦中央綠地等40個公園景點。
地塊的房地聯動價為8.55萬元/平方米，與附近普陀金茂府、寶華紫薇花園的聯動價8.3萬/平方米相比，上漲了2500元/平方米。「這塊地的利潤率大約5、6個點。」前述房企投拓人士對時代財經表示。
在11月29日的蘇州土拍中，金隅地產以28.97億元、溢價率超過30%摘得了蘇州工業園區奧體04地塊，成交樓麵價3.9萬元/平方米，刷新了蘇州工業園區最高成交樓麵價紀錄。
金隅地產由金隅集團(601992.SH) 100%持股，後者是北京市屬國資企業，經營範圍包括建材製造、房地產開發和不動產經營產業。
在2023年中期業績會上，金隅管理層表示，鑒於房地產市場仍處於深度調整期，公司房地產業務在拿地方面堅持穩健原則，時間上根據去化和回款情況合理把握拿地節奏；空間上，深耕已進入城市，尤其高凈值的北京和長三角地區。上半年，公司積極參與了多個重點城市核心區域優質地塊的競買，遺憾的是均未中籤。
截至2023年6月30日，金隅集團土地儲備面積660.4萬平方米，已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、青島、唐山、海口、常州等16個城市。
今年11月，金隅集團還以22.42億元拿下了家居賣場龍頭居然之家（000785.SZ）10%的股權。
地產行業流動性緊張，國企融資優勢凸顯，不少地方國資背景的房企紛紛冒出頭。因此，越秀地產、金隅地產此次在上海拿地的事情，或可側面反映出這一趨勢。