作者：威海新樓市 原創首發於公號：威海新樓市
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冷氣襲來，氣溫驟降，威海樓市也隨之進入相對平淡期，許多樓盤也都應聲進入促銷季和銷售淡季，二手房領跌半年後，新房也開始從量跌逐漸步入價跌的階段。而這時候，不同的新房的抗跌性就鮮明的顯現出來了：有些小區依舊保持著合理區間的價位成交，一些二手房稀稀落落還有成交和帶看，而更多的是很多二手房掛出很久了都無人問津，除了降價毫無退路。
對於中產和富人來說，來說持有資產首要考慮的就是現有資產的增值保值，而房產作為可以抗通脹並能升值的投資產品尤為受到歡迎，尤其是一線核心海景房產。對於剛需來說更是如此，辛辛苦苦賺的錢買了房，也不希望它降價，更希望在置換的時候能夠出手白賺一些，實在不行，保值也可。但外地人帶威海置業不得不面臨的問題是，在哪個地方買好呢，特別是現在這種經濟情況不明朗的時候，想要避免進坑就有必要清楚哪裡的房產是抗跌、值得投資的？
物以稀為貴，一線核心地段、中心地段的房子往往更抗跌，更保值
相對於主打環境和養老、移居的縣城來說，市中心的就業機會會更多，會有源源不斷的人口流入，但是其城市資源有限，尤其是土地資源，有限的土地資源必然造成房屋資源的緊張，尤其是中心地段，更是珍貴，房產永遠注重地段地段，好的地段上漲快速而且還相當抗跌。
我們都知道，北京大房價很高，由於擴散效應，北京郊區的房價也在上漲，但是郊區的房子抗跌能力遠不如中心，通州的房價就是例子。在其他二三四線城市也是如此，好的時候，中心及其周邊房價都是上漲的，但是經濟不好的時候，中心地段的房子優勢就體現出來了。在威海而言，一線核心地段就是青島路以東，文化路以南，上海路以北的線條沿海區域。
房價是否上漲極大地取決於供求關係
這一點上各大中小城市都是一個道理，比如中國的北上廣深，這些地區人口流入量大，房價高但依然需求旺盛，因為大量的就業機會和相對較高的薪資，不斷吸引人流入，因此在經濟蕭條過後，房價都是迅速反彈回原來的高峰，並衝破原來的峰值。
看待房價漲跌也需要關注這一點，即供求關係變化。像文登、乳山這種區域經濟發展相對較緩慢，就業機會少，流入人口就少，自然房子需求也少，價格也就難以上漲了，相比之下，市區的經濟很有活力，就業機會多，人有口流入量，房子需求大，因此蕭條期一過就開始迅速回升。
交通方便/出租方便
交通對於一個房子的附加價值的重要性同樣不言而喻，這類房子同樣是抗跌主力軍。對於上班族來說，大都會尋找周邊交通方便的位置出租，方便上下班和出去娛樂。在威海，中心城區或者遠郊交通節點位置以及車站或者未來規劃的地鐵輕軌站附近，均屬於交通理想區域。這些位置主要是沿主路青島路附近。房子本身抗跌性較強，且帶來不俗的現金流回報。在未來出手時，也會有不錯的市場。
房子總價
並非所有所謂的「好」房子都是一樣的抗跌性。這也取決於未來接盤的市場需求。比方說，在當下總價120~150萬的剛需或小改善的需求就顯著高於200W以上的需求了。新房按照30%，前者需要36~45萬，對於大多數年輕人來說，兩家湊齊並非太難。而200W（主要以大平方或者高檔住宅為主了）或者以上則需要60W+的首付，考慮到貸款總額過大，月貸極高，一般總價高的房子更喜愛首付高的群體，這樣一來，市場趨勢會出現明顯的向95~115的剛需和小改善戶型聚集。經濟學上講價格由價值決定，受供需調節，但在一些領域，一些時候，供需關係的調節的權重要更高一些。因此購入這樣的未來有大量市場需求的房產，具有相對更好的抗跌性。
大牌房企
知名的品牌開發商擁有更好的開發資質和實力，在品質和物業有著行業平均優勢。尤其是小區的物業管理，對房價的影響是持續性的。好的物業和差的物業，或者對比那些沒有物業的小區，時間一長，快一些，十幾年之後，小區的品質、口碑就拉出來了。
好學校附近的房產值得購入
很多人投資房地產會想要在公司聚集地購買房產，這是普遍的投資規律，公司多職員就多，需求會帶動房價，然而，這樣的規律不適普遍套在三四線的威海。並且如果房價平穩或下行時，學區對於房子的保值能力要遠高於公司。比方說著名的案例是1993年紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰，大公司總部紛紛搬走，但大學沒有搬走，於是乎巴菲特抄底了紐約大學附近的房地產，回報翻番。同理，優秀的公立和私立學校附近房產也是很抗跌的。
優質學區可以參考我們之前的文章資訊學區劃分。但並不是說好學校附近所有的房子都值得持有，一些房齡過大，投資邊際效益遞減的房子是不值得持有的。同時，一些新的優質學校附近的優質房產值得關注。
其它特性
如果房子擁有比較鮮明的特徵或符號，那麼他的關注度就會相對更高一些。比如一二線的「地鐵二百米」、「某某學區房」。在威海也是如此，比如「市區一線海景」、「皇冠學區」、「鯨園學區」、「距離三總站**公里」。還有，房子要抗跌，戶型就一定不要落伍，合理的戶型包括完整的雙廳，一個舒適的主臥，採光通透。另外，一些區域標杆樓盤也具有相對更好的抗跌性，比如華潤威海灣九里，華發九龍灣等等。
以上七點，就是我們關於房子抗跌性的分析。總結起來就是市區核心一線地段、大開發商品牌、總價中等、學區等配套較好的房子在房產市場淡季會更具有抗跌性，從而能使資產更具有保值性。對於剛需而言，選房子也是這個道理，在幾個維度要素中，根據自己的實際情況多占幾種有利條件，會讓房子更抗跌。
房產市場下行，如何保持資產安全，更應該成為剛需或投資需求應該考慮的首要問題。買房不能太佛系，一定要先把這些考慮好了在下手，這樣才能避免後面的後顧之憂。更多樓市觀察，請關注我們的公眾號。威海新樓市，做您買房路上的參考者。
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