房地產這個行業，看起來有很多道理，但作為底層的邏輯也就那麼三五條，那我們今天就先來說這第一條：相關性原理。
你一定希望自己購入的房子能實現快速的升值，那麼你肯定就想知道導致房價上漲最直接的因素是什麼？為什麼在一個城市中，有些地方的房價漲得很快，有些地方的房價漲得很慢，要如何判斷呢？
首先我要告訴你，你可能認為的影響房價的重要因素，比如交通、教育、生活配套並不是影響房價的最直接的原因，然後我會告訴你什麼才是最終影響房價的最直接因素，以及如何運用這個原理來判斷房價的相對趨勢。
有一句幾乎人人都聽過的關於房價的名言是：決定房價的是地段，地段，還是地段。那麼，是不是越靠近市中心的地區房價就越高呢？比如我們知道，北京的城市布局是一個一環套一環的環狀結構，這是否意味著內環的房價一定就要比外環要貴呢？
事實上並不一定，比如北五環地區的房價可能會跟南三環差不多，就算是相鄰的地區，房價之間可能也會有很大的差距。那麼，到底什麼因素最直接的決定了一個地區的房價呢？
我猜大多數人第一個想到的因素就是：交通。比如某一個地區突然開通地鐵，這肯定是一個非常大的利好，那麼是不是會帶來房價馬上大漲呢？答案是：地鐵開通雖然可以會帶來房價的上漲，但是不一定會馬上帶來房價的顯性上漲。
這是我對你可能想到的影響房價上漲的要素中的第一點，交通因素的分析判斷。
如果一個片區周圍忽然開了一個好的學校，那肯定房價也要漲，但是漲多少呢？這個也沒辦法很直接反映在房子上，而是通過這所學校間接吸引很多人來學校上學，然後帶動周邊的租房和買房增加，再通過供需關係來慢慢傳遞，經過幾輪買賣，最後房價才慢慢漲上去，所以這是一個比較緩慢的過程。
因此學校和交通類似，對房價的影響是間接的，並不是說這個小區有一個好的學校，房價就一定會馬上大漲，比如說，北京最好的中學是人大附中，但是人大附中附近的房子再好，也賣不過萬柳家園。
除了交通和學校這些最容易想到的，你可能還提到一些因素，比如說公園，或者商業配套，或者寫字樓。這些都是會影響你做購買決定的重要因素，但是這些因素也沒辦法直接反映到對房價的判斷上。
比如寫字樓，你可能覺得如果附近有寫字樓，那麼就會有很多人在這上班，那他們也一定會就近居住買房，這個邏輯好像沒有什麼問題，寫字樓的確能給一個片區帶來購買力，但是寫字樓帶動房價也是要通過影響片區的購買力，進而才能影響到房價上。
剛才我們分析了你心裡可能認為影響房價的一些因素，比如交通，教育和周邊環境等，都不是最為直接的拉動因素，那麼回到我們最開始提出的問題，到底什麼因素對於房價的拉動是最直接的？
這個答案說出來可能有點超出你的預料，那就是小區的旁邊有新的樓盤出現，或者說有個明星樓盤的帶動，這是比其他所有的因素更直接、更重要的判斷點。
我們把這個稱之為房價的相關性原理，這個邏輯是因為同一個地區不同樓盤之間的價格不可能相差太遠，所以這個因素比交通、教育或者商業和生活配套都更加直接的決定了房價的高低。
關於相關性原理，我也用幾個案例來講給你聽。比如說在前面講的萬柳家園，為什麼比人大附中附近的學區房還貴，因為他有一系列新樓盤的帶動，比如一個新樓盤開價8萬，附近的舊小區給按照新樓盤的價格給自己打個七折，即使這樣這個價格可能也超過了此前的市場價，何況這個新樓盤的價格可能還會上漲。
所以，你再買房的時候，就不要只看目前的繁華、便利程度，覺得大熱商圈的房子會升值的快，儘可能多了解房子所在位置區域的政策規劃和新樓盤開發計劃。
蔡照明，中國著名地產策劃人，北京時間傳媒董事長、首席營銷官，曾為《深圳特區報》地產部主編，2005年，擔任金地集團首席營銷官兼金地北京公司副總經理。
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