房地產最近幾年遭遇了史上最嚴調控，很多地產人對未來都很困惑。

房地產接下來究竟會怎麼走？地產大咖吳建斌最近分享了自己的觀點……

雖然整體行業的規模還在增長，但由於調控持續加碼，整個行業的增速放緩了，部分中小房企，甚至部分百強房企都出現了各種各樣的發展困難。

因此，很多房企以及行業從業人員變得有些茫然——行業還有沒有未來？如果沒有未來，怎麼轉型？如果有未來，那該怎麼做呢？

對此，我可以很肯定地說，房地產行業是一個好行業，依然還有得做。因為，一是其在國民經濟中的占比相當大，不是一時半會能由其他行業替代的；二是無論從行業未來的發展空間、可持續性，還是利潤水平來看，房地產行業依然是一個很好的行業。不過，如同其他行業一樣，房地產行業發展到現在這個階段，也發生了一些新變化，比如，行業整體規模繼續大幅擴大的空間已經不大了，部分城市陷入到競爭的紅海局面等。那麼，房企想要在競爭中取勝，而且獲取最大利益，就需要技巧了。

下面，我從四個方面論述我的觀點。

第一方面：房地產行業在國民經濟中的占比相當大

20世紀80年代前後，我國工業迅速崛起，迅速一舉成為世界工廠。如今，隨著國內製造業的低成本優勢逐步消失，一些產業逐漸向我國周邊國家轉移。另外，中美貿易戰至今還沒有落下帷幕。

大國競爭，保持國內的穩定團結十分重要，而要保持國內的穩定團結，經濟就要保持穩健增長，人民要充分就業。

我國的房地產行業在國民經濟中占有相當大的比重，其對穩定經濟增長，促進就業，具有穩定器的作用。

作為萬業之首的房地產，其上游承接著鋼鐵和建材等行業，下游串聯著建材、家居、營銷、裝飾和家電等行業，對於經濟發展的重要性是不言而喻的。

有學者估計，對GDP的貢獻可能達到30%左右。

所以，國家根本不可能缺少房地產業，多年來的調控都是期待房地產行業健康及穩健發展，就是明證了。

第二方面：房地產行業是當前相對較好的行業

雖然近來有不少悲觀的論調，但是，至少在現在看來，我一直堅信房地產行業是我國最好的行業，理據可歸納為以下四點：

一是發展空間足夠大。目前，中國城鎮化率還不到60%，和發達經濟體比較還有很大的差距。

以每年城鎮化率可實現1%推算，至少還要有10～15年的發展期，才有望接近部分已開發國家的現有水平。如果算上舊城改造、城市更新所帶來的需求，那規模就更大了，持續的時間就更長了。

根據國家統計局原局長邱曉華的估計，全國約有17萬個老舊小區需要改造，涉及總規模在3～5萬億，按照3～5年的進度規劃，每年舊改規模差不多在8000～1萬億，這個體量意味著什麼呢？我們來對比一下，2018年全國住宅開發投資8.6萬億元，舊改的規模約相當於2018年住宅投資總規模的9～12%，這個比例是相當驚人的了。

這對房地產行業來說，具有很大的支撐作用。所以，就行業來看，不愁沒得干。

二是目前房地產行業的毛利率依然位居各行各業之首。雖然近年來，房地產行業的毛利率整體呈下滑趨勢，但依然還有30%左右的水平。這遠高於製造業10幾個點的毛利率水平。

三是固定資產的保值和增值效果依然明顯，大家都有購買房產的意願。如果在2008年全球金融危機前後您置業了，有機會資產升值達5～10倍；又如果2014年房地產最困難的這一年您置業了，有機會獲利1～3倍。有人講過，如果您有剛性需求，任何時候買房都不會有錯的。

2016年930以來，我國樓市調控不斷加碼，2019年1-8月,全國房地產調控政策高達367次,相比去年同期上漲了17%,累計次數刷新了房地產調控記錄。然而，即便是在如此嚴防死守的情況之下，根據國家統計局公布的數據計算，2019 年上半年，全國商品房均價同比（跟2018上半年比）依然上漲 7.50%。

未來，房價的漲幅不會像過去那樣大漲了，但保持與GDP增速同步還是可以期待的。核心城市的房子，依然是不錯的保值產品。

四是4月8日，國家發改委公布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出要積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶，城區常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，新城鎮化疊加戶籍制度改革，將造就房地產行業全新的發展空間，將形成京津冀、長三角和粵港澳大灣區等九個以上的都市圈。關注每一個都市圈就是把握機會。

第三方面：在新形勢下，房企呈現出哪些新特點

整體看，房地產業的規模依然會巨大，發展空間也巨大，但已經過了躺著也能賺錢的時代了，發展到當下，呈現出了一些新特點，在投資時，不得不引起高度重視。只有做好適當的風險規避，否則，有可能會被時代淘汰。

呈現出來的新特點，我總結有三點：

其一，不得不承認，房地產業已經進入到「峰值橫盤」時代，高位運行之下地產業的市場總量將維持在15～20萬億。按照城鎮化率推算，橫盤起碼持續10年以上。此峰值過後，房地產業才會從增量市場向存量市場緩慢過度。

其二，今年以來，二線城市成為房地產業競爭的主戰場。一是一線城市限購、限售政策沒有放鬆；二是因為三、四、五線城市的需求不足；三是相對一線城市來說，二線城市的收入不低，但房價卻要低很多。不過，由於今年4月以來，二線城市地王頻出，已經引起高層決策者們的重視，於是相關政策加緊了。未來如何破局，在考驗各房企的智慧了。

其三，國內金融政策時緊時松，這已是常態。眼下監管部門針對拿地王的地產公司融資活動在收緊，收緊主要集中在標準化融資審批方面，也延伸到非標融資方面。這對房地產公司又面臨一次考驗。

第四方面：當下房企如何過冬及獲得利益最大化

雖然行業依然向好，但能否從中賺到錢又是另外一回事。我認為，長期來說看行業，短期來說看政策。這個行業長期肯定是一個好行業，但在當前融資收緊和「五限」政策嚴格實施的情況下，房企都要過冬，與其被動接受，不如主動變革。我提出了四個解決思路，供參考：

第一，一定要找到企業可用的金融工具，將這些金融工具用到極致。無論是跟銀行對接，還是跟監管部門的審批申請，工作要細一點，把能保證的儘可能做好。現在銀行融資雖然收緊，但政策並非要將房地產打死，依然是有較大的空間的。

第二，耐心和靜觀其變。耐心不是不做事，而是在內部管理上下功夫，同時儘可能盤活資產。現在好多房企的在手貨值可能有一兩千億，土地儲備有三五千億，這些都是可以拿出來的有效貨值，在這個時候可以用多種方式（如：代管、合作、基金等方式），儘可能少花錢，多回籠資金，來解決資金流動性問題。

第三，管理好預期。房地產原來每3年調整一次，但我相信這次調整的時間會更長，所以要對未來預期做適當調整。當前處在關鍵期，活下去最重要。

第四，房企要追求均衡發展，只有均衡發展才是房企基業常青的法寶。我以為千億房企的戰略基本趨同化，大家的套路都差不多，因此競爭也會十分激烈，而行業的天花板若隱若現，因此對未來增長我們就不要有太高的預期，在這樣的情況下，房企應該關起門，夯實自身管理，向管理要效益。對於房企長期來講，一定要追求均好。

從財務管理角度來說，房企發展到今天，一定要學會管好現金流，這就是我反覆強調的高築牆、廣積糧的意思。力爭把庫存賣出去，把壓在土地上的錢變成現金，讓資金池裡多點錢——活水，然後靜觀其變。

若手裡有錢，就不要慌張。

只有熬過嚴冬，才有機會享受春天的生長、夏天的盛開及秋天的收穫，否則一切美好與你無關。

上述分享，是吳建斌先生受明源地產研究院之邀，共同為地產人開發的線上課程《破解房企常見的8大財務問題》其中一講的部分內容。本課程旨在幫助廣大地產人培養財務思維！，或者點擊「