中房報記者 曾冬梅 李紅梅 廣州、北京報道

已經擁有兩家香港上市公司的郭梓文這次又成功捕獲了一個A股上市平台。

4月7日晚，中國奧園集團股份有限公司（03883.HK，中國奧園）宣布將以11.6億元總代價收購京漢實業投資集團股份有限公司（000615.SZ，京漢股份）29.99%股份，鎖定該公司大股東身份。

從坊間消息來看，京漢股份已難以承受多元化轉型陣痛，實控人田漢早有套現離場想法。中國奧園也是一家崇尚多元布局的開發商，不同的是對地產主業的堅守令它們有足夠實力扮演「捕手」角色。

實際上，在今年3月份的業績發布會上，中國奧園集團董事會主席郭梓文已經透露了些許口風，表示過往公司進行的是單個項目收購，但2019年底做了資產包收購的嘗試。

按照京漢股份某管理層說法，該公司經營受大環境影響較大，中國奧園則是目前行業內為數不多仍有擴張慾望的主賽道企業，缺A股平台外加看好公司土地儲備，雙方一拍即合。

按照一家機構測算，此次收購預計可為中國奧園帶來超過100億元可售資源。但對於如何利用好這個A股平台該公司目前還沒有披露太清晰思路，只表示京漢股份現有項目仍將在該平台下開發，暫無打包轉讓、聯合開發的計劃。

從更長遠的角度出發，投資者認為這個平台應該還具備更多可挖掘附加值，畢竟郭梓文一再強調，多元化業務要圍繞地產業務、支持地產業務發展、提升主業的土地資源獲取能力。京漢股份產業布局也涉及綠色纖維、健康養老、文旅小鎮等領域，無論是增加中國奧園在土地市場議價能力，還是成為其多元產業上市平台，都有不少想像空間。

沒有回A計劃

根據郭梓文3月份對投資者透露的信息，中國奧園應該是在2019年底就已看中京漢股份這個資產包，2020年初開始洽談。

雖然一直號稱要轉型，但京漢股份目前最核心的資產仍然是房地產項目。公告顯示，該公司持有項目主要位於北京、天津、重慶、成都、南京、太原及廣東、河北等省市，共計18個，現有已確權總可售建築面積約123.7萬平方米，截至2019年9月30日，公司未經審核凈資產值約28.9億元。

除了11.6億元股價轉讓款外，中國奧園還須為京漢股份注入不低於5億元流動性支持，用於償還到期金融機構借款及支付保障項目正常運營應付款項。即便如此，中國奧園仍認為交易對價合理，京漢股份經營管理相對規範，債務規模可控。

目前雙方簽訂了框架收購協議，但正式收購協議簽訂前還有30天盡調期。在盡調完成後，雙方將簽訂股份轉讓協議，屆時，郭梓文才算真正入主，成為京漢股份實際控制人。

從目前來看，中國奧園對京漢股份資產情況還算滿意，認為交易可進一步豐富公司的土地儲備，增加一二線城市占比，有助深耕所在區域，提高市場份額及影響力。據悉，包括北京在內，中國奧園已經於環渤海經濟區布局了多個項目，截至2019年底，環渤海土儲建築面積占比約10%。

香港上市房企收購A股上市公司難免令外界對郭梓文的意圖有所猜想。對此，中國奧園方面強調，房地產開發是京漢股份的主營業務，收購也是基於其地產業務相關考慮。「公司目前沒有任何回A或借殼的打算。」在不回A的前提下，同業競爭的問題就擺到了面前，畢竟中國奧園也沒打算打包收購京漢股份地產項目。對於這個問題，該公司沒有給出確切回答，只表示在成為京漢股份第一大股東後，會對其進行相應公司治理，對同業競爭問題進行妥善安排。

至於京漢股份的其他產業目前也沒有清晰發展指引。按照原計劃，未來這家公司將逐步退出傳統房地產業務，專注於新材料及綠色纖維相關產業的研發與製造。不過，京漢股份在公告里表示，中國奧園會繼續支持公司的綠色纖維發展戰略。

雖然很多細節尚未明確，但資本市場對中國奧園這次收購還是較為樂觀。富瑞在報告中表示，預計本次收購將為中國奧園帶來逾100億元可售資源，並加強在一二線城市布局，提升今年預售增長至逾20%，將可令該公司資產凈值提升約3%。

醉翁之意不在酒？

收併購是近幾年中國奧園擴大土儲的重要渠道，對國內擁有優質項目或豐富土地儲備的公司進行跟蹤是其一項重要工作。2019年，該公司新增項目87個，新增可開發建築面積約1609萬平方米，其中收併購項目占79%。在2020年的新年獻詞中，郭梓文表示，房地產板塊是中國奧園明確的核心業務，在充分運用各方資源獲取優質土儲的同時，也要加大併購力度，實現規模增長。

基於自己的觀察，郭梓文在上半年就定下了這宗交易。他告訴投資者，2020年中國奧園積極參與了土地拍賣，發現溢價率大幅超過去年下半年水平，這主要是因為在去槓桿背景下，房企土地存量減少，加上2月疫情影響很多房企沒買地，所以市場有向好跡象后土拍競爭比較激烈，為了規避招拍掛市場風險，奧園積極尋找資產包收併購機會。

「併購王」孫宏斌也提到，今年行業併購的機會遠遠超過以往任何一年，但優質標的並不多。在他看來，目前出現經營困難的企業一類是因為這幾年拿地太貴，所以盈利壓力、流動性壓力都大，但資產未必有價值；第二類公司是持有型的物業太多，這對融創而言也不是很好的標的。他透露，春節後，融創對幾個標的進行調研後基本上都放棄了，因為算不過帳來。

流動性壓力大、持有型物業多這兩類特徵京漢股份都具備了。2015年至2018年，該公司凈利波動較大，分別為2.38億元、1.09億元、3.07億元、1.57億元，截至2019年前三個季度甚至出現虧損。到2019年年底，其盈利數字才得到轉正，但僅盈利1000萬元至2000萬元，現金流也頗為緊張，公司2019年前三個季度的貨幣資金已不足以覆蓋短期債務。

據接近京漢股份的知情人士分析，該公司的現金流壓力主要來自兩方面，一方面，新業務大力投入占用大量資金；另一方面，地產項目目前大多處於前期投入階段，資金回籠效果甚微。

從京漢股份2019年的半年報可看出，其北京、廊坊、香河、通遼、簡陽、天津等地的項目以住宅為主，但張家界、雄安周邊、太原、南京、重慶等地的項目則大部分為各類產業綜合體，2019年新增的唯一地塊也是商服用地。

對於追求快周轉的房企而言，京漢股份可能不是太好的選擇，但中國奧園有自己的盤算。3月13日，郭梓文旗下的另一家港股上市公司——奧園健康生活集團(03662.HK，奧園健康)宣布將此前通過公開市場競得的上海市奉賢區地塊，轉讓給中國奧園。這塊地未來將發展成健康及醫療美容產業綜合體，兩家上市公司分工明確，中國奧園負責項目的整體開發、建築、運營及管理，奧園健康負責輕資產營運業務，這被認為是一次「產業拿地」的模具和嘗試。在郭梓文規劃里，多元業務當前的核心任務就是圍繞地產業務，支持地產發展。

參考這樣的路徑，再結合目前京漢股份在健康養老、文旅小鎮等方面的布局，不難發現中國奧園也可以與京漢股份進行相似的互動與合作。此外，作為一個上市平台，京漢股份也存在資本操作的空間。一位港股分析師表示，多了一家上市公司有利於郭梓文對旗下產業進行更清晰的分割，比如原本放在奧園健康內的大健康產業便可以注入到京漢股份，方便進行產業的專項融資，奧園健康就專注於物業管理業務。

當然，這僅僅是市場揣測，畢竟自中國奧園試圖收購百年人壽開始很多投資者就摸不清郭梓文的心思了。入主京漢股份是純粹為了地產規模壯大，還是另有資本操作謀劃，相信不久郭梓文就會給出答案。