世聯行戴毅：疫情對樓市需求端雖有影響但不必過度悲觀

熊俊萍/文

疫情之下，許多人對生命、對房子已經有了不一樣的理解，對於房地產市場而言，由於疫情不得不關閉售樓處，鮮有成交。不過，世聯行集團研究部負責人資深研究員戴毅認為，購房的需求不會因為受疫情影響而消失，只會延後，預計二季度會出現集中購房潮。

問：你認為這次疫情對房地產行業有多大影響？

戴毅：這次疫情影響，房地產全行業停工停售，對於本就處於還債高峰的房企來說更是雪上加霜。不過，一季度是房地產銷售的低點，所以受影響將逐步減小。另外，購房對於中國家庭來說是一件低頻次、剛需的大事件，並不會因為受疫情影響而消失，絕大部分只會延後，預計疫情結束後會逐步釋放，且由於線上蓄客、房企集中促銷搶收等措施，預計二季度會出現集中購房潮。此外.受債務剛性兌付且停工停售的原因，會出現不少房企被迫出售項目和股權，因此對於資金健康的房企反而是優選優質的併購機會進一步做大的好機會。

「非典」的歷史告訴我們，整體的受影響程度都只是短暫的，不會改變行業原本的長期趨勢，持續周期預計兩個季度，但總需求影響相對較小，會出現需求延後釋放的現象，三四線城市可能會影響更明顯。

問：2003年「非典」過後消費、商業曾迎來V型反彈。預計這次疫情過後，房地產能否快速反彈？

戴毅：需要注意的是，這次疫情與2003年「非典」不可直接比較，因為所處的經濟發展階段不一樣。2003年我國剛加入WTO不久，經濟和城鎮化率正處於高速增長階段，居民槓桿率僅16%左右，居民端加槓桿空間廣闊，因此樓市僅僅受到短暫影響便迅速反彈並創出新高。而當前階段居民槓桿率已超過60%，已超越G20和日本的水平，且市場熱度在去年已明顯回落。受疫情抑制的需求大部分都不會消失，疫情過後會需求會有像「非典」過後的需求集中釋放，但後續創出新高的難度較大。

問：你認為政府應該給到什麼樣的助力，才能真正促進實體經濟及房地產行業的恢復？

戴毅：其實當前政府已經在通過財政端加槓桿來托底經濟。一方面，對於房企，目前採取了一系列減稅、降費、給與企業對於不裁員的人頭補貼等政策優惠；多個城市採取了調低商品房預售條件、調低預售資金、土地出讓金分期和延期支付等措施來緩解房企的資金壓力，這樣的措施應當被更多的城市所採用。

另一方面，從居民端，應當對剛需購房採取鼓勵和優惠措施，從首套的首付比例、利率、公積金貸款方面進行放寬，另外還可採取一系列政策比如首套房貸抵稅等，支持剛需購房。

最後，政府對於行業停工預售要避免「一刀切」，對於部分疫情控制較好的區域，在做好疫情防護及人員監測的情況下，採取逐步復工、逐步開放售樓處是必要的。

問：疫情仍在持續，房地產企業應該如何度過這段非常時期，對此你有什麼建議？

戴毅：疫情期間，行業紛紛採取線上蓄客、線上看房、低訂金購房等動作，這使得短期市場競爭激烈，居民觀望情緒濃厚。一方面，在停工停售期間，積極做好線上蓄客工作，對於去化能力較弱的房企，聘請專業的代理服務公司是快速去化、回籠現金流的重要路徑。多家企業採取了各種手段促進銷售，如世聯行推出了線上看房平台，以及出台尋找「世聯李佳琦」等活動並對於其中表現出色的員工給與實質獎勵；此外，集團採取全員營銷模式，並配套了相應的內部APP供指導。

問：對2020年房地產市場整體發展趨勢你有什麼判斷？

戴毅：從需求端來看，隨著疫情期的持續，線下消費會面臨長時間的減弱，三四五線城市返鄉置業的減弱最為顯著。但總體看，剛需仍是購房主力軍，因此大部分的購房需求不會消失只是會延後。此外，疫情對一季度經濟產生的衝擊將使得「六穩」和經濟總量「翻一番」的壓力較大，從年初以來種種政策表明，2020年的財政端將加大槓桿助力穩經濟，此前國務院提出的3年1500萬套棚改攻堅計劃尚有558萬套的餘量，我們認為今年棚改新開工的量大機率要大於去年甚至全額完成，這也會對需求形成一定支撐。

疫情結束後，房企之間大力度的促銷戰和搶收戰必然掀起熱潮，被壓抑的需求會得到集中釋放，預計屆時市場會表現的價跌量升。此外，房企的促銷戰和搶收戰，將使得市場觀望情緒更濃，這對房企的營銷策劃、蓄客等能力提出了更高要求。居民對於醫療資源、小區物業管理、低密度的重視將更勝以往，這對於產品規劃來說是需要重新考慮並加大權重的部分。