作者丨雨禾 編輯丨李江濤

來源丨地產資管網（ID：thefutureX）

在資本周轉過快的時代，沒有大格局和長遠規劃的企業很難常生常青。

今天，WeWork的折戟，讓我們看到被資本狂熱席捲過後的創新企業留下的一片狼藉，人人都開始抨擊WeWork模式的弊端。而早在WeWork正受資本青睞的那幾年，就有一個人敢於站在它的對立面，質疑WeWork模式。

他曾在2016年提出「WeWork不是聯合辦公的終極版本」，2018年的時候他更直接粗暴地斷言「WeWork模式在中國已經失敗」。

這個人就是星庫空間創始人白羽。

無論是堅守自己的觀點不從眾的「獨行者」還是比所有人都最先看到真相的「引領者」，白羽一直站在更高層面觀察著聯合辦公行業的發展，並始終堅守著自己對聯合辦公行業的判斷。

01 實現盈虧平衡

在心理學上有一個名詞——「倖存者偏差」，這個觀點意在駁斥一種常見的邏輯謬誤，即只能看到經過某種篩選而產生的結果而沒有意識到篩選的過程，也因此忽略了被篩選掉的關鍵信息。

而聯合辦公盲目擴張的那幾年，白羽對WeWork的判斷或許就是被聯合辦公遺漏的「關鍵信息」。

他之所以能先於很多人看到WeWork的不足並敢於站出來發聲，源於他敏銳的判斷和自信，更深一層的原因則是基於他對房地產行業大環境的了解以及對新辦公賽道的認真思考和實踐。

2015年7月，白羽從財大氣粗的房地產行業躍入方興未艾的聯合辦公市場，從高壓的職業經理人轉身成為一名自立門戶的創業者。同年10月，星庫空間開始運營第一家demo店。

歷經4年，星庫空間完成了北京、上海、深圳、天津、南京、瀋陽、廣東肇慶等地布局，並正在計劃向西安、成都、蘇州、武漢等城市布局。

從規模上看，星庫空間目前已經在全國布局二十多家店，總運營面積七八萬平米，與國內走在頭部的聯合辦公品牌相比，無論是總運營面積還是規模擴張速度都沒有太大優勢。

但在盈利能力上，星庫空間卻走到了中國聯合辦公行業的第一梯隊。

「我們是行業內最早實現盈虧平衡的企業。」白羽說。

在白羽看來，做聯合辦公，盈利能力始終是第一位的。在更早一些的時候，白羽計劃，會把星庫空間的成本回收期控制在3年左右，這樣才有充裕的時間應對後期的市場波動。

事實上，2018年底，星庫空間就如期實現了盈虧平衡。

在過去通過低消占領市場並迅速規模擴張的時期，白羽的堅持或許很難理解，但是隨著WeWork折戟，以高估值驅動擴張的模式已經不通，盈利能力重新回到大眾視野，關於這方面的探討又掀起新一輪熱潮。

但是，從盲目跟隨到盲目否定，從重視規模效應直接過渡到重視單店盈利，從而忽視聯合辦公的底層邏輯，正是白羽對現在中國聯合辦公市場的擔心。

02 這是一場馬拉松

白羽說，「聯合辦公是一場馬拉松。」

在聯合辦公誕生之初，眾玩家一起入市，開始在聯合辦公賽道一路狂奔，但問題是，當時很多人甚至沒有看清遊戲規則。以百米衝刺的速度和預期參與一場跑馬拉松比賽是註定要被淘汰的。

在白羽看來，WeWork就是錯認了遊戲規則的典型代表，它在自認為百米衝刺的最後階段被裁判攔下，並被告知，這其實是一場曠日持久的馬拉松賽事。

聯合辦公從來不是一個掙快錢的行業。

白羽說：「聯合辦公運營商相對於商辦開發商和商辦物業就像是廚師相對於農民和食材，廚師掙錢靠的是知識和技能，而非資源增值。」這也正是聯合辦公正在轉型的方向——輕資產運營。

輕資產運營並非今天才出現，世界上這種輕資產運營模式很多，不少已經相當成熟。像萬豪、喜來登這種大型酒店，都是幾千億市值的輕資產公司，這些公司的核心不是資產，他們的核心在於與資產進行賦能和增值的能力。

而這種能力的鍛造是需要時間、需要實踐反覆錘鍊出來的。

聯合辦公行業的挑戰在於它是一個精細化服務和一個新需求的結合體，它不是來自傳統的需求，它來自於中小企業，同時它又像酒店行業有一個精細化服務的基礎。

這兩件事在中國來講其實都特別不適合快速創業者。

中國的企業喜歡複製模式，複製模式的前提就是客戶不能變，如果客戶有很大差異，同樣的模式基本上就是陷阱。

另外一個條件就是服務太重的事中國企業往往沒有耐心做。中國企業大都還是傾向於野蠻增長、資源變現的邏輯，所以中國很少特別出名的本地五星級酒店品牌，因為服務業其實特別的耗功夫。

萬豪酒店花了近100年，祖孫三代才打磨出一套標準，中國創業公司絕大部分沒有這個耐心。「所以在這兩個條件約束下聯合辦公模式很容易做虧，這是真的。」

「但這也恰恰是我們看好這個行業的原因，因為我們重視客戶，不賺快錢，我們有耐心。」白羽說。

03 聯合辦公行業的「小米」

「支撐一個行業的是需求，支撐一家企業的是滿足需求的能力。這個道理非常簡單，卻被很多企業忽視。」白羽說。

WeWork之所以在中國以失敗告終，很大一部分原因是他忽視了中國用戶的實際需求。WeWork在美國或許很受用戶喜愛，但是在移植到中國後，他忽視了非常重要的一項因素——跨文化差異。

這一點從WeWork低價傾銷就可以看出端倪，真正被市場接受、被用戶喜愛的產品是不可能採用這種手段進入市場的。

星庫空間在做的事情就是「給企業更有彈性、更具性價比的產品」，邏輯很簡單，「我們如果達到國外同行百分之七八十的觀感和體驗，我們希望只有它百分之四五十的價格，這就是性價比的標準，跟小米華為對蘋果沒什麼區別。」

中國中小企業還是對性價比很有要求的，無論何時，能真正了解客戶，滿足客戶需求永遠是第一位的。

聯合辦公是一類為空間重新賦能的生意，是存量資產運營的一個分支，而這是一個空間很廣的賽道。

白羽認為，聯合辦公市場是個開放性市場，沒有某項服務是絕對的邊界、是傳統寫字樓或產業園能做而聯合辦公不能涉及的，反之亦然。

若想更好地實現空間價值提升就要服務並了解空間中的用戶，在了解的基礎上才有可能挖掘潛在價值，通過精細化運營實現盈利。

如果不能通過運營實現資產升值，那麼資產本身還是會退回到原有的存量資產價值，不存在永久性占有的問題。

04 理智卻不失情懷

有人認為，目前走進聯合辦公賽道的都是有情懷的創業者。包括看似理性，善於分析的星庫空間也有自己的情懷和堅守。

「星庫」意為把每一個入駐企業，每一個用戶看作明日之星，他們看好每一個來到星庫空間辦公的企業，每一位來星庫空間辦公的用戶。

白羽也說，聯合辦公的魅力就在於這是一個有無限想像空間的行業，很有可能，在目前所服務的企業里就孕育著未來的「阿里巴巴」，平台的價值無法估量。

面對目前的行業發展現狀，有人質疑，如果空間內的增值服務只是給入駐企業帶來額外的成本而非價值提升，那麼這些企業是否還會為了空間內的增值服務買單。

但白羽的觀點是，「依託於空間的增值服務雖然在現階段看不到具體的價值，它在未來將以什麼樣的角色發揮怎樣的價值目前不好判斷，但是，從產業發展的趨勢看，空間服務的價值一定存在。」

「我們的目標是健康成長，並且長期發展和升級。作為服務業來講，不能設定一個太短期的目標，我們這種業態並不是到了某一天就可以100%的完善，我們要對未來的可能性抱有期待。」

通過不斷的進步和調整，白羽希望星庫空間可以較大限度地匹配新興產業需求，並且獲得客戶的認可，成為他們的優選品牌。

畢竟，對於創業者而言，只是在乎業績指標或是否上市，未免太無聊了些，只有把創業視作個人成長和無止境的鍛鍊，才更加有趣。