作者：威海新樓市 編輯發布於公號：威海新樓市
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入住率是什麼？是衡量一個小區房子好壞的標準？是衡量一個區域人口密度的標準？還是衡量一個城市繁華程度的標準？也許對於大多內陸城市是這樣，但是威海卻不能用這些標準來衡量，因為威海是一個多元性質的城市，是一個有著自己獨特之處的城市，同時又是一個普通的三線城市。
最近跟很多關注威海的朋友聊天，他們大都反應一個問題：「威海的房子空置太多了，很多小區晚上都沒什麼燈。」其實，這也是我生活在威海的幾年中，周邊人（外地人居多）反應最多的一個問題，而我也覺得威海的人口確實很少，能夠達到50%以上入住率的小區也是非常的少。
威海的人口及各個區域的入住率
威海市是一個三面環海的帶狀地貌城市，2017年末，威海市常住人口282.56萬人，其中城鎮人口187.79萬人，榮成人口66.8萬、文登人口58.1萬、乳山人口55.8萬。人口數量上在整個山東省排名14，屬於倒數第三位置。威海的人口數量本質上無法支撐如此「龐大」房子體量，況且人們向來都是集中在大的城區生活。
威海市區主要分環翠、經區、高區、溫泉、張村、羊亭等幾個生活區域，而人口多數集中在威海主城區的環翠、高區、經區，張村和溫泉主要以本地人口為主，大部分是舊村改造回遷戶，相對來說，張村的人口更多一些，其中入住率最高的要數盛德世紀新城、水緣金座等一些中心地段並靠近高區的區域。
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環翠區（威海主城區範圍）的房子入住率必然不低，畢竟是老城區，有著威海最大最全的商業、醫療、學校等配套，如果不是因為中心城區大部分是老破小的緣故，威海中心區域的人口數量占比完全可以比肩一二線城市。但現實就是這樣，主城區的人口是呈現下降趨勢，主要原因是威海新區的開發（高區和經區），高區作為最早的產業區，為威海市提供著大部分就業崗位。所以，不論是工作原因還是追求更好的生活環境，大批人口選擇遷入高區；之後經區的崛起，又使得很多人決定來經區定居。不過老城區的配套，尤其是學區房，又使得很多人又不捨得完全放棄老城區，保留著環翠主城區的房子。最終的現象就是，環翠的很多房子用來出租使用。
租金便宜、房子老舊、生活便利是環翠老城區房子的幾個特點，本地人以及租房客撐起了環翠老城區的入住率，總體來說，環翠入住率能夠達到50%的小區要多一些，比如：寨子商圈、市政府周邊、小商品城等等。
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高區作為產業新區，有著威海數量最多的工廠企業，有著威海最知名的兩個大學學府，有著威海最知名的國際海水浴場，等等一些因素，使高區在2000年之後成為了威海人最喜歡的生活的地區之一，加上當時很多韓國人來威海發展，一度讓高區的方方面面都迅猛發展。雖然現在韓國人撤走了不少，廠區也在慢慢外遷，但之前人口流入所打下的基礎依然不弱，更何況高區轉型依然有條不紊的進行著。
高區人口較為密集的區域大致有：東澇台、西澇台、田村、臥龍山、以及山大哈工大周邊等等。而入住率較高的小區有：盛德麗景名都、昌鴻小區、山海郡、御鑫家園、東發現代城、親情園、田村A/B區、一品蓮花城、春山華居。
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經區的人氣高一直是被大家所認可的，因為經區有高鐵站、汽車站，經區有威海主城區內唯一的沙灘浴場（海上公園），去往機場、文登、榮成都要經過經區，所以經區的街道上人流量、車流量要遠遠大於威海其他區域，但大多都是「過客」，這些對於經區各個小區的入住率並沒有帶來很大的提高，實際上經區並非大家想的那樣各個小區有很高的入住率，即便如此，經區的人氣也是遠高區其他區域，誰讓威海整體入住率都偏低呢。
經區的熱點區域主要有：皇冠、長峰、蒿泊、鳳林、新都。入住率相對較高的有：皇冠南中北區、春天花園、華發九龍灣、萬象城、金域仕家、楊家灘等等。
榮成主要分東部新城區和西部老城區，後來櫻花湖的開發帶動周邊區域的旅居資源直步向前，隨著體育館、政務中心、九龍城的投入使用，是的櫻花湖周邊具有了非常高的人氣，如果從房子的銷售情況來看，櫻花湖周邊無疑是榮成人氣最高的，但這並不代表入住率就很高，因為這裡大多房子是外地旅居使用所購買的。
榮成人口密度最大的還屬老城區，有著榮成最好的商業、醫院、學校，有高鐵站、汽車站，本地剛需比較熱衷的區域，尤其是成山大道與文化西路兩側；新城區的環境更好一些，小區與小區之間的密度沒有老城區那麼高，整體人口略顯冷清，但各個小區的入住率並不遜色西部老城區，而一些近幾年的新小區基本都在偉德東路與青山路兩側。
榮成有很多跟威海市類似的地方，但目前要比威海市的旅居價值更大一些，一是環境要優越於威海，再就是房價要比威海便宜將近一半。東西兩個城區的房子多數以本地剛需為主，住戶相對來說要穩定很多，而櫻花湖以及桑溝灣一帶則是很多外地人比較喜歡的區域。
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文登和乳山不論在地理位置還是居住屬性都非常的相似，文登有南海新區，乳山有銀灘，但兩者又有著本質的區別。文登的經濟實力強於乳山，南海新區的政策力度又高於銀灘。
對於買房角度來看，乳山和文登的區別不是很大，都是本地剛需需求，各個小區的入住率都差不多，都是外地人很少眷顧這兩個地方。同在一條海岸線上的銀灘和南海新區則又如同雙胞胎兄弟一般，都是旅遊地產，都是「候鳥」基地。春來人居，秋去人離。而不論是南海新區還是銀灘，都不會對他們所屬區域的主城區的入住率帶來任何影響。
入住率高的小區就一定好嗎？
看了以上對於威海地區各個區域的分析，我們不難發現，整個威海的入住率不高，而且比較集中。高入住率的小區多是以「內陸」區域為主，一些配套相對完善的城區中心地段。這就區分出來海岸線小區與內陸房子。
而威海房屋持有者又是分本地人和外地人，本地人買房以剛需自住為主，投資為輔；外地人來威海買房是度假養老為主的投資行為，移居為輔。買房需求的不同就決定了地段的選擇，就導致了上面「內陸房」與海景房劃分，剛需選內陸，投資向海岸線。
入住率高的小區集中在城市中心地段，以老破小為多，好處是便於出租和出售，利於生活。但威海畢竟不是北京這樣的大城市，儘管房子相對受歡迎，但價值上升卻非常之慢，租金也沒有客觀的數目。剩下的也就只有居住價值還算貨真價實。
入住率高帶來的毛病也不少，最主要的就是一個衛生問題，尤其是那些老舊小區，樓道異味、垃圾過多是人口過多必然的產物，其次就是停車位緊張，周邊環境雜亂（人多的地方飯店不會少，有的地方夏天大排檔最讓人頭痛）。
而海岸線上的房子，本地剛需多數報以遠離的態度，尤其是威海市區之外的下屬區域，但外地客卻非常熱衷於這些海景房。
優勢：環境好，景觀好，公園多，生活在這裡養老、度假，那叫一個舒暢。
缺點：人少配套低，有些地方的最基本生活物資購買都費勁，更別提上學與就醫。
威海的海景房要區分對待的，威海市區內的海景房不但價格高，還非常搶手。而榮成、南海、銀灘等區域的海景房，雖然熱度不錯，但隨著房價不斷的上漲，溢價值太高會讓購房者「忍痛割愛」的，就算再喜歡也不敢買的。不過關注度還是不錯的，最起碼只要價格合理還是很快能夠賣出去。
對購房者來說，不建議以入住率為參考
對於主城區的房子，入住率雖然高，但是房子價值不一定高，隨著人們生活的提高，大家更傾向於居住在環境更好一點的房子裡，而在威海的老城中心的老破小，顯然與之想悖逆，而城中心基本上也不存在小區拆遷的可能性，即便是一些近幾年蓋的小區，價格也是非常的高。
而海岸線上的房子，包括威海市在內，多數是被外地投資或者養老度假者所持有。他們要麼長期閒置，要麼每年的5-9月過來小住。晚上看上去沒有多少亮燈的小區，但想買一套二手房卻非常的不容易。尤其是威海市區的這些海景小區。
所以，我們買房還是要看小區的具體性質，分析房子所能提供給購房者哪些方面的價值。而購房者則是根據自己的預算與需求去匹配房子的價值，找到一個最中和的點，這就是你要找的房子。
總結：入住率高人氣高熱鬧，入住率低環境好冷清；剛需客多入住率高，投資客多入住率低；海景房熱度和價值高入住率低，市中心房生活便利老房多入住率高；偏遠地區季節性強，入住率變化大。
如何判斷威海房子的入住率高低
1、白天看陽台玻璃：就一點，有人住的房子怎麼會讓玻璃髒兮兮的呢。
2、晚上看燈光：有人住肯定要開燈，但威海房子多以北向客廳為主，而人不同時間段在室內活動的地方也不一樣，所以要都看，最好在7-8點左右，威海人很少有夜生活，這個時間段基本都在家，再晚，很多人就關燈休息了，另外還要前後都要看。
3、看小區內車輛停放密度：有的小區要看地下車庫的，當然車牌儘量以本地車牌多為主（魯K），外地車牌多的小區，多是以旅居為主，比如銀灘和南海新區。
4、看小區周邊商業配套：尤其是小區周邊的飯店密集度，沒有那個老闆願意把飯店開在入住率很低的小區旁邊，畢竟這種靠人頭產生收入的行業最能顯示出周邊人口密度。
5、問小區物業，自己地盤有多少常住人口最為清楚，尤其是冬季，看有多少戶交了暖氣費吧。