位於北京豐臺區高立莊的萬科泊寓項目正在加速推進工程建設，該項目下的700多套租賃住房則於近日開始預租，明年入市後將成為附近為數不多的租賃項目。資料顯示，該地塊是北京最早一批由房企建設、運營的集體土地建設租賃住房的項目。
在建的高立莊萬科泊寓項目 中新經緯 薛宇飛 攝
北京是首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點的城市之一。2017年，北京提出計劃今後5年供應1000公頃集體土地建設租賃住房。業內期待，在多渠道增加供給的情況下，能夠平抑市場的租金價格。
租房煩惱多 市場缺口較大
由於外來人口較多，北京租房市場巨大，痛點也多，房租價格高、租住品質差、供求矛盾大等一直都是困擾因素。2018年上半年，全國居民人均居住消費支出2157元，占人均消費支出的22.4%。其中，北京超出全國平均水平的3倍，達到7140元，同比增長22.1%，占人均消費支出的36.3%。
在官方調查統計中，居住支出是指與居住相關的支出，包括房租、水、電、燃料、物業管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。近幾年，北京居住支出占人均消費支出的比重不斷提升，數據顯示，北京市2016年人均居住支出占比為31.6%，2017年為32.9%，2018年又提升了3.4個百分點。
諸葛找房數據研究中心最新的數據顯示，北京當前的租金均價為90.83元/平方米/月，一居室、二居室、三居室的租金價格分別為5570元/月、6645元/月、10172元/月。
2018年，北京租房市場出現的價格上調引發不小關注，也將租賃市場的短缺問題暴露無遺。貝殼研究院2018年8月發布的數據顯示，北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。
貝殼研究院前院長楊現領認為，如果一種產品或服務的價格出現持續的上漲，那只能說明一個問題：供給短缺，要麼是數量的絕對短缺，要麼是質量的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時面臨這種形式的短缺，是租金上漲的根本原因。
正如楊現領所說，質量相對短缺，或租住品質欠缺，是北京租賃市場的另一個槽點。當前，北京大量租賃住房的供應仍然依靠老舊小區，整體租住品質難以提升，即便是近幾年逐漸崛起的長租公寓可以提供房間改造，但其市場份額依舊不大。另一方面，長租公寓企業質量參差不齊，跑路、倒閉的事件屢見報端，也給租賃市場帶來一絲陰霾。
集體土地租賃住房穩步推進 萬科成積極參與者
針對租賃住房供應短缺的現狀，北京通過多渠道增加供給，其中，在集體建設用地上建設租賃住房成為重要的一環。從2011年起，北京先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
2017年8月，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
2017年11月，北京市規劃國土委、市住委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，計劃於2017年~2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。有媒體計算稱，1000公頃土地大約能建40萬套租賃住房。
北京市相關部門今年9月透露，已確定68個集體土地租賃住房試點項目，已開工21個，可提供房源約2.7萬套。
高立莊萬科泊寓項目樣板間 中新經緯 薛宇飛 攝
中新經緯記者注意到，萬科等企業是北京集體土地建設租賃住房的重要參與者。據了解，萬科在北京已經獲取6個集體土地建設租賃住房項目，總建築面積75萬平方米，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。未來三年，萬科計劃每一年新增約7000間租賃住房開業。
「目前萬科負責的6個長租公寓中已經有2個正式施工(高立莊、成壽寺)，剩餘4個(草橋、瀛海、大興舊宮、台湖)也基本會在今年開工。高立莊、成壽寺項目將於年底完工，目前已開放城市展廳部分，開始向周邊企業和個人預租，預計在2020年第一季度末至第二季度初開業上市。其餘幾個項目也會在2021~2022年陸續開業。」萬科泊寓相關人士介紹稱。
有業內人士認為，擅長開發與運營的房企參與到集體土地租賃住房中去，對租賃房的品質建設能起到一定的保障作用，後期運營也相對得心應手。由於成本相對較低，集體土地租賃住房項目或更容易盈利。
提升租住品質 期待平抑價格
為了讓集體土地租賃住房更具競爭力，北京發布的上述文件還要求，集體租賃住房要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件；結合「三城一區」和產業功能區，堅持毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的原則進行布局建設；配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施；房屋套型結構和面積標準，可結合區域實際情況，按照市場需求，進行規劃、設計和建設，同時實施全裝修成品交房。
高立莊萬科泊寓項目的雲中圖書館 中新經緯 薛宇飛 攝
據了解，萬科參與建設的高立莊泊寓項目在交付使用時，不僅是全裝修成品交房，還會配備各類家具家電，租戶完全可以實現拎包入住。而在設計理念上，高立莊項目試圖打造一個共享復合、以人為主的新社區。為了適應年輕人的需求，社區打造了雲中圖書館，租客們可以在館內看電視、讀書、做分享交流，每個節日還會組織不同的活動，讓同一個社區的住戶形成一個社群；社區內配建有商業，可以滿足租客們的日常需求；轟趴館等娛樂場所，為集體團建提供去處。
高立莊泊寓項目的科技感十足。社區會根據租客的使用習慣，智能調節路燈、空調、電梯的運營狀態，既能夠滿足人們的生活需求，又節能環保；採用AI識別體系，做到真實核對每一個住戶的身份信息，實時採集、實時監控，保障社區的人員安全；為應對各種突發情況，社區的管理系統能夠提前預設好「及時通報」。
泊寓相關人士介紹稱，高立莊項目開間產品定價為3000~5000元/月，約為周邊同品質一居室租金70~80%，既能夠保障居住品質，也能降低租賃成本。業內人士表示，隨著集體土地租賃住房項目的上市，在改善租客租住品質的同時，也期待能平抑、穩定市場價格。