長春經開（600215）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
報告期內，國際環境錯綜複雜，受經濟供給側結構改革及中美貿易戰影響，東北地區經濟形勢下行壓力較大，在嚴峻的外部形勢下，公司僅僅圍繞「鞏固成果、集中攻堅、持續提升」的指導思想，從夯實房地產開發銷售、加快智能園區建設兩方面著手，突出「內控、營銷、建設、團隊」四條階段性重點工作主線，全力推進各項工作開展。2019年度，公司實現營業收入1.87億元，歸屬於上市公司股東凈利潤7700萬元。
(一）宏觀市場環境
2019年，在中央「房子是用來住的、不是用來炒的」的主基調下，我國房地產市場開發、投資及銷售等方面整體表現較為平穩。房地產市場在日趨理性的同時，也在拉動經濟、保障民生、化解風險方面取得了較好的成績。同時，各地圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，因城施策，為房地產市場持續平穩健康發展提供了保障。在中央和地方的共同調控下，房地產市場2019年度平穩收官，有序發展。
據國家統計局數據顯示，2019年1-12月，商品房銷售面積171,558萬平方米，同比下滑0.1%。從房屋新開工面積角度看，2019年1-12月，新開工面積227,154萬平方米，同比增長8.5%。
數據來源：國家統計局
在樓市「房住不炒」的主基調下，2019年，吉林省樓市呈現「穩中有升」的跡象。2019年1-12月，吉林省商品房銷售面積2,122萬平方米，同比增長2.31%，總體平穩，增速高於全國。吉林省新開工面積2,947萬平方米，同比增長18.93%，增速高於全國。新開工面積波動較大。
數據來源：國家統計局
長春市作為吉林省省會城市，2019年城市外拓、地價攀升、邊緣區域崛起、品牌房企復盤、超級大盤相繼開發立項，萬人開盤、新房企落地..樓市表現較好。2019年長春樓市商品住宅總成交與上年基本持平，市場經歷了先揚後抑的發展波動。市場格局呈現出中心及熱點區域品牌/中高端項目集中，邊緣區域剛需投資產品過量的趨勢。2019年長春土地市場供需量價均有提升，繞城及四環為拿地集中區，2020在舊改及城市外擴的雙向驅動下，預計房地產市場穩中有升。
（二）公司經營情況
1、及時調整營銷策略，推進房產銷售
公司制定了以客戶為導向的營銷策略，一方面，公司不斷加強對細分市場和客戶的研究，了解客戶需求，提高服務滿意度。另一方面，加大媒體宣傳，注重原創、精準、專業，形成了以線上和線下相結合的新媒體矩陣，提升樓盤形象和影響力。
2、強化進度管控，有序推進項目工程建設
報告期內，公司在深入紮實做好工程過程管控，降本增效的同時，積極與施工單位、監理單位等各方協調溝通，克服地區降雨量增大增強等不利因素影響，為公司工業工程項目和D區二期的工程項目施工按計劃穩步推進奠定了基礎。截至報告期末，工業工程項目廠房主體工程已結頂，D區二期項目主體工程建設已完工。
3、加強團隊建設，弘揚企業文化
根據年度經營計劃要求，結合公司實際發展需要，公司進一步優化了組織架構。
公司組織全體幹部員工，深入開展管理制度培訓、團建系列活動，全面提升執行力，增強團隊凝聚力；同時，公司繼續加強計劃統計管理，以計劃管控和目標考核為抓手，持續開展業務能力培訓，提升經營管理能力，為公司的持續、穩定、健康發展提供了人才保障。
二、報告期內主要經營情況
1、主要任務指標完成情況
2019年公司計劃營業總收入10,873萬元，實際完成營業總收入為18,667萬元，超額完成本年營業收入指標的主要原因是報告期內房地產交房收入比計劃大幅增加。
2、公司主營業務開展情況
（1）房地產開發業務
公司制定了以客戶為導向的營銷策略，不斷加強對細分市場和客戶的研究，主動作為，激發銷售動力，大力開拓目標客戶，加大媒體活動宣傳，樹立良好品牌形象。
報告期內，實現商品房營業收入16,714萬元。
（2）一級土地受託開發項目
為加快公司現有資產的有效整合，促進公司資金回籠，公司就一級土地委託開發項目終止結算事宜和前期開發費返還事項與管委會達成如下協議：
管委會同意對一級土地開發項目進行終止性結算，確定管委會應返還公司的投資款金額206,333,605.47元，確定管委會應支付公司預期投資收益補償款144,433,523.83元(截止到2019年12月31日)，共計350,767,129.30元。
管委會同意返還公司預付的前期費用127,574,567.13元及相應的投資收益89,302,196.99元，共計216,876,764.12元。
綜上所述，管委會應支付公司前期費用和土地凈收益共計567,643,893.42元，該款項及相關收益於2020年6月30日前付清。
截至年度報告披露日，公司已收回人民幣2億元。
（3）物業服務
報告期內，公司物業服務收入552萬元，比上年同期減少80%，下降主要原因是2018年出售的七家子公司中包含一家物業公司，該物業公司收入占比較大。
（4）租賃服務
租賃業務營業收入1,401萬元，比上年同期下降31%，主要原因是報告期內出售公司擁有的位於長春市洋浦大街以西、公平路以北的工業用地使用權及全部地上建築物，導致租賃收入比上年同期減少。
三、公司未來發展的討論與分析
(一)行業格局和趨勢
一、房地產行業格局與趨勢
2020年全國樓市格局與趨勢：宏觀環境方面，展望2020年，季度經濟增速存在階段性企穩預期，但全年增速依舊呈現穩步放緩態勢，在此基調下，貨幣、財政政策將繼續保持靈活。房地產政策方面，2020年調控將注重多方面的平衡，繼續堅持「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，同時按照「因城施策」的基本原則適度保持政策優化的空間和靈活性。
在此背景下，預計2020年全國房地產市場將呈現「銷售及新開工規模小幅調整，投資中低速增長」的特點。需求端，「房住不炒」主基調不會改變，預期將更趨理性，但城鎮化推進及改善型需求的持續釋放將形成有力支撐，銷售面積下行幅度有限，降幅預計在5.0%-6.5%之間；供應端，行業融資環境難有明顯改觀，房企資金壓力依然偏大，預計2020年新開工面積存在調整壓力，降幅在1.4%-2.9%之間，投資增速將回落至5.9%-7.4%左右水平。
2020年長春樓市格局與趨勢：2020年長春供求市場已經發生了顯著變化，未來市場將進入新一輪調整期。在城市外拓的過程中，城市外圍的雙陽、蓮花山受到房企和購房者關注，量價仍有一定的上升幅度。萬科領跑全市，中海、華潤與其名列前三；恆大轉戰城市外圍區域，萬龍、新星宇憑藉多盤布局、剛需快銷成為本土企業領跑者。2020年伴隨外埠房企到長春進行開發，市場份額將進一步被「分食」。受土地市場放量的影響，加之需求市場相對平穩，預計新增供求比在1.5-1.6:1之間，從而導致2020年庫存上升，庫存去化周期在12-13個月之間，市場仍處於可控且健康的範圍內。
二、工業自動化生產是未來發展方向
目前，我國工程機械生產線上依舊以人工為主，自動化水平普遍較低。我國工程機械行業面臨著人口紅利消失、用工成本大幅上漲的不利局面，「用工荒」、「高成本」等因素交織疊加在一起，壓縮了製造企業的盈利空間，凸顯了當前業內中小企業的生存困境，中國工程機械行業正面臨著向高端轉變、承接國際先進位造、參與國際分工的巨大挑戰，「機器換人」已是大勢所趨。
智能製造是裝備製造業升級的關鍵，能夠提升傳統製造水平，滿足高技術發展要求，有助於緩解環境和能源對機械製造業的制約，緩解對人工短缺的需求，推動機械製造業生產方式發生全新的改變，為現代製造服務提供技術保障。中國「智造業」正迎來發展機遇，超過半數的企業都屬於自動化程度亟待完善的重點行業，這對工業自動化廠商來說是難得的商機，越來越多的工業自動化領軍企業也將中國市場作為重要的開拓目標地。
(二)公司發展戰略
1、持續推進房地產開發業務
未來房地產調控政策仍將以「穩」為主，保持政策的連續性和穩定性。2020年公司房地產開發業務仍將堅持以客戶為中心，迎合市場需求，全面提升產品品質，努力實現公司業務的高質量與穩健發展。一方面，加速去化存量資產，另一方面，加速推動D區二期項目開發建設，同時加快資金回籠。
2、把握產業轉型升級的契機
2020年公司將加快建設工業自動化生產線裝備項目，早日實現為汽車產業和重工業提供自動化系統解決方案，助力在產業升級中擺脫能源、人力、場地方面的約束，實現智能製造，擴大公司的業務範圍，提升公司盈利能力。
3、推進資產重組項目，助力公司轉型升級
公司擬以發行股份及支付現金方式購買浙江萬豐科技開發股份有限公司100%股份。萬豐科技定位於工業機器人系統集成和智能裝備製造行業，主要從事自動化焊接生產線以及熱加工自動化解決方案的涉及、研發、生產和銷售。公司將依據相關法律法規的規定，推進資產重組項目的實施，以提升公司的盈利能力和發展空間，提高公司資產質量和持續經營能力，保護上市公司全體股東，尤其是中小股東的利益。截止年度報告披露日，公司已回復上海證券交易所的兩次問詢函。
(三)經營計劃
2020年公司將深入貫徹「以人為本，創新引領，聚焦主營，管控風險，降本增效，打造具有競爭力的上市公司」的經營指導思想，以房地產開發建設為主要工作，加快產品去化速度，加大資金回籠；同時推進產業轉型升級，引入新的產業，為企業長足發展奠定基礎；堅持以人為本，不斷提升團隊合力，控成本，降風險，提效益。
1、抓房產品質，建高質量樓盤。
弘揚新時代精神，嚴抓建築材料、施工質量、隱蔽工程管理，擺脫低端樓盤印象，提升公司品牌形象和產品價值；嚴抓工程進度，從材料供給、人員配備、進度計劃各個環節統籌安排，全面兼顧，保證項目如期驗收交付；嚴格控制施工變更，抓好安全，降低成本，提高公司效益。
2、多渠道營銷，推進房產銷售。
新的一年將充分利用外部力量，舉辦豐富多彩的聯誼拓展活動，宣揚項目亮點和投資升值空間，快速聚攏項目人氣，助推項目銷售，再創佳績。
3、高品質服務，打造美好家園。
將「快樂工作、幸福生活」導入物業管理，改善信息監控、消防設施、車輛交通、綠化環境和門崗形象等，打造「博愛、人和、便利、康樂、平安、綠色」人文環境，滿足現代人居住需求，豐富業主精神生活和健康水平，提升物業管理品位，助推公司穩健發展。
4、抓項目實施，實現轉型升級。
不忘初心，牢記使命。「振興東北，幫扶長春」既是響應政府號召的政治任務，也是責任、是使命。2020年工業工程項目將加速推進，公司將提前籌劃，推進項目建設。
5、以品德立人，弘揚企業文化。
企無信不盛、人無德不立。公司將通過文化拓展、制度強訓，營造頂天立地做人，光明磊落做事，講誠信，懂寬容，懂尊重，重執行，敢擔當。強化內控，依法經營，制度治企，做到合法、合規、流程合理、操作規範、管理科學，控制經營風險，保障公司穩健發展，幹部健康成長。
2020年，公司處於轉型升級的關鍵時期，原有產業有待持續提升，新項目即將進駐，新成員陸續引進。公司將以「永恆提升價值，不斷奉獻社會」的價值觀，圍繞「百年、百譽、百強」的戰略目標，知行合一，乘風破浪，奮發有為，圓滿完成2020年公司制定的各項經營目標和工作任務，努力貢獻每一個人的智慧和力量。
(四)可能面對的風險
1、政策風險
國家對房地產行業的宏觀調控行為是調節房地產行業走向的基礎，也是影響房地產行業至關重要的因素。與其他商品相比，房地產關乎每一個人的生活，因此房地產業是重要民生問題和政策調控的主要對象。再加上世界經濟形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據我國整體經濟形勢，來制定相關的稅收政策、行業政策，以此來影響房地產經濟的具體走向。
2、市場風險
由於市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產行業發展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現預期的銷售目標，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉澱的風險。
3、資產重組事項審批風險
截至年度報告披露日，資產重組項目相關的審計、評估工作尚在積極推進中，標的公司所處行業的周期波動、產業政策、以及盈利能力等都因素都會影響標的公司的估值，並且本次交易尚需提交股東大會審議，並經有權監管機構批准後方可實施。本次資產重組事項能否獲得審批，以及獲得審批的時間均存在不確定性。
四、報告期內核心競爭力分析
在錯綜複雜的外部環境，行業競爭日益激烈的環境下，公司在穩健主業發展的同時，建立了專業的管理團隊和人才機制，並且不斷探尋新領域，培育布局新的利潤增長點，提升公司的核心競爭力。
1、法人治理結構
公司依據監管機構的有關要求，並結合公司實際情況，對公司治理體系進行完善，進一步明晰了股東大會、董事會和監事會的職責，為公司業務的開展提供了強有力的制度依據。
2、專業的管理團隊和人才機制
公司持續加大人力資源的開發、配置和儲備力度，形成了一支團結、務實、創新、敢於拼搏，積極向上的管理層。公司不斷推進市場化選人用人，加大人才引進力度，提高人才交流廣度，加強青年骨幹培養，不斷優化考核機制和績效薪酬體系，為員工成長和團隊建設提供了良好的發展平台，也為公司的進一步發展提供了有效的支持。
3、智能製造產業布局助力公司可持續發展
公司在穩健主業發展的基礎上，不斷探索新產業（300832），積極尋找培育新的利潤增長點：公司實施的工業自動化生產線裝備項目正在穩健推進中。同時，公司正在積極推進資產重組項目，擬以發行股份及支付現金的方式收購萬豐科技全部股權，萬豐科技定位於工業機器人系統集成和智能裝備製造行業，主要從事自動化焊接生產線以及熱加工自動化解決方案的設計、研發、生產和銷售。收購完成後，公司將切入智能製造行業，專注於高端裝備製造業務和工業機器人系統集成業務，有利於提升公司的盈利能力，增強公司的市場適應能力，為公司的可持續發展奠定基礎，保護上市公司全體股東，尤其是中小股東的利益。
4、企業文化優勢
公司始終堅持「永恆提升價值、不斷奉獻社會」價值觀，圍繞「營造國際品牌，構築百年企業」的願景，秉承「以人為本、依法治企、創新驅動」的企業理念，致力於「為客戶提供滿意的優質產品」的使命，為員工營造「快樂工作、幸福生活」的良好氛圍，並通過發揚實事求是、艱苦奮鬥、雷厲風行和一抓到底的工作作風，形成了團結奮進的企業氛圍。