最近，找『地產營銷人』買「洋房+大平層」組合產品的朋友突然多起來，在北京搜尋一圈之後發現，這類項目不僅少，而且在售中的還非常熱銷，看來需求的提出總是暗含著市場的道理。
為什麼是「洋房+大平層」？這兩個產品條件的疊加在當下市場中有什麼意義？
首先看洋房，我們一般定義洋房不超過6層，但市場上也有8層叫洋房的產品，這就密度偏高了。洋房的出現受限於土地條件，在有明確限高要求和區域特殊規劃方向下，低密洋房才有可能出現。
在北京能給予低容積率指標的區域板塊不多，主要分布於東北部孫河、中央別墅區，北部昌平北七家，以及西部青龍湖。其實洋房從形態上與很多疊拼已非常接近，近乎墅居的體驗是改善客群的渴求。
不過最關鍵的是，洋房產品與城市的距離關係，城市洋房顯然是市場中最稀缺的品類之一。上述提及的幾個板塊都有鮮明的城市屬性，居住舒適但不偏離繁華，這是購房者未曾表露的心跡。
大平層，我們一般是指150㎡以上的普宅產品，為什麼以這個面積線劃定？
一方面，當一個戶型的尺度在150㎡以上時，才有可能感受到充沛的空間感，舒適性是大平層產品的標籤；另一方面，針對市場上主流的限競房項目，150㎡具有良好的區隔性。
我們知道，絕大多數限競房即使做到30%的改善性戶型，一般也只能是140㎡以內，或者是單層地上面積狹小的疊拼、合院。大平層很難設計出來，即便偶有出現，也會迅速賣空，基本呈現供不應求的狀態。
市場需求強烈，也可以說明「洋房+大平層」這種產品組合非常珍貴，根據樓市走向，有日漸消失的可能。
1、純住宅大平層的「豪宅」命運
既然大平層與大部分限競房無關，那麼這類產品就多在純商品住宅項目中。
豪宅做大平層是慣性定位，根據北京樓市大平層項目分布，基本沿四環分布，皆為10萬+城市頂豪。總價2000萬起，購房者面對該門檻，不得不望房興嘆。
而今年在城六區推出的不限價、不限面積的新地塊，以朝陽孫河、石景山古城、豐臺造甲村為例，全部晉升為地王，樓麵價再次印證「麵粉貴於麵包」的規律。
根據業內測算，朝陽和豐臺兩地塊未來售價必突破10萬+，石景山地塊也大機率在7.5萬/㎡之上，因此這幾個明年入市的新項目，即使有大平層的新增供應，也大機率會維持豪宅檔位。
因此，對於購房者來說，找到城六區高性價比、低總價的大平層是當務之急。
2、大平層供應逐年下滑的趨勢
之前，『地產營銷人』曾做過一個統計，看過去三年，北京大平層的供應狀態和市場占比。
得出結論，從2016年起，北京150㎡以上大平層，供應量為4347套，市場占比19.24%；2017年為2883套，市場占比12.74%。2018年為2991套，市場占比7.89%。供應逐年下降，占比不斷降低是主要特徵。
從成交來看，150㎡以上的大平層銷售套數占比分別為2016年18.68%，2017年18.14%，2018年13.02%。
成交占比雖然也略微有所下降，但十分溫和，說明市場需求依然很大，支撐力很強。
3、十年後大平層資產的價值預估
大平層的稀少不僅在當下具有意義，在未來10年後會再度凸顯其資產價值。
為什麼呢？諸位試想，如今的限競房以90㎡以內小戶型為主，禁售期5年，再加上獲取產權證2—3年時間，也就是說，大約10年才能作為二手房出售。
屆時，大量升級改善人群賣舊買新，賣小買大。一方面，對大平層產品的需求會劇增；另一方面，市場中大平層產品的存量又非常有限，由此導致大平層會更加緊俏。無論新房、二手房，價格預計都會走出與一般住宅相比，更高的上升曲線。
所以說，從保值增值角度，大平層的未來價值不可估量，如果選擇現在買房，就應該考慮到長遠變化因素。
由此可以看出，在現狀樓市周期，探討大平層的話題，對購房者是有實際意義的。
8月14日下午，由《北京青年報》主辦，北科建集團領秀•翡翠墅協辦，在秋高氣爽、晴空萬里的西中央別墅區組織了一場「尋找消失的大平層」專業論壇。
北科建集團置地公司副總經理孫昀，北青融媒房產事業部主編胡蓮，清華同衡規劃設計研究院、城市發展策劃研究所所長彭劍波，Aaron Wang空間設計工作室創辦人王偉，與『地產營銷人』一起，就大平層的市場現狀與未來前景進行了深入的探討。
論壇期間，嘉賓們對目前市場改善型產品供應情況，以及寬境大平層給人們帶來了哪些生活方式的改變進行了交流。並通過參觀北科建集團領秀•翡翠墅的實景社區和新推出的大平層樣板間，對滿足高端人居需求的產品有了更深理解。
北科建集團領秀·翡翠墅此次推出的153㎡的大平層產品，具有「153T大容量平層」之稱。其不僅涵蓋了成熟的區位、優質教育資源、優美的環境、別墅的品質，還是匠心築就的精品。
在區位上，北科建集團領秀·翡翠墅位於北京西中央別墅區板塊南段，地處五環城市發展帶最為宜居的城六區豐臺王佐板塊。北至永定河，東至西五環，南至南六環，西至青龍湖，區域目前發展成熟，周圍緊鄰3大商圈、9大高爾夫球場、南宮溫泉、紅酒莊園等配套成熟。
同時，北科建集團領秀·翡翠墅已經形成了較為成熟的翡翠商街，現在已經入住咖啡店、茶社、進口超市、洗衣店、高端餐飲等商業形態，可滿足客戶生活所需。
北科建集團領秀·翡翠墅坐擁優質教育資源。項目鄰近知名學府——人大附豐臺分校。這裡的教師全部有海淀人大附、中關村一校等名校教學履歷。
2019年北京高考榜700分以上24人，其中近50%左右為人大附校考生。豐臺人大附校規劃小、初、高12年一站式教育，可為新房業主家庭提供優質的全齡教育配套。
區域內生態配套豐富，青龍湖、千靈山，北宮森林公園、鷹山森林公園以及雲崗森林公園等七大國家級森林公園環伺項目周邊。同時南宮體育公園、京西馬文化園等17萬㎡特色公園環擁，共同形成萬畝綠化帶，營造出一個天然的綠色大氧吧。
北科建集團領秀·翡翠墅堪稱墅質社區。項目占地面積4.8萬平米、地上建築面積5.8萬平米，是綜合容積率僅為1.2的純商品住宅項目。在整體規划上，拒絕高低配，打造純低密墅區，最高樓層為6層，私密性更高，視野度也更好。
北科建集團領秀·翡翠墅秉承「欲造墅，先造園」的理念，以「三法造園」手法，創新打造公園、私園、墅園三重園林格局。
項目更是用匠心築就精品。目前主力推售的洋房大平層產品，不僅做到了一層有南院，二層有北院，而且頂層增加了閣樓，別墅化實現率高達50%。
此外，園區內打造的三進位府門、四季坊巷，六處和空間等，也能讓大平層業主能享受別墅級社區園林景觀。
大平層產品還具有堪比墅級的奢闊空間，將舒適度發揮至極致。且大平層產品皆為南北通透、三面採光，一梯一戶的設計，更能夠帶給居者尊貴私密的體驗。
值得一提的是，目前該項目已經呈現現房實景，也是區域內唯一即買即住的墅級社區，品質更有保障。據悉，該大平層總價僅650-700萬，較之其他2000萬級的同類產品，性價比極為突出。
樓市的全貌，複雜且帶有迷惑性，看似供應增加，選擇增多，但其實深入具體品類就會發現，真正想要的好產品，總是稍縱即逝、屈指可數。明白這個內在規律，再去看樓市，就能感覺到緊迫性。