由於資金壓力大，促銷售、抓回款，是很多房企下半年的重點工作之一。為應對銷售及回款時間緊、任務重等情況，一些公司還要求各地區公司成立匯款工作小組，提高回款效率。為了在「金九銀十」有所斬獲，不少房企推出各種促銷手段，部分龍頭房企的項目最低可打6折。
對剛需以及剛改來說，這是下手的較好時機。然而，某機構在其最新研報中卻指出：當前至少有一半以上的城市，持有房產已經開始虧錢；年房價漲幅不到6%的城市，都是虧錢的。頗有「現在誰買房誰傻」的意味。
類似這樣唱空房地產的聲音還不少。這跟此前借200多家房企破產唱衰房地產的套路頗為類似（明源君已經在《地產人別慌！上半年僅200多家房企破產，恰恰說明行業很好，干就完了》一文中反駁）。
果真如此嗎？明源君不敢認同！第一，目前，整個行業仍保持穩健發展；第二，對剛需剛改來說，短期的盈虧參考價值不大，有些短期虧損的地方，恰恰是潛力很大的城市；第三，房子的收益，不只是居住和增值，還有教育、醫療資源等。
未來房價不會大漲了
但也不會大跌
而是保持平穩的發展
直到現在，依然流傳著各種某某買房暴富的信息。在過去十幾年間，這種事情確實不勝枚舉。
上述研究機構在其最新的研報中也表示，過去十年買房的人都賺了。其測算了過去十年我國主要大類資產的投資回報。其中，房地產採用的是中金標準數據公司發布的住宅投資收益指數並考慮了租金回報，債券則考慮了利息收入。假設十年前就買入並一直持有，大宗商品、債券、股票和房地產的累計回報分別是30%、51%、57%和265%。
來源：CEIC、明源地產研究院
考慮到購買股票、債券等加槓桿的只是少數，而買房普遍帶有3倍左右的槓桿，因此，投資房產總的收益還要乘以槓桿的係數。這麼一來，過去十年投資房產的收益秒殺其他大類資產。
這樣的情景，在「房住不炒」的總基調下不會再大面積上演了，未來大家都要通過踏踏實實做事，積累財富。這幾年，眾多房企都開始紛紛在住宅開發之外，布局產業地產、農業甚至高科技等，就是看到了這種趨勢。未來，要從享受城鎮化和人口的紅利到主動創造價值轉變。
然而，整個房地產市場，還是會平穩發展。前不久，央行宣布降准0.5個百分點。此次降準是為了支持實體經濟發展。可是，依然與房地產有點關係。
明源君注意到，9月4日的國務院常務會議對此進行了部署。那次會議的主題是「加大力度做好『六穩』工作」，而「穩房價、穩地價、穩預期」也是內容之一。
而且，從過去幾年的情況來看，政府可以很好地做到這點。影響房價的因素，說得多的話有三個：供給、需求和預期。簡單地概括，就一個：政策。
2016年930以來，各地調控不斷加碼。2018年，我國全年針對樓市的調控政策以444次的高頻率刷新歷史記錄；然而，今年僅前8個月，我國各地政府就發布了367次調控政策！
可是，就如明源君一再指出的那樣，調控並非為了把房地產打死，而是為了讓它平穩健康發展。
這在數據上也得到了印證。雖然調控如此之兇猛，但是，國家統計局的數據顯示，2016年930調控以來，我國商品房銷售額按月累計同比，從來就沒有為負過。換句話說，銷售額穩步增長。
而且，銷售額的增長，並非是靠銷售面積的增長堆砌起來的，而是銷售均價也在增長。以今年1-7月份，東部地區的商品房銷售情況為例，銷售面積同比下降了4.2%，但是銷售額增長了5.2%，如果換算成大家容易理解的銷售均價，今年1-7月商品房的平均房價是12580.10/平方米，較去年同期的11453.65/平方米上漲9.83%！東中西部、東北地區和全國的情況如下圖所示：
來源：國家統計局、明源地產研究院
LPR改革後，貨幣政策基本形成了對房地產領域收水的格局。房價也會有回調壓力，但整體依然會保持上升的勢頭，只不過升幅會縮小。
對剛需和剛改來說
短期的浮虧無意義
核心看長期的走勢
如果房價不漲，買入房子當然是虧錢的。某機構的報告以上海為例，過去一年上海的房價下跌了大約-0.4%，而租金收益只有1.6%，而持有上海房子的總成本將近9%，因此，每天都是虧錢的。
9%的成本包含兩部分：年5%的資金成本和4%的房屋折舊率。鑒於百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，因此這些城市的房子都是虧錢的（租金回報率按3%計算，並忽略空置率等問題）。
可是，這個算法是有很大問題的。
首先，對房價較低的城市，折舊率是相對好理解的。目前我國商品房的建安成本大概三千多到四千一平米，上海的最高，達五千多一平米。可是，上海的房價也很高，按照一年一年4%的折舊的話，兩年多就能把建安成本給覆蓋掉了。這顯然是很不合理的。
其次，其測算的時間非常短，那就是近一年。如果買二手房，並且只考量一年的話，按照上述算法，那會虧得更多，因為二手房還有中介費等各種費用。一年的成本奔著十幾個點去了。
現在，很多人一致看好深圳的房價，特別是建設中國特色社會主義先行示範區的意見公布之後，深圳二手房成交量回升30%-40%！
20年前的1999年，深圳的房價均價約5000一平米，20年上漲11倍，年復合增幅約13%——幅度並不特別大，但是多年積累起來就很可觀。
來源：廣州樓市
對於剛需或剛改來說，短期的浮虧，沒意義。因為其買房是用來住的，而不是用來炒的。一年有浮虧，就認為是虧，這本來就是投機者的心態。而讓炒房客虧損，正是調控的目標之一。
最後，目前虧的地方，不代表未來沒有潛力。事實上，本輪調控起始於北京，然後快速在熱點城市中鋪開。能級高、未來發展潛力大的城市，往往是調控最為嚴厲的地方。比如，東部地區的城市，政策調控的嚴厲程度就要大於中西部。然而，正如上面的數據顯示的那樣，今年前7個月，東部地區的商品銷售均價漲幅卻是最大的。
如果分能級來看，受到政策嚴控的一二線城市表現也不錯，這也是為什麼去年下半年以來，各大房企紛紛回歸一二線布局的原因。
少數城市，因為政策要求，一個項目二期的價格要低於一期，這其實已經不能真實反映市場的實際狀況。但是，其實際潛力很大。
深圳二手房成交價格走勢圖
數據來源：中原成交系統
除了房價上漲的收益
房子還連接各種資源
年房價漲幅6%，還認為是虧損，是基於這麼一個前提，那就是你的錢投到別的地方可以產生更高的收益。
可是，過去十年，大宗商品、債券、股票和房地產的累計回報分別是30%、51%、57%，年復合漲幅僅2.7%、4.2%和4.6%，均小於房價的漲幅，而且還不帶槓桿。
更重要的是，這些投資，對投資人的要求很高。以股市為例，多年來的數據顯示，70%以上的人是虧損的，20%左右的人是不賺不虧的，只有10%左右的人可以賺錢。
如果存銀行，那貶值的速度會更快。對剛需或剛改來說，這是很不划算的。
相比之下，買房要簡單得多。事實上，大部分人買房都是為了自住，同時順帶有保值增值的訴求。除了投資角度，房子本身還可以帶來其他一系列回報。
中梁在三四線的布局甚廣，其去年的成交結構里，六成來自改善性需求。其實這些人本身有房子，但是以前的房子或太舊了，或沒有電梯和花園，或太小了等。因此，想換個大點的房子，住得更舒服些。
明源君認識一購房者，在某弱四線城市買了一套大房子，均價6000多，而當地整體的均價為4000左右，問他為啥買這麼貴的。他說那個小區位置好，綠化做得好，還有游泳池（整個縣城就那個小區有游泳池），住在裡面讓他覺得特別有面子。
如果說，好面子還是追求虛榮，那麼由此帶來的教育、醫療資源等，卻是實實在在的。大量的實證研究表明，醫院、學校等配套，對房租的影響較小，對房價的影響卻較大。為啥呢？因為在現有的戶籍制度下，你只是租房的話，享受不到這些配套帶來的便利。通常只有買房才可以。
此外，一般來說，男人結婚，普遍也要買房。如果不買，那你很可能娶不到老婆。你說這個價值大不大？！
小結
樓市和股市，是中國產生最多新聞的兩個行業，人們日常生活中關注最多的兩個行業，總有人想搞個大新聞，獲得更多的關注。因此每過一段時間，都會有各種版本博人眼球的觀點冒出來。可是，只要稍微深究一下，就會發現，這些觀點都經不起推敲。
對於十年上漲265%的說法，明源君也存在一定的疑問，於是查詢了國家統計局的數據。
數據顯示，10年前，也就是2009年前7個月，我國商品房的累計銷售額為19599.59億元，累計銷售面積為41754.98萬平方米，換算成銷售均價是4694元/平方米。而今年前7個月的銷售均價是9366.88元/平方米，增幅為99.55%。這麼算下來，年復合增長率為7.1%。如果按照上述機構的算法，那過去十年，其實就全國層面來說，買房獲利的幅度很小。可這並未阻止人們過去十年的買房熱情，拋卻結構性的上漲機會，核心在於城鎮化在繼續，存在大量剛需和剛改需求。而這一基礎，現在依然還存在。
10月8日起LPR成房貸利率基準之後，原來利率有打折優惠的城市以後沒有了。原本利率偏高的城市，可能略低一點，但不會低太多。因為，目前我國的房貸基準利率處於近二十年以來的低位（如下圖所示）。
數據來源：中國人民銀行
對剛需和剛改來說，趁著房企資金壓力大，急於快速銷售回款，各種花式促銷的形勢下，倒不失為一個買入的好時機。而非盲目聽信某些博人眼球的觀點，那都是有前提條件的。（作者：明源地產研究院 凌峰）