最近一個來月，市場火爆的大門正在逐漸關閉。沒涼，但已經不熱了。
1、價格止漲，略有回調。6月份合肥均價17523元/㎡，5月是17720元/㎡，環比下降197元/㎡；
2、微觀層面，集中開盤的項目掰著指頭都能數過來，市場大部分時候都靜悄悄的。和氣溫無關，去年此時是怎樣瘋狂的光景？
就從這開始說起。
NO.1丨壹
現在是選擇的階段，也是拉開差距的階段
很長一段時間，因為開發商和購房者的信息嚴重不對稱，產生了很多亂象。
可現在的情況是，雙方几乎都在打明牌了。
對於開發商來說，最大的困局在於：
1、備案價上漲難比登天
牽一髮而動全身，任何一個樓盤的備案價漲上去，都會影響各區縣和合肥整體的房價管控，很難被允許。否則，就不存在有些樓盤明明蓄客很不錯但遲遲不開盤了。
2、網簽被卡死，回款受限
這是6月份合肥單盤網簽套數的前十名單，其中天鵝湖ΜΟΜΛ的普通高層去年年中就全部推出，之後都是大平層和公寓，從賣房到網簽耗時大半年，而這種情況很多項目都有。
3、高地價倒逼，利潤空間被壓縮
上有限價壓制，下有高地價倒逼，既定的利潤點從哪摳出來？只能是在產品上。
購房者所面對的，就更加現實。
一是，限價盤越來越少，越來越難買，僅存的限價盤全款賣、高首付、號頭費等等……
二是，房貸利率高得離譜，首套房上浮20%，二套房最高上浮35%，放款還超級慢。現在看房的，真的是真心想買的。
市場在蓄力，買賣雙方僵持，但市場總是起起伏伏，這一階段的平靜，必然會由未來某個階段的火熱對沖。而到那時，哪些板塊將領跑行情，才是更有意義的話題。
這是個做選擇的階段，也是拉開差距的階段。
NO.2丨貳
最有機會的，是引而不發的區域和板塊
買房，永遠是方向大於選擇，選擇大於努力。
尤其是在現在這個時間段，凡有窪地都被填平，凡有空頭規劃都被暴擊，只能憑硬實力博出位。
所以，我會更傾向於那些引而不發的板塊和區域，它們自身實力強勁，只是潛力暫時被調控捆綁，但總有破局的一天。
合肥的城市概念、區域概念很多，很多時候看上去差不多，但實質不一樣。
在合肥眾多的城市概念中，濱湖科學城（申報中的國家級濱湖新區）的含金量最高，原因有三個：
1、濱湖科學城對標的是國家級新區的最高規格，主要市領導全部參與，並且明確提出「舉全市之力建設」。
作為濱湖科學城規劃的雙核，高新區和濱湖區將作為未來合肥的商業、文化、產業中心存在。
2、構成城市的7大要素：人口、交通、建築、自然、工業（產業）、土地、水源，高新區和濱湖當然也是更優質的。
3、區域的本質是人流和錢流，相比於濱湖，高新區聚集著最好的企業，大量的冒險家，平均收入、購買力更強的一批人。
另外，高新區目前高層在售均價1.8萬/㎡左右，相對更「平易近人」，作為投資產品，更少的資金占比，往往意味著更高的容錯率和浮動空間。
NO.3丨叄
高新區兩大重點板塊PK
具體到房產市場，目前高新區新房主要分為北雁湖和蜀西湖兩個板塊。
北雁湖板塊：高端改善、生態住區
北雁湖板塊背靠大蜀山南鄰北雁湖，主城區屈指可數的風水寶地，產品的定位也很高。
最大的優勢點主要是兩個：環境和產品。不足之處在於現階段配套稍顯乏力，商業主要依賴砂之船奧萊和後期的祥源銀泰城，不過北雁湖玥園東側有規劃的商業用地，可以期待。
目前在售盤有北雁湖金茂灣、世茂國風、華邦蜀山別院，以洋房、疊墅等高端產品為主，均價2.1萬/㎡-2.48萬/㎡。板塊門檻價是金茂灣的高層，均價1.8萬/㎡左右，後期北雁湖玥園會有新房補倉，目前放風價為精裝修1.88萬/㎡左右。
二手房方面，中海嶺湖墅、旭輝湖山源著、新華御湖莊園等小區均價在2萬/㎡-2.37萬/㎡之間。
如果是改善，北雁湖板塊的高端產品非常值得選擇。作為純投資，建議優先選擇臨湖項目的小三房。
蜀西湖板塊：配套齊全、剛需門檻
相比於北雁湖，蜀西湖板塊的價格要更親民一些。
目前板塊內在售盤有中南樾府，均價1.85萬/㎡，高速蜀西湖畔、樂富強悅湖熙岸、金鵬麓山院等純新盤後期會陸續入市，預計價格波動不會太大。
二手房方面，祥源金港灣、祥源城等小區主流掛牌價都在1.9萬/㎡左右。
蜀西湖板塊集中了高新區的大部分配套，商業上有砂之船奧萊、祥源銀泰城，地鐵4號線經過板塊，蜀西湖規劃為集居住、休閒、娛樂為一體的高新核心區。
如果是剛需首套房，蜀西湖板塊新房總價可控，未來置換也更方便。
NO.4丨肆
結語
總的來說，有「國家級高新區」、「濱湖科學城創新引領核」兩塊金字招牌背書，高新區的基本面一定差不了。
更關鍵的是，隨著高新區地鐵、學校、商業、公園等配套更加完善，會迎來多輪紅利兌現周期。