Q&A | 壹
優先選擇新房
提問：我和我老婆名下一共三套房，均為婚前：
2015年盤龍城龍景軒89平（我老婆名下） 40萬公積金；
2015年晉合金橋102（我名下）30萬公積金；
2016年萬科高爾夫（我名下）70萬商貸，
現在我們年稅後收入20萬，手上有40萬，可以湊到80萬吧，我現在沒有公積金了，目前我們想改善下，因為我上班自由，我想就著我老婆上班（常青路民航大廈），孩子四個月大。
因為現在住在晉合，所以看了常青南苑（環境一般）、泛海國際櫻海園，目前不知道如何改善，麻煩給看下，主要考慮小區品質、學區、戶型三房（不賣晉合）四房（賣晉合）。
麻煩幫我參謀下，最近思考過櫻海園128平三房400萬左右，想過晉合180四房（總價550萬）需要賣掉我名下兩套房子。
回答：想改善，離老婆工作位置近，還要環境好，還得帶學區，這三點應該是你目前最想達到的，我再幫你加一個還要能保值增值，起碼跑贏通貨膨脹，不然你是住舒服了，站崗套牢，多年後，你依然會覺得自己好像還是選錯了，畢竟確實有站崗十年不漲的盤存在。
人生不可能只有一套房住到頭，不同年紀，你想要的夢想居所是完全不同的，到時候你想再次置換的時候，恐怕只能仰望天空了。
首先，你這三套房，我覺得反而不是出掉你手上的，盤龍城的應該先出，這個區域目前橫店，宋家崗，漢口北，不下20個開發商在推新盤，價格都在1-1.3w之間，盤龍城二手房想再上一個台階，得看新房臉色，受新房相對限價影響，新房穩定在1.2左右，二手也會橫盤1.2左右，建議橫盤期出掉，換離市區更近的核心資產，往漢口3環內靠，有條件，儘量2環內。89平龍景軒預計賣出價1.2w左右，拋出40w公積金，還剩70w左右。
其次，萬科高爾夫，其實位置離你老婆上班地點是相對近的，但你們實際住晉合，萬科出租也不是太合適，第一租不出什麼價，第二裝修房一出租就廢了，未來也不好賣，顯然是個雞肋，建議趁現在價格穩定，也出手，按成交價1.5-1.6左右，你沒說大概多大面積，拋出70w貸款，我就算你實得80-90w吧。
再看，賣房款7090你上述說的手上還能籌80w左右，一共240w，144平以內的房子，可以夠到480w總價的，單價可以摸到3.4w左右。如果買144平以上，你只能買到350w左右，單價2w出頭的房子，選擇面就很小了，面積也不可能太大，再買更好的改善房比較困難。
所以建議要麼拿240w做首套，實在不行，做二套，買144平以內的。你買的晉合已經是武漢很好的盤了，除了位置相對差點，環境，物業，品牌，樓間距，戶型，裝修，都是高品質樓盤的配置和檔次，你要在漢口核心區，民航大廈附近找個比晉合好的盤，鳳毛麟角。
常青南苑只能說周邊配套極好，品質和環境確實不算上乘，對於你來說，差點意思。泛海的學區和區位是不錯的，未來做成了，還是大有可為，潛力巨大。再就是中城悅城，萬科漢口傳奇，時代新世界，興華尚都國際這幾個盤，如果純談環境，也不能和晉合比，但這幾個學區是不錯的，紅領巾和崇仁路，還有一初，想下來這幾個也不怎麼適合你，僅僅滿足了你的三個條件，沒滿足全部。那麼到底怎麼選？
第一，在晉合繼續買一套大戶型，改善，你住習慣了，有感情，也很認可晉合，買了沒毛病，目前二手價格也是後湖區最高的。
第二，馬上開盤的仁恆世紀公園，和新加坡晉合同一個老闆，也是一個高品質大盤，值得關注。
第三，金橋匯低密度6層洋房，環境幽靜，贈送面積大，也值得一看。
第四，騰首套，咬牙上豪宅，西北湖一號200平，或年底，看看華潤萬象城，融創美林四期，基本上都是首付195w，貸款450w，剩下的錢和你的年薪還月供。
武漢18年以前做的房子都不行，從19年才開始走品質路線，所以你買二手，不一定能淘到合適的，不如看看新房。
Q&A | 貳
即便是學區房也不建議老破小
提問：徐sir您好！我們目前打算購買一套學區房，優先考慮武昌區和江岸區，其他區域不熟不知道是否穩定，擔心的問題：
1、老破小將來不拆的話怕讀完初中沒那麼好出手；
2、學區加一定投資，占有學區資源的情況下也有一定增值潛力；
3、優先保底不錯的中學，小學其次。目前自住光谷一套148平的四房老小區，對口二初和九小，無貸款，手持190萬現金，公積金也未使用過，兩人年收入30萬以內，能承擔商貸30萬以內，房子面積可接受80平左右或更小，小孩10月底出生。希望能有好的建議給我們！
回答：首先，肯定你的選擇，武昌區和江岸區的學區房確實是綜合實力最佳的兩個區。既然是最狠，也是最好的區域，那麼學區房價格自然不會低。你要做好單價上3w的準備。
你擔心的：
問題1，老破小是否會不好出手
這個肯定的，誰都想買新房子，特別是新的學區房，那就是上了高鐵車，實際上破房子是貶值的，越老越沒價值，不是對口學區，估計你一輩子都不會看的上眼，打5折，看你要不要？你還會嫌棄房東的房子結構不好，暗房，樓道黑，物業差，小區沒環境等等，大機率只能出租用。
所以，不到萬不得已，我不建議買老破小學區房，寧可挑價格稍微貴點的品牌學區次新房，這種好脫手，流動性也強，才是硬通貨。
問題2，學區一定的投資
那是必須的，不增值的學區房那是個擺設
問題3，你手持190w現金，光谷一套大房子沒貸款，每年30w左右收入，目前還沒孩子，你這種簡直就是浪費資源，太保守了。
就算按第二套買，在144平以內，你都可以上總價380w的標的，實得單價區間在2.8-3.5w之間，武昌區可以選擇的，復地東湖國際，華僑城，金沙泊岸，百瑞景，佳兆業廣場等，這些都在2.5-3.5之間，你可以選擇一個90-130平之間的。
江岸區學區房單價更高，江漢區如果可以一起考慮，還可以篩選出一些好盤，武漢天地，萬科御璽濱江，常陽永清城，這幾個學區房雖好，華潤萬象城，單價4w，你只能仰望。再就是泛海，萬科漢口傳奇，中城悅城，金色華府，育才雅苑，御才名士，頤和麗晶等，這些在2.3-3.5w之間，面積80-140都有。
再就是光谷區，中建大公館，保利時代，正榮紫闕台等，漢陽有個盤非常契合你，漢陽內環的遠洋東方境世界觀，雙學區加持，對口鐘家村小學和漢陽三初，單價也才2.5w左右，140平的總價350w，完全符合你的要求，另外就是一個神盤：恆大常青花園，雙學區大盤，才1.6帶裝修，買到就賺到。
如果不介意漢陽，還可以再看看招商1872，招商樾望，都是學區房。再給你一點小提示，如果你覺得190w不夠，可以把光谷那套全款房抵押，過渡一下，湊到足夠資金量，一次性買個好的學區房，未來自住加投資，畢竟孩子上學離家裡近是個很大的優勢，後期需要資金，可以把光谷148平出手，再買一套純投資房，比如白沙洲，光谷東，四新，後湖，武湖等。
Q&A | 叄
根據自己的需求買房
提問：徐sir，我是外地人，來漢口做建材生意，收入還行但不太穩定，目前手上現金不多3、40萬吧，因為錢都投到生意中去了，想買在漢口買個房子穩定一下，順便把老婆孩子接來，因為是自住還是希望配套成熟點，請問有什麼好推薦？
回答：目前首付3、40萬能買到的標的物確實有限，在有限的預算買到合適的產品，確實很考驗買房人的意識，起碼保證日常生活的同時也不能站崗吧。
我曾經在文章中多次提到過，買房保值、增值的不二法門，即產業+地鐵。
地鐵只是前提，周圍有地鐵本質是節約通勤時間，尤其是處於新區的樓盤，如果沒有地鐵，價值會大打折扣。而處於地鐵交通樞紐的樓盤，特別是擁有多地鐵，資產流動性和安全性則會更高一籌。
產業，也是至關重要的一點。只有產業的快速發展，才能讓區域對人產生強大的吸附力，房價的潛力也將更大。
同時滿足地鐵+產業+全配套的項目不多，再加上你首付也只有3、40萬，我推薦你去看看北辰蔚藍城市。
北辰蔚藍城市位於武漢臨空經濟區黃陂橫店板塊，就聚集著眾多產業，主要集中分布在天湖路以北，以周大福為龍頭的珠寶時尚產業、以愛帝為龍頭的服裝產業，以比亞迪為龍頭的新能源產業等。
地鐵方面，項目規劃了兩條地鐵，緊鄰地鐵7號線、28號線的天陽路站；配套方面，北辰蔚藍城市的22萬方的大體量商業沿途分布，未來這裡將是區域內最繁華的1公里，相當於1.5個永旺；除此之外，還自帶有5000平的運動中心和兩所幼兒園。
目前主推的是洋房產品，公攤更低，得房率更高，而且可以兩成首付，精裝修零首付，30萬首付就可以買到129平米的洋房，還是比較適合你的。
Q&A | 肆
今年是換房好時機
提問：單身未婚女青年，求問徐sir:父母名下台北路一套二手50平小戶型，掛90萬還未出掉，自有1套後湖中心醫院地鐵口60多平小二房次新房自住，還有1套龍湖新壹城公寓，龍湖公寓首付有借款20萬，目前自住的次新房較好賣，準備同時掛出，出掉後還掉借款有100萬，也可騰首套名額，是出掉次新房搬到台北路去住，還是二套都出掉？現在是否是換房好時機？下半年買新房還是二手房？買哪裡？年薪15萬左右，月供可承受6000左右。(換房以投資為主)希望能被徐sir抽中
回答：你和我10多年前的買房路子差不多，都是50-60平的小房為主。但不同的是，我當時不限購，不限貸，小戶型首付門檻低，有閒錢我就喜歡買房，一路買下來，攢了不少小戶型。
在14年之前買的每套小戶型，現在基本上以租養供還能多出一部分現金流，按當時的成交價，現在測算年回報率達到6-10%左右，很可觀，所以我沒有選擇賣房，而是繼續持有。但17年之後買的房子，租售比極低，年回報率只能1-2%，太少了。
如果手上首付足夠的話，我不建議再繼續買90平以下的小戶型，能衝到90-120平的小三房就一步到位，實在不行就70-90的2房也不錯，因為小戶型占房票，面積沒堆起來，當大面積和小戶型同比上漲的時候，你只能比別人少掙一半，而且小戶型也只是個過渡性產品，基本上很難長期持有，除非你有充足的房票，那你可以無限循環的買小戶型。
你目前的龍湖新一城買的還是不錯的，和我是鄰居，我拿了2套，光谷中心城無限未來可期，還沒交房，先留著，以後統一做酒店，或者經營。
台北路的父母房子，先掛著，年底馬上有個利好，華潤萬象城做起來之後，片區價格會再拉高一些，到時候你就好賣了。
後湖中心醫院的地鐵2房，如果好賣，我建議可以出手了，後湖本身就是一個大居住區，和南湖一樣，當年規劃沒做好，野蠻生長，把地都賣了做住宅，特彆強的商業，商務氛圍幾乎沒有，所以只能跟著武漢整體大勢緩慢上漲，但是也不會暴跌，畢竟有人口支撐。目前後湖價格恆定，可以出掉後置換更好位置，或者學區房等，面積剛才也說了90-120平為主。
如果你出掉後湖的房子，手上有100w現金，年收入15w，卻只能承受月供6000元，我覺得你保守了。既然有首套名額，首付3成即可，千萬別多付，銀行的錢借的越多越好，房貸利息是最低的一種銀行借款利息，槓桿加的足，房產收益越大。感覺你的房子都在漢口，工作單位應該也在漢口，不賣台北路的房子情況下，漢口區域為什麼特別合適你的房子了，漢口二環邊基本上都賣完了，還有一個20000毛坯的遠洋心漢口值得你買，再進入二環的都很貴，快3w了，對於一個單身女青年來說，壓力山大。所以還只能後湖繼續選擇，新房買仁恆世紀公園，首地雲夢台，星河2049，或者買漢口神盤恆大常青花園，雙學區，倒掛5000一平，買到就賺到，再楊杈湖福星華府，也是倒掛3000多一平，如果要買二手，建議萬科漢口傳奇，中城悅城，中建御景星城，海虹景，盛景天地等。如果你可以跨區域，去武昌，漢陽，光谷，那選擇面更寬，18000-25000的基本上你都可以首付的起，如果你還不起月供，我教你一招，不要把所有現金全部打出去付首付，留一部分買理財撐月供，5年之後房價翻倍，你才知道自己一口氣又賺了不少。
最後，如果你願意兩套都賣了，估計能湊到190w左右，那你就可以先漢口買一套自住，再去光谷東，白沙洲，四新等位置投資一套，把2套小等變2套大的，面積翻倍後，你相當於買了原來的4套房。
今年都是換房好時機，優先買新房，有特別好的二手也可以撿筍。等你拿到子彈，好看了具體盤，我們再交流。
Q&A | 伍
合理利用首套房名額
提問：徐總，您好！我接近而立之年，馬上30。已婚，近期1-2年會考慮要小孩，若懷孕家庭收入要減半，目前家庭年收入80-100萬左右（不穩定看政府吃飯）。
房產1：循禮門附近老破小70平無證（列入區政府19年政府三舊改造計劃）。
房產2：後湖經適房60平今年7月交房，母親名下。
房產3：招商公園106平，還剩55萬貸款，月供3800。目前還剩房票2張。計劃結清招商公園那套貸款重做抵押貸套現75萬。再拿出流動資金75萬。首付150萬，極限還可yxk再加30萬槓桿。目前也有投資渠道可以達到月息4個點左右，風險可控。但也準備再購置優質房產用來投資和自住，目前心水漢陽五里墩萬科，淮海路泛海，華僑城或者光谷東地區。求徐sir推薦優質資產
回答：房1無腦等拆遷，應該可以補2.2-2.8萬之間吧，徐 sir涉及拆遷不是特別多，新武漢人，祖輩沒房子在武漢拆遷，平時也只關注新房和二手次新房居多，經濟適用房、還建房、公房略少，所以，判斷不準的地方見諒。
房2母親名下，經濟適用房5年之後才可以流通，暫時不在配置考慮範圍內，頂多收個租。
房3還清後做全款抵押，能多套現金肯定是明智選擇，加上xyk的快速補血能力，你最高可以湊出180w。
2張房票，具體怎麼打？你自己也提前看了幾個盤，我就幫你簡單分析一下你看的這幾個：
1，萬科金域國際，漢陽2環內，雙地鐵口，萬科品牌和物業加持，單價之前報2.1w帶裝修，沒毛病。但遲遲不開盤，下半年必定漲價，所以不建議等，直接上鍾家村遠洋東方境世界觀，雖然貴3k一平，卻有雙學區，大商業配套，品牌也很強，現在是漢陽內環最核心的硬核大盤，價格2.4w帶裝，我覺得性價比不錯。至於漢陽濱江也是全部封盤，也不必等待，畢竟有好盤在賣。
2，泛海國際，江漢區CBD核心商務區，現在單價很不錯，最新開盤的才2.9w左右毛坯，地段無話可說，漢口二環內已經選不到特別合適新盤。CBD雖說這些年發展偏慢，但是潛力是巨大的，一旦破繭而出，必定拉高江漢區整體價格，和江岸區同時發展的，卻比27濱江商務區低了1w多每平米，反而凸顯了性價比，還是得需要時間去兌現，也需要守著。
3，華僑城絕版東湖資源，從剛開始比復地東湖國際低1萬多，到現在已經賣到3.5w一平，說明後勁十足，特別是別墅，賣出了武漢的天價，說明武漢的頂豪人群都集中了，未來還有較大空間。
4，光谷東就不說了，這是我最看好的位置，也是我重倉之地，現在已經很多產業布局了。小米總部，華為，華星，tcl等，單價才1.8w帶裝修，我認定它是下一個武漢版的蘇州工業園，3.5w肯定看得到。
你其實已經很會選盤了，這幾個盤都是目前武漢不錯的標的，如果夠的上，上任何一個盤都是值得的。
無非我幫你再推薦幾個盤，你自己去看看。我的投資大方向順序是：光谷>武昌>漢口>漢陽，當然，落到某區域後，也具體看盤。
光谷：華潤琨瑜府，中建大公館，正榮紫闕台，瑞安光谷創新天地，中糧大悅城，碧桂園雲璽，雲境，中建星光城，都不錯。
武昌：復地東湖國際，佳兆業廣場，百瑞景，綠地海珀，保利江錦，保利城，福星東湖城
漢口：恆大常青花園，首地雲夢台，福星華府，仁恆世紀公園
漢陽：招商樾望，招商1872
2張房票，150-180w子彈，自住投資的話，建議直接把首套用掉，先上一套狠盤，選擇面會大一些。到明年或者年底，手上資金回血，再上一套純投資盤，比如白沙洲，四新等位置，單價控制在1.5w左右。
Q&A | 陸
合理利用槓桿
提問：徐 sir你好，我是武漢戶口，目前有兩套房，一套是鍾家村片區靠近歸元寺的97平米兩房，2007年入；另一套是位於漢陽陶家嶺的萬科樓盤，面積約80平兩房，2013年入。兩套房均出租用。由於鍾家村大面積拆遷，導致歸元寺旁邊那套房子出租不理想。那套房也有10多年了，最近有考慮想把那套房子置換掉（問題一：這個想法是否靠譜，還是說不置換，等附近的商業配套做起來）價格估計可以賣到1.9萬左右。如果選擇賣掉，倘若置換的新房產暫不考慮居住，以投資為主，問題二：賣掉後如何再次置業。預想方案 ：
1、直接置換成中心城區的一套房
2、買一套價格便宜一點的+一套不限購
3、不貸款，賣多少錢就配套再買多少錢的房。
目前能承受的貸款每月1萬左右。希望徐sir給出指導，例如，值得置換投資的房產區域和具體名稱。感謝！
回答：你這兩套房都在漢陽，這是我認為最後一步要選擇的投資區域。鍾家村這個10年以上的盤是時候可以出掉了。
1，舊房子本身是不值錢的，而且是持續貶值的，除非達到拆遷條件，那必須留著。實際上不是因為房子漲了，而是地價拉高了房價。
2，遠洋已經幫你把該區域價格拉到了階段性高位，現在大大說了房住不炒，也應證了暴漲已經不可能，穩定上漲的情況下，新房比破房子漲的快很多。
3，租金已經不理想，而且沒貸款的房子，槓桿利用率不高，資金投資效率太低，這種占用大量資金的舊房子，應該變現讓他價值最大化。
07年買的，12年前的房子，現在能賣1.9w，我覺得這個價格不錯了，出手後，拿到185w左右，可以把眼光放寬一點，不一定非要集中在漢陽，特別是你不打算自住的情況下，純投資，更應該看看光谷，漢口，武昌等區域。
如果陶家嶺的萬科不出掉。
第一種方案：按二套入，那185w極限買370w總價標的，月供1w左右差不多，面積必須控制在144以內，不然首付不夠。這種總價，面積，可以夠到3w以下的單價盤，光谷以關山大道，光谷中心城為主，武昌以保利城，保利江錦，東湖城，華僑城，金沙泊岸，水岸星城，佳兆業廣場，百瑞景，萬科金域學府，保利大都會等，漢口泛海，萬科漢口傳奇，後湖仁恆等，漢陽直接買遠洋，旭輝鈺龍半島等。
第二種方案：買2w以內的剛需片區1套不限購房。比如漢口：恆大常青花園，後湖星河2049，礄口時代新世界，金地悅江時代，長江新城幸福灣，武昌：白沙洲東原啟城，萬科雲城，新力城，旭輝江山境，金茂建發璽悅，南益洺悅華府等，光谷：花山聯投瑞園，武地建發璽院等，文化大道金融街，翰林上苑等，廟山雅居樂等，漢陽：四新招商1872，招商樾望，王家灣保利庭瑞閱江台等。一套不限購區域，可以考慮武湖，光谷南，紅蓮湖，葛店，陽邏，橫店，蔡甸，漢南，梧桐湖等位置，具體盤太多，可以關注一下我們的號，找一下不限購區域樓盤一覽表，再具體看哪個盤你看的上，我幫你具體盤具體分析。
投資有風險，入市需謹慎，以上建議僅供參考
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做對這件事，買房起點直線拉升
改善不可盲目趕行情，買房時機很重要！
大膽抄底，現在是今年翻身的最後機會
還有很多武漢人根本沒有意識到環線的價值！
2019武漢樓市正加速分化！笑到最後才是贏家！
為什麼要勸你2019年買房？
2019年，買房不能躺贏了，還要靠……
武漢買房有竅門，這樣能省不少錢！
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