張文豪/文

調控已近四年，繼續前行之際，對宏觀、市場和行業再認識，是題中應有之義。

關於行業定位：房地產如何與中國經濟相處？

2019年7月30日中央政治局會議提出，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。

我們的理解是，關於房地產與中國經濟之間的關係，這是一次「劃斷性」的政策表態。房地產的新定位即房地產運行的政策區間是既不「托底」經濟，也不能「拖累」經濟。

房地產定位在中國的演變趨勢，從過去到未來，可以分為支柱產業、調控工具、重要產業、一般產業四個階段。

由最初的「大力發展，高度依賴」到「托底經濟，逆周期調控」，再到「平穩運行，不拖累經濟」，最後實現「回歸市場，運行更加獨立」。可以看出，房地產的定位重心在下移，將來的政策干預也將減少。

關於調控：明年政策是松是緊？

從中央層面來看，2018年底，中央經濟工作會議強調「房住不炒、因城施策」，2019年初，政策基調有所緩和，強調防風險。二季度以來，中央政治局會議再次重申「房住不炒」和「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。到年底，強調防風險，基調有所緩和，給予地方「一城一策」的調控空間。

從地方舉動來看，2019年，松、緊、松的輪次轉換貫穿全年。

1~3月政策放鬆，西安、大連放寬落戶條件，菏澤取消限售，廣州、天津、北京放寬公積金政策等；4~9月政策收緊，成都、南京上浮個人住房貸款利率，長沙、合肥收緊公積金貸款政策，合肥收緊土地競買規則等；10月以來政策整體放鬆，南京、天津、海南等多地以人才引進為突破口放鬆限購，深圳取消普通住宅「豪宅稅」，海南、青島、銀川放寬放鬆落戶限制等。

2020年調控形勢預判：「緊」是主線，「松」有空間。

調控政策整體將堅持「連續性、穩定性」，不大可能出現大幅放鬆，但地方政府可以因地制宜，適度放鬆調控。要注意的是，地方政府放鬆調控要把握好分寸，充分預估政策的合理性和力度，不能觸碰中央「穩地價穩房價穩預期」的紅線。

銷售：16萬億元到頂了嗎？

2019年1~10月，全國商品房銷售額12.44萬億元，同比增長7.3%，較9月末提升0.2個百分點。全年銷售額將創歷史新高，有望達到16萬億元，較去年增長1萬億元。

2020年市場「穩」是主基調，仍然存在銷售規模保持在15萬億~16萬億元的支持因素。

從需求端來看，目前我國房地產市場仍是需求抑制型市場，若「四限」政策放鬆，成交量還會釋放。

另外，住房需求端的驅動力沒有消失，而是在轉換。新驅動力包括城鎮化、人口集中、居住環境改善、城市更新等。

目前我國城鎮化率接近60%，未來每年將有1400萬人口從農村進入城鎮。隨著各地落戶政策全面放寬，人口將加速向競爭力強的城市聚集。當下城鎮人均居住面積約31平方米（套內），還有較大改善空間。核心城市陸續進入存量房時代，城市更新將加速。

從供給端來看，我國住房供給空間、供給意願和供給能力依然充沛。首先，全國商品住宅庫存絕對量處於近年低位，由2016年2月的4.7億平方米持續下降至2.2億平方米。絕大多數重點城市新房庫存壓力不大，去化周期在合理範圍。

其次，房地產開發投資增速創5年來新高。1~10月，全國房地產開發投資額10.96萬億元，同比增長10.3%。預計全年開發投資額在13萬億元。

最後，多數主流房企土地儲備充足，可支撐未來3年銷售。恆大、碧桂園總土儲超過2億平方米，融創、萬科、保利、綠地超過1億平方米。

土地：迎來哪些變化？

2019年1~11月，300城市土地成交建面16.6億平方米，同比下降3.3%；樓面地價2532元/平方米，同比上漲18%。一二線城市土地出讓金占全國比重66%，較去年同期提升5個百分點。土地在向龍頭房企集中。1~11月，百強房企拿地金額為2.51萬億元，占全國60%的市場份額。其中，前30強房企占百強的64%。

2019年，土地政策有兩個風向值得關注。

第一，集體土地入市。新《土地管理法》將於2020年1月1日起實施。意味著國家不再是唯一的土地供給方。未來集體經營性建設用地可直接入市，無需先通過國家收儲再流入市場。同時，集體經營性建設用地不能建設商品住宅，只能用於工業、商業及租賃房、廉租房、共有產權房等。這次政策對商品住宅市場短期影響有限，增加了工業、倉儲、商服用地供應，同時這部分土地獲取成本較低，房企可以提前謀劃。

第二，土地規劃需遵循「三條控制線」。這一政策將產生以下影響：一是建設用地供應將更加集約，中小城市新城新區建設可能會減速；二是三條控制線的劃定權下放給地方政府，核心城市可以為未來城市發展預留土地空間；三是瀕湖、傍山、沿海的別墅項目、旅遊地產項目將受影響，房企需加強預判和規劃。

布局：哪些城市受青睞？

房地產市場進入「總量平衡、區域分化」的時代，為了精準預判各城市住房空間，需要建立城市價值評估體系。市場空間是由成交量和成交價決定的。成交量主要看人口規模、人口流入、人口結構；成交價與城市的富裕程度（地均GDP）高度相關，產業結構、交通網絡、城市群是核心影響因素。

投資布局尤其要關注人口流動動向。今年8月26日中央財經委員會第五次會議提出，「增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力，增強其他地區在糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能」。

這意味著未來新增城鎮人口將主要分布在19個國家級城市群，尤其是一類和二類城市群，一類城市群包括京津冀城市群、長三角一體化示範區、粵港澳大灣區，二類城市群分別為成渝、長江中游、中原、山東半島城市群。

主流房企布局策略是擁抱城市群，把握大趨勢。他們將聚焦城市群和都市圈，積極布局一二線城市，擴大土地儲備。而遠離主要城市群、人口長期凈流出的三四線城市，這些城市的住房成交量和成交價都將承受壓力，市場風險度上升。2019年棚改規模大幅下滑，貨幣化補償比例下降，進一步加大此類市場的房價調整壓力。