中房報記者 趙春林 | 長沙報道
被稱為「樓市調控最嚴二線城市」的長沙，在限價、限售、限貸的後面，因為提到「限利」，引發全國矚目。
12月11日傍晚，長沙市發改委官網發布了《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》（長發改價調〔2019〕296號，以下簡稱《通知》），明確了長沙市商品住房價格由「成本+利潤+稅金」構成，平均利潤率為6%至8%。《通知》從12月11日起執行。
12月12日晚上，中國房地產報記者發現，這份《通知》在長沙市政府官網上已被刪除。如同今年9月30日，長沙市住建局發布《長沙市人才購房補貼實施辦法》，以正式文件延續「暫行辦法」一樣，一石驚起千層浪。
「樓市調控最嚴的二線城市驚天大逆轉」「看似仍限價，但發生了改變沒有天花板了」「低利潤率情況下，或鼓勵房企開發高價樓盤以尋求高額利潤」等各種聲音不斷傳出。輿論魚龍混雜時刻，長沙市發改委相關人士對外表示，限價「更嚴」和「放鬆」的說法均不準確，長沙樓市政策並沒有新的變化。
2016年10月份以來，長沙市多次加碼樓市限購、限售、限價等調控政策，2017年長沙就發布過限價商品房限利潤的政策，因此也獲得「二線城市調控最嚴厲城市」稱號。除了引發全國矚目的「限利」，另有市場人士表示，在當前樓市下行環境下，長沙地價在經歷一輪上漲過後，開發商拿地意願不高，土地市場正面臨壓力，此時長沙或以保地價來穩定土地市場。
樓面地價進入房價成本
「這次通知提到平均利潤率6%~8%，與兩年前暫行辦法的相關條款基本一致，只是此次條款把之前『限價商品住房平均利潤率』的『限價』二字去掉。」一位當地業內人士表示，商品房限價應該仍會繼續。這個通知根本不是樓市新政，只是原來的「暫行辦法」文件兩年有效期滿，需要重新發一個新文件來延續政策的效力。
2017年11月30日，長沙市發改委發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》通知，第六條第二項明確，限價商品住房的平均利潤率為6%~8%，生效日期從2017年12月11日至2019年12月11日。
長沙市明確，商品住房成本由8個方面構成，即樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。也就是說，長沙市商品住房價格繼續採用成本法監製，樓面地價等進入房價成本。
長沙還要求，以下5類費用不得計入商品房價格，包括：住宅小區內經營性設施的建設費用；開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用；各種於商品住房開放經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。
在商品住房利潤方面，長沙市規定，以樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費的成本之和為基數，平均利潤率為6%~8%。
地價成本一直在漲
2017年10月，長沙市開始推出「限房價+競地價+搖號」出讓住宅用地，「雙限地」成了土地市場供應的主流，地價也在逐步攀升。
不得不說，當時開啟了長沙限價地供應序幕的位於雨花區牛頭村的編號為[2017]長土網040號地塊，住房限定售價為7700元/平方米，起始樓麵價約2290元/平方米，競得樓麵價約3435元/平方米。另一宗位於雨花區韶山路143號的編號為[2017]長土網041號地塊，住房限定售價為7195元/平方米，起始樓麵價約2103元/平方米，競得樓麵價約3154元/平方米。
即將於本月下旬掛牌截止、同樣位於雨花區的編號分別為[2019]長沙市112號、[2019]長沙市114號、[2019]長沙市115號的地塊，其住宅限價分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始樓麵價就分別約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，長沙市內五區住宅單價限價全線突破萬元。
「雙限地」的房價在漲，地價也在漲。在長沙樓市熱門片區梅溪湖板塊，2017年12月26日，片區首宗限價地[2017] 053號地塊，住房限定售價為9970元/平方米，以起始樓麵價約4794元/平方米出讓。2018年3月12日，該板塊編號為[2018] 009號地塊，住房限定售價為9971元/平方米，起始樓麵價約4814元/平方米，競得樓麵價達6152元/平方米。2018年9月13日，該板塊編號為[2018]071號地塊，住房限定售價為11000元/平方米，起始樓麵價約6000元/平方米，競得樓麵價達6417元/平方米。
今年4月16日，位於梅溪湖板塊的編號為[2019] 010號地塊，住房限定售價為12600元/平方米，起始樓麵價約6006元/平方米，競得樓麵價達到了7207元/平方米。
土地市場轉冷
儘管地價成本一直在漲，但長沙土地市場也呈現出轉冷跡象，房企哄搶地塊的局面不再。
湖南中原戰略研究中心的數據顯示，今年前11個月，長沙市內六區累計供應經營性用地達89宗，供應總建築面積約1594萬平方米，同比增加23%；累計成交土地建築面積1409萬平方米，同比增加34%，成交量遠超去年全年。
土地市場看上去明顯放量，但自今年11月以來，長沙土地市場也在轉冷。11月，長沙市內六區總計成交的4宗經營性用地，總建築面積約38萬平方米，環比減少79%，同比增加253%，成交總建築面積為今年以來月度最少值，且其中有2宗限價地為底價成交。
中國房地產報記者了解到，房企在長沙理性拿地，除了出於對地價成本一直在漲的憂慮，還有就是明顯感受到了持續加大的短期去化壓力，樓市發出下行信號。
從數據看，11月份，長沙市內五區新房整體供求比1.2，住宅市場已連續4個月處於供過於求狀態。
這種狀態又遇上年末，各大房企紛紛衝刺銷售業績。在更多項目集中入市的同時，長沙有房企不僅向無資格購房者售房，還發生內部銷售人員為搶客戶而互毆現象，有房企甚至全員下達銷售任務，只要交10萬元定金，即可算銷售業績，並獲得銷售佣金。
土地供應方面，12月份，長沙市內六區共有17宗土地出讓。住宅用地中，有5宗為限價地，另出現了5宗不限價地。
「地價即便高溢價也能進入房價成本，看似鼓勵房企放心拿地、保住地價。但短期長沙市場能不能接受更多的高價樓盤？」有房企人士擔心稱。有房企人士也提出自己的顧慮，6%~8%的利潤率較為有限，房價核價後，一旦別的成本增加，項目或面臨虧損風險。