卓越兇猛「進京」逆勢擴張圖謀上市？
被稱為「明星經理人」的陳凱，正帶領著卓越集團大舉拿地。
5月10日-11日，北京市集中出讓30宗地塊，卓越拿下了4宗地塊，成為這場土拍最大的黑馬。其中卓越獨自以39.27億元拿下了朝陽區金盞鄉小店村一宗地塊，另外三宗地塊分別是和首開以及中交聯合拿下。若卓越在這三宗地塊中的權益占一半的話，卓越在兩日內買地耗資約113.27億元。
但是大手筆拿地之後，有著「深圳CBD之王」之稱的卓越集團卻陷入了退地風波。
退地傳言四起，卓越堅決否認
具體來看，5月10日，卓越獨立以39.27億+13%政府產權份額奪得朝陽區金盞鄉小店村地塊。5月11日，首開+卓越聯合體以62億元+3.25萬平方米公租房面積，拿下豐臺區長辛店鎮張郭莊村A區兩宗地塊；卓越+中交聯合體以49.9億+2.95萬平方米公租房，競得中關村地塊；此後，卓越+中交聯合體再下一城，以36.1億+20500平方米公租房，競得昌平東小口馬連店地塊。
這樣的大舉拿地的舉動放在TOP30的房企身上或許不會稀罕，但是對於成立25年的卓越集團來說，則是極為罕見的行為，在北京土拍市場上大「血拚」的卓越因此也受到了市場的高度關注。
但很快，關於卓越要退地的消息開始在業內傳開。
市場上傳言，卓越要退的地塊主要是合作拿下的三宗地，原因包括合作方代表聯合體拿下的土地價格已經超過了卓越集團總部的授權最高價、算錯帳、區域布局不平衡以及現金流緊張等等。
隨後，卓越對此進行了否認，卓越的相關負責人稱，市場傳聞均不真實，卓越目前沒有退地計劃。
該負責人表示，首先，卓越內部從拿地後，就一直在開會推進拿地的後續事宜，與合作方討論分工條線、產品系選擇等，從來沒有說過要退地。其次，卓越不是首次進京，卓越2002年進京，2005年成立北京公司，2015年、2017年均與其他企業合作在北京公開市場成功拿地。同時，卓越一直在與深耕北京、在北京有著良好開發基礎的企業在深度合作，與包括萬科、首開、中交在內的合作方一直合作良好。另外，卓越不存在押寶北京的問題，卓越在大本營大灣區有良好的土儲，2020年70%以上的銷售額來自長三角，接下來上海的集中供地也會參與。最後，卓越是一家千億規模的房企，2021年預計銷售回款200億元是取自卓越商管的年報，而卓越商管只是卓越集團旗下的一家子公司，與卓越地產完全是兩回事。另外，截至2020年底，卓越集團的經營性凈現金流200多億元，現金流問題並不存在。
既然不存在退地問題，可見卓越大手筆進軍北京是內部深思熟慮的結果。這家深耕大灣區的房企為何突然變得激進起來？
頻繁拿地是為重啟上市？
進入2021年以來，卓越從南到北一路拿地，僅在第一季度就拿了16宗地塊。據克而瑞數據，2021年的前四個月，卓越集團已經以548.1億元的新增土地貨值，位居行業第10位。據中指研究院統計數據顯示，2020年卓越集團拿地總額同比增加168.6%至231億元。
有分析認為，這是因為卓越來了一員猛將，他就是曾在陽光城、中南置地、新力集團任職的「打工皇帝」陳凱。
從陳凱的履歷來看，2012年3月，陳凱擔任陽光城總裁，在陽光城的三年時間，陳凱將陽光城銷售額從23億元做到230億元，增長10倍。2016年，陳凱從陽光城辭職到任中南置地，中南置地當年的銷售額實現翻倍增至502億元，2018年中南置地跨進千億俱樂部，當年銷售額達1145億元。但需要注意的是，陳凱待的公司也並非都無往而不利。2020年3月，陳凱加盟新力控股，任聯席董事長、行政總裁兼執行董事。在陳凱任職的企業中，新力控股應該是時間最短的一家，2020年11月，陳凱從新力控股離開，加入了卓越集團，全面領導地產開發板塊和資產運營板塊工作。
卓越集團董事長李華曾表示，「希望公司更上一個台階，我們面臨目前行業發展的挑戰，得有危機意識。」
在2018年新年致辭中，李華表示：「三年千億目標已觸手可及。」不過李華三年千億的目標並未實現。克爾瑞數據顯示，2020年卓越集團全口徑銷售額為994億元，權益金額700億元。既然在衝刺「千億俱樂部」，卓越近兩年在土儲上的激進發力就可以解釋了。
對於卓越頻繁在全國各地拿地，擴增土儲，銷售額要破千億的這些舉動，外界認為，卓越或將在2022年重啟時隔十年之久的上市計劃。早在2007、2009年，卓越曾經兩次赴港遞表，但最終都終止了IPO計劃。
去年5月，卓越已經拆分物業板塊卓越商企服務赴港上市。不過在分拆物業上市潮中，體量較小的卓越商企服務並不惹眼，已經多次破發，目前股價僅有9.8港元，相比一年前的9.3港元發行價並無太大增長。
目前，千億房企已經都完成上市，而卓越距離「千億俱樂部」僅差臨門一腳，在物業板塊表現不利的情況下，開闢新的融資渠道不難理解。
卓越早期以參與深圳舊改出名，曾是深圳五大地產商之一，但後來熱衷於商業地產開發，在銷售規模上逐漸落伍。
近幾年，卓越為做大規模重心又回歸「高周轉」的住宅項目，提出「高土儲，高周轉，強融資」。但在住房不炒的大基調下，監管持續收緊，房地產市場的邏輯發生了根本的變化，卓越試圖高槓桿高速發展的故事已經很難再講下去。
為了避免被登陸資本市場的「千億俱樂部」逐漸拉開距離，儘快上市是最好的方法。在這樣的背景下，加速擴張，銷售規模和業績並舉，無疑將成為卓越上市「講故事」的好素材。
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