過去幾年商業地產越來越多的作為一個獨立話題在我們的視野中得到曝光，迎著限價限售、只租不售、存量改造的風口，各類創業企業、地產中介機構、地產開發企業紛紛跑步入場，商業地產越來越引起行業的關注。
商業地產概念
住宅與商業地產的差別其關鍵是在商業地產是依賴於商辦、零售業，其底層收益是來自於企業和商戶的營業額或零售額，企業、商戶賺到錢了再交一筆租金給物業業主。廣義上來說，商業地產包括所有經營性物業，也就是所有收租金的物業，包括我們說的長租公寓、寫字樓、產業園，當然還包括商鋪、購物中心等等。這裡做個界定，下面主要討論的還是商鋪、購物中心這類零售業態的商業地產。
討論商業地產，其實最想要說的也是讀者大佬最想了解的就是商業地產怎麼賺錢，也就是它的盈利模式到底是怎樣的。想要理解商業地產盈利模式，應該先了解商業地產的三元屬性「商業+地產+金融」。
商業地產擁有商業運營、地產開發和資本運營三大屬性，相對於的它的變現和盈利模式也就擁有了商業的自持經營、銀行經營貸款、商業房地產抵押貸款支持證券；地產屬性的商鋪散售、物業升值；金融屬性的整體出售、REITs上市。
在地產新常態背景下，地產屬性盈利空間勢必受到影響，金融屬性作用逐漸凸顯，越來越多的商業地產項目尋求整體轉讓機會，而自持經營的商業屬性，在大家紛紛尋求轉變「滾動開發」模式尋找長期穩定經營途徑的背景下，逐漸成為很多企業的重要選擇。
在討論一個目標的新趨勢、新機遇之前，可以先聊聊它過去面臨的一些問題和情況。
商業地產往事消費降速、線上衝擊
1、消費降級。
過去幾年全社會的人均收入增速是逐漸放緩，可支配收入總體往下走，並且結構出了問題，20%高收入群體對應2.8億人，在2018年可支配收入增長8.8%，而中等收入群體2018年可支配收入增長3.2%，如果考慮通貨膨脹幾乎0增長。這也可以解釋為什麼奢侈品消費近幾年增速為什麼向上。
很多研究表明人均收入的增速與人均消費的增速是吻合的，當收入增長放緩，消費增速趨緩，可供商業擴張的消費的增量空間在減少，那都追求每年業績增長的企業勢必會加劇內部競爭。可以說社會消費品零售總額增速的放緩對零售業利潤空間是有很大影響的。
過去幾年人均收入增速放緩，對商業地產的生存空間也帶來了一定程度的影響。
2、線上衝擊。
伴隨著網際網路和移動3G、4G的普及，電子商務在2010年後持續指數增長。電子商務主要有兩大優勢，一個是價格優勢，另一個就是區域滲透能力優勢。
無論是免去商鋪租金、「廠家直銷」、客戶基數大、產品信息不對稱的降低，或者其他別的原因，電商相對線下實體店具有明顯的價格優勢。
可以想像一下我們上網買東西的場景，如果說需要什麼能力來讓我們可以上網買東西的話，一個是要有網絡，一個是要會操作app。而在網際網路普及率超過城鎮化水平，基礎教育普及的情況下，阻礙人們使用電子商務的軟硬體限制基本消除。相比於線下受到地理空間約束的商業地產而已，電子商務對各個區域的覆蓋能力和滲透能力明顯更強。在經濟不發達地區，電子商務對其的覆蓋成本和滲透效率更加具有優勢。
電子商務對發達地區零售業的影響主要還是通過價格優勢、需求匹配高效、減少消費通勤成本等因素導流了線下客戶。而在不發達地區，本身消費者對產品價格敏感，區域零售業態不發達，電商的競爭力更為突出。
3、小結。
總體來說，商業地產過去幾年，一方面面臨著消費增速下行帶來的行業需求降檔壓力，又面臨著來自電子商務的競爭壓力。過去幾年百貨以及超市兩類零售主要業態經歷了強烈的關店潮，市場零售業態已經經歷了一輪洗牌。
將迎來新機遇
1、政策長期利好。
經濟進入新常態，消費、投資和進出口三駕馬車，從投資端來看，內需不足、勞動力成本上升限制製造業投資，「房住不炒」和房貸的定向調控等都顯示房地產投資難以有新的更高的突破，政府債務壓力限制了基建投資，而經濟下行中擠出效應影響民間投資意願不足，加上融資成本貴限制民間投資。從進出口來看，全球經濟下行，中美貿易戰都限制了外貿的發展。
消費作為降低經濟外部依賴，提升經濟內生性的重要環節，消費對經濟增長貢獻度持續提升是政策的導向，這將長期利好行業。
2、線上飽和催生新業態。
從數據來看，18年下半年開始線上零售增速下滑，線下增速開始恢復增長，並且線上占比基本開始維持在20%左右。現在經常聽到的線上獲客成本增加，流量獲取成本持續攀高，流量紅利邊際減弱，其實從側面也可以說明線上對線下的衝擊正在邊際減弱。
前面也提到，14-17年百貨以及超市兩類零售主要業態經歷了強烈的關店潮，市場已經經歷了一輪洗牌。與此相對應的85後、90後、95後等年輕消費群體逐漸經濟能力逐漸成熟並成為消費主力，它們對於經濟敏感性較低，對於個性和體驗更為追求，這些個性化的追求體驗的消費躍遷，為商業地產的供給側改革提供了消費升級的條件。從體驗性和場景化角度出發，催生了商業地產的新業態，而這類具有體驗性和場景化的線下商業將改變目前線上線下的競爭格局。
3、運營管理溢價。
統計局和中國商業協會的數據顯示，無論從銷售額還是坪效角度來看，專業店、專賣店同比增速都優於百貨、超市等業態，可以說零售業態給精準度的溢價越來越高。未來便利性、商品定位和配套服務良好的中小型社區型購物中心將具有明顯的業態優勢。
4、小結。
總的來說，在未來消費將作為推動經濟發展的重要一級，促進消費發展在相當長一段時間內將成為政府政策導向，這將是利好商業地產發展的長期政策因素。在消費方面，追求個性化和體驗性的消費躍遷，將成為經歷一輪市場出清後商業地產發展的新突破口。定位精準高溢價的專業業態，將成為商業地產新的業態機遇。
應運而生的新模式
1、線上線下融合。
新零售這個名詞相信大家都不會陌生，但是到底什麼是新零售？新零售的核心其實是線上線下融合，打通全渠道的一種零售模式。這裡的全渠道，當然可以理解為商品流通的全渠道，但是在信息時代也應當理解為在數字領域與商品相關的信息的全渠道流通。
在討論全渠道運營之前，其實可以先說下零售模式的發展歷程。
傳統零售缺乏消費體驗以及服務平直，到了電子商務時代，服務體驗和質量有所提升，消費水準也相應提高，但是缺乏體驗和消費溢價。到了新零售時代，網際網路紅利減少，線上成本優勢弱化，通過線上下聯合銷售，運用智能消費+大數據分析的方式，聯合線下產生溢價，用大數據時代的智能服務質量去提升消費體驗，去兌現新的附加值。
在當前，無論是線下還是線上，商品渠道中的關鍵節點都有全渠道的訴求。
對於線上渠道來說，KOL作為線上流量的核心節點，在流量紅利邊際減弱後，頭部KOL越來越集中，KOL內部競爭加劇的情況下，大家都在尋求新的突破口去維持或者提高自己的競爭地位，而當前又存在消費躍遷的大趨勢，存在線上渠道缺乏體驗和存在售後短板的痛點，KOL同樣希望尋求線下機會去彌補體驗缺失和售後短板，去提升粉絲粘性，去尋求更多的粉絲經濟變現的手段。
而對於線下實體店而言，線下店面客戶覆蓋範圍有限，想要拓展市場存在線上訴求，滿足便利消費的新趨勢同樣存在線上訴求（各類購物中心的小程序。購物中心與順豐、京東到家等物流的合作）。
線上線下均存在商品全渠道流通的訴求，物質世界和虛擬世界的交互又需要統一的信息媒介。商品的全渠道流通其實也可以說是商品信息在虛擬和物質世界的互聯互通，當前大數據、人工智慧和VR技術的發展能夠為供應鏈管理、定製化購物提供軟體基礎，物聯網、網際網路和雲計算有能夠為其提供硬體基礎。這對於新零售全渠道運營而言，無論供給端的數字化物流和柔性製造，還是需求端的數字化運營和用戶畫像，擁有了軟體和硬體的技術支撐。
對於新零售運營主體而言，數字化物流和柔性製造為期提供了智能化產品供給和快速配送的可能，而數字化運營和用戶畫像使其能夠了解客戶在各種場景的購物習慣和需求，並且在消費者個性化越來越明顯的當下，讓它可以更精準的找到需求痛點。（永輝超市「超級物種」、京東「7FRESH」、美團「小象生鮮」）
2、體驗式運營。
前面說過，線上渠道缺乏體驗互動，消費躍遷又追求個性化體驗，對於商業地產而言，一個是競爭方的缺點，一個是市場的新需求，合力之下對於商業地產而言，打造一個以體驗式消費、個性化設計為基礎的商業運營業態，將能夠脫離價格競爭層面，提高商業地產的消費溢價。
體驗式運營，其實就是給消費者以場景體驗，把原來的單純的購物演變成消費者的生活場景之一，並且通過多元化場景的設置，在不同場景觸發客戶需求進而達到引領消費的效果。
數據，近年來購物中心新開業業態中體驗業態面積占比逐年提高，到2018年已經達到56%，可以明顯看出體驗業態在市場上是受到歡迎的。而在體驗業態中文體娛占比達到38%，餐飲占比30%，兒童遊樂/教育/服務占比10%，其他零售、主題街區和跨界集合店分別占比9%、7%、6%。文體娛和餐飲成為體驗類業態中的重點類別。
文章來源：毅惜
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