轉自真叫盧俊
首席投資官三魚
老實說，做財經類、樓市類的自媒體真的傷不起。不記得什麼時候開始，央行很多重磅的消息不是放到周五晚上就是周末來，要知道大家周末很忙的。
玩笑歸玩笑，但央行本質上是想留給大家一個消化期，最大程度的消解重磅操作對市場波動，所以，所以剛剛央行就放出了這樣的重磅消息：
公告主要是針對新發放個人住房的貸款利率，而存量個人住房的貸款利率仍然按原合同執行。
很多人關心利率到底是升還是降？坊間這樣測算：
來源：今日房產觀察
新規生效具體要看9月20日公布的LPR，所以其實暫時無法判斷房貸利率是升還是降。所以今天主要想和各位聊聊，央行全新的住房貸款遊戲規則，到底想幹什麼。
01
首先，我發現一件很有意思的事情，就是貼了央行的原文，但是極少有人能稍微解釋下，什麼是LPR。
金融教課書上解釋，我就不和各位再貼一遍了，簡單說，就會是一堆想放錢做業務的商業銀行，對市場報價喊出自己貸款利率報價，最後再進行一下加權平均，得出一個貸款基礎利率。
這其實包含兩套全新的遊戲規則：
1）相比央行給出一口價咬死的基準利率定價，LPR的基準利率將由市場競價產生。講白了，LPR相對比央行錨定的基準，本質上就是利率市場化。
2）雖然新利率標準是市場定價產生，但是最後一貸，落位到買房人手中利率控制權央行手中交給商業銀行和地方。
央行以前可以很高冷，只要顧全大局就行，但是商業銀行底層需求是追逐商業利益最大化，這點上，基點利率一定是變動的。
對了，再和各位科普下背景，LPR在銀行其實也算上什麼新鮮事了，早在13年11月，上海浦東發展銀行就發布了基於LPR的對外基準利率了。
現在有18家這樣的銀行有這樣的報價機制，而指定發布人則是中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心。
只是後來，這樣一種利率操作模式沒有直接作用房貸部分，與普通大眾沒什麼直接利益相關，也就沒什麼人關心了。
02
好，理解這些，我們接著看。
雖然我們知道房貸利率遲早有一天也會市場化，但是沒有想到來這麼快，說到底，大家最想知道的，就是自身的影響程度和怎麼實操問題。
我就特別把要重點關注的四個點和各位分享下：
第一，「首套房貸款利率不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點」。
其實市場化利率，理論上應該是時刻波動的，不過央行在這點上，還是做了一條計劃線，或者說一條底線。
有著這點後，基本上可以理解成LPR就是之前的基準利率，很有意思的一點，就是以前大家喜聞樂見的利率折扣沒有，好比上海這樣依然還能拿到95折的城市，將成為歷史了。
而二套房「+60個基點」就很耐人尋味了。
央行在答記者問的時候，說到了這麼一段：
個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容，和為落實好「房子是用來住的，不是用來炒的」定位
因為這次底子上是一次央行利率控制權下放，結合後面會講到「因城施策」，難保市面上不會有什麼放鬆調控的解讀，央行還是提前布局好了調控的收口。
並且，央行的時間點確實微妙，按新玩法，市場基準l利率變為「以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成」，按8月20日5年期以上LPR報價，為4.85%。
這樣首套房利率不得低於4.85%； 二套房貸利率不低於5.45%，與現有房貸實際最低利率水平基本相當。
到底是央行，一出手就與眾不同。
03
接著看第二點，以相近一個月LPR定價為基點，更讓人糾結的在這，「一旦加點數字確定，合同期限內就不得更改；但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，最短可「一年一調整」。
說實話，我看到這條後的直觀感受，利率有了一錘定音的鎖定期，就是未來把買房人活活逼成了操盤手啊。
因為LPR定價是浮動的，是有這樣一種機率，你和你的鄰居，前後買房差了一個月，結果每月月供居然不一樣了。
不過，我覺得這點上，各位買房人無需過度擔心。
首先雖然是市場報價產生，但是對於房貸這種國計民生的，在短期內不會出現劇烈波動，即便有，也只是各商業銀行間博弈後微調。
而且，如果不滿意，或者你對未來樓市利率還有下調的預期，還有留下重定LPR利率的敞口。
第三，「建立在LPR的市場利率上，還是可以「因城施策」
就像前文說的，不排除市場上有人認為這是一個樓市調控敞口，但如果抱有這樣的想法，還是可以收一收了。
首先，這樣權力是下放到了人民銀行各地方支行，但權限在於「決定利率加點下限」，意味著，你只能想著怎麼提高底線，而不是突破底線。
然後，各地方商業銀行，只能在這條「國家+地方」的基準線上跳舞，訂製自己實際利率。
這樣的好處，就是既能很靈活，又始終在安全邊線範圍內可掌控。
最後一點，可能就是買房人最直接相關了，就是何時執行。
「新政策於2019年10月8日起實施； 之前的貸款仍按舊有政策執行，公積金暫不調整。」
各位先有房貸的，或者10月8日前的房貸，是好事，以後不管市場利率起起伏伏，與你毫無瓜葛。
但也不排除某種特例，就是未來LPR市場利率與現有的基準，倒掛太大，基準也不是沒有變動可能。
當然，這之後的買房者，將面臨更多不確定性。
04
由此，我想聊聊這次變動的樓市影響和能給到應對建議。
實際點說，這次算是對樓市一次變相加息。
晚上一直有朋友問我這事對樓市到底有什麼真實作用，我這麼回答，「長遠看，對買房人影響不大。」
因為，利率是牽動樓市的重要指標，但作用主要在短期，真正樓市內驅動的核，是人口城市化供需和貨幣承載。
並且，大機率上利率市場化後，不會在樓市實際利率上有劇烈波動，也會在一定時期內保持相對穩定，最多微調狀態。
理解這點，我希望各位剛需買房人，無需驚慌，走好節奏。
10月8日之前的貸款狀態是最輕鬆，安心管理好自己現金流，多多賺錢才是王道。
之後，買房者也許有點糾結，但我一直有著這麼一種觀點，檢驗剛需的唯一標準，就是你不在乎擇時。
買房是你必須需求的時候，你最要看重的，是你的首付情況和現金流。
買房人，依然跟著自己需求節奏來即可。
但同時，未來也會對買房人要求越來越高，甚至接近專業級水平。
將來，我們買房人要麼多累積自己樓市專業勢能，要麼找到可以信任的專業買房機構和買房人，起碼買房這件事會越來越專業。
當然，還有一類人，房產投資客。
這點上，興奮的也好，悲觀的也罷，請記牢「房地產的長效機制」這幾個字。
那種幻想同時市場化打壓利率去撿便宜，應該是沒想明白，當下的平衡就是操盤手眼中最好的平衡。
找到樓市中值得你持有十年以上的城市，板塊，房子，遠比拿出計算器去市場利率更有價值。
05
最後，我們換到一個更宏觀的視角來回看下這件事。
樓市的長效機制正在以肉眼可見的趨勢成長，而國家意志每一步都在投射其間。
也許這是央行的一小步，卻是樓市的一大步。
以上為正文，來自三魚